Mag u de koper de sleutels al geven vóór de notariële akte?

Het compromis is al de verkoop: zodra er akkoord is over het goed en de prijs, is de koop voltrokken (art. 1583 oud BW). Toch bevat nagenoeg elk compromis een clausule van uitgestelde eigendomsoverdracht: de eigendom en het risico gaan pas over bij het verlijden van de notariële akte. Dat is geen formaliteit. Het betekent dat u in de tussenperiode, doorgaans twee tot vier maanden, eigenaar bent van een woning waarin, als u de sleutels afgeeft, iemand anders woont, werkt of verbouwt.

Drie zaken blijven daardoor bij u liggen terwijl u de controle kwijt bent:

Daar komt bij dat de koop voor de fiscus al rond is. Het verkooprecht is verschuldigd vanaf het compromis, dat binnen vier maanden geregistreerd moet worden, ongeacht wanneer de sleutels van hand wisselen. De sleutels vervroegen levert u dus niets op; de akte vervroegen wel.

Het antwoord op de vraag is daarom tweeledig. Ja, het mag: niets verbiedt u om de koper vóór de akte toegang te geven. Maar nee, het is in de regel niet verstandig, en zeker niet zolang de koper nog een opschortende voorwaarde van financiering heeft. Zolang die niet vervuld is, weet u niet eens of de verkoop doorgaat, en hebt u mogelijk een bewoner in huis die nooit uw koper wordt. Wie de sleutels toch wil geven, doet dat pas nadat het voorschot betaald is en de voorwaarde vervuld, en alleen op papier.

Niet elk verzoek is even riskant. Een koper die met zijn keukenleverancier wil komen meten, vraagt iets anders dan een koper die al wil beginnen slopen. De vuistregel: hoe meer de koper in de woning verandert of achterlaat, hoe groter uw risico en hoe strenger de voorwaarden.

Voor de lichte verzoeken hebt u geen sleutelovereenkomst nodig. U spreekt een moment af, u bent aanwezig of laat iemand aanwezig zijn, en de sleutel blijft bij u. Meten, foto's nemen, offertes laten opmaken door aannemers: dat regelt u met een afspraak, niet met een sleutel. Kopers hebben daar begrip voor als u het meteen zo voorstelt.

Meubels of dozen stockeren klinkt onschuldig, maar het brengt spullen van een derde onder uw dak. Beschadigt een lek de inboedel van de koper, dan zal die naar u kijken; verdwijnt er iets, dan ook. Uw brandpolis dekt de inboedel van een derde doorgaans niet. Toestaan kan, maar enkel als de koper zijn eigen inboedelverzekering voorlegt en de overeenkomst bepaalt dat u niet aansprakelijk bent voor wat hij stockeert.

Verhuizen en bewonen is de zwaarste vorm. Vanaf dat moment leeft er iemand in een woning die u nog toebehoort, met alles wat daarbij hoort: huisdieren, kinderen, bezoek, vrienden die een kast komen monteren. Dit is enkel bespreekbaar na betaling van het voorschot, na vervulling van de financieringsvoorwaarde, met vergoeding, plaatsbeschrijving en verzekering.

Verbouwen is het verzoek dat u weigert. Geen enkele clausule vangt de gevolgen op van een koper die uw dragende muur uitbreekt en daarna zijn lening niet krijgt. Bij twijfel geldt: liever de akte drie weken vervroegen dan drie maanden sleutels geven.

De juridische figuur waarop een sleutelovereenkomst steunt, is de bezetting ter bede: een precair gebruiksrecht dat u op elk ogenblik kunt beëindigen en dat gerechtvaardigd wordt door een legitieme, tijdelijke reden. Een verkoop in voorbereiding is zo'n reden. Vandaag bestaat die figuur enkel in rechtspraak en rechtsleer. Het nieuwe Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek over de bijzondere contracten zal ze wettelijk verankeren: volgens de tekst die de Kamer medio juli 2026 goedkeurde, is precair gebruik en genot tegen een prijs geen huur, voor zover het precaire karakter door legitieme redenen gerechtvaardigd is (art. 7.3.1, tweede lid in het wetsontwerp). Bij het schrijven van dit artikel was dat Boek nog niet in werking: het treedt pas in werking op de eerste dag van de twaalfde maand na de bekendmaking in het Belgisch Staatsblad, dus ten vroegste in de loop van 2027, en enkel voor overeenkomsten die daarna worden gesloten. De regel bevestigt wat de rechters vandaag al toepassen.

Het gevaar zit niet in het etiket, maar in de feiten. Een rechter kijkt door de titel van het document heen. Drie signalen doen een sleutelovereenkomst kantelen naar huur:

Wordt de overeenkomst geherkwalificeerd tot woninghuur, dan valt u onder het Vlaams Woninghuurdecreet, met een standaardduur van negen jaar en beperkte opzegmogelijkheden voor u als verhuurder. Uw koper is dan uw huurder geworden, en u kunt het pand aan niemand anders leeg verkopen.

U vermijdt dat door de vergoeding uitdrukkelijk te omschrijven als bezettingsvergoeding in afwachting van de akte, door een harde einddatum op te nemen die samenvalt met de uiterste aktedatum, en door te bepalen dat de bezetting van rechtswege eindigt zodra vaststaat dat de verkoop niet doorgaat. Betalingen die de koper nadien nog zou doen, weigert u of boekt u uitdrukkelijk als vergoeding voor onrechtmatig gebruik, nooit als huur. Neemt u de vervroegde ingenottreding op in het compromis zelf in plaats van in een apart document, dan is het verband met de verkoop meteen zichtbaar. Ook de woningkwaliteitsnormen van de Vlaamse Codex Wonen gelden overigens zodra iemand het pand feitelijk bewoont, ongeacht het etiket.

Dit is het scenario waarvoor u de overeenkomst schrijft. De koper krijgt zijn lening niet, of hij tekent de akte niet, en hij zit in uw woning. Vertrekt hij vrijwillig, dan is het probleem beperkt tot de afrekening. Vertrekt hij niet, dan hebt u een bezetter zonder recht of titel en moet u naar de vrederechter van de plaats waar de woning ligt. Die is bevoegd voor de uitzetting uit en de vergoeding voor plaatsen die zonder recht of titel bezet worden, ook als die bezetting uit een overeenkomst is ontstaan (art. 591, 1° Ger.W.). U leidt de zaak in de regel in bij dagvaarding; de verzoekschriftprocedure van de wet van 18 oktober 2017 is voor krakers geschreven en niet elke vrederechter aanvaardt ze voor een gewezen bezetter ter bede. Na het vonnis volgt de betekening door de deurwaarder en een wachttermijn; reken in de praktijk op maanden, niet op weken. Al die tijd kunt u niet aan iemand anders leveren.

Wie betaalt intussen de verbouwingen die de koper al uitvoerde? Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek regelt dat in art. 3.64: wat op uw grond gebouwd wordt, wordt vermoed van u te zijn (natrekking). Bouwde de derde te kwader trouw, dan kunt u de verwijdering op zijn kosten eisen. Bouwde hij te goeder trouw, en dat is in de regel een koper die met uw toestemming werkte, dan kunt u geen verwijdering eisen en bent u hem een vergoeding verschuldigd op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Anders gezegd: zonder afspraak riskeert u een badkamer te moeten betalen die u nooit hebt gevraagd, of te blijven zitten met een half uitgebroken keuken waarvan niemand de afwerking betaalt. Daarom hoort in de overeenkomst dat werken verboden zijn, of dat elke uitgevoerde verbetering u toekomt zonder vergoeding en elke beschadiging op kosten van de koper wordt hersteld.

Over de dwangsom bestaat een misverstand. Enkel een rechter kan een dwangsom opleggen (art. 1385bis Ger.W.); het woord in uw overeenkomst zetten, maakt er geen dwangsom van. Wat u wél kunt bedingen, is een forfaitaire vergoeding per dag dat de koper de sleutels niet teruggeeft, bijvoorbeeld 100 euro per dag. Dat is een schadebeding, dat de rechter kan matigen als het kennelijk onredelijk is (art. 5.88 BW), maar dat wel druk zet en uw schade bewijsbaar maakt. De ontbinding van de koop zelf en het schadebeding van doorgaans 10 procent van de prijs behandelen wij in het artikel over de koper die de akte niet tekent; de gevolgen van een geweigerde lening in het artikel over de opschortende voorwaarde.

Uw brandverzekering blijft tot de akte gewoon uw verzekering, en dat is precies het probleem. De polis is afgesloten voor een woning die u zelf bewoont of die leegstaat, niet voor een woning die door een derde bewoond of verbouwd wordt. Meld de vervroegde ingenottreding daarom altijd aan uw verzekeraar. Een verzwegen wijziging van het risico kan tot een weigering of vermindering van de uitkering leiden; hoe streng dat uitpakt, hangt van uw polis af. De overgang van de brandpolis op de dag van de akte, en de driemaandenregel die daarbij hoort, leest u in ons artikel over de brandverzekering bij verkoop.

Voor de aansprakelijkheid geldt sinds 2025 Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. Art. 6.16 BW maakt de bewaarder van een gebrekkige zaak foutloos aansprakelijk voor de schade die dat gebrek veroorzaakt, en vermoedt dat de eigenaar de bewaarder is, tenzij hij bewijst dat de bewaring bij iemand anders berust. Zonder overeenkomst bent u dus degene naar wie een gewonde bezoeker, een buurman met waterschade of een verzekeraar kijkt. Een goede sleutelovereenkomst bepaalt uitdrukkelijk dat de koper vanaf de ingenottreding de bewaring en de leiding over het goed heeft en dat hij u vrijwaart voor elke aanspraak van derden.

Drie verzekeringsafspraken horen daarbij:

Een eenvoudige toets: kan de koper vandaag geen verzekeringsattest voorleggen, dan krijgt hij vandaag geen sleutels.

Werken door de koper vóór de akte raken drie afzonderlijke dossiers, en in alle drie staat uw naam.

Vergunning. Breekt de koper een gevel open, plaatst hij een dakkapel of vergroot hij het volume, dan is dat vergunningsplichtig, en de aanvraag kan pas op zijn naam als hij eigenaar is of uw machtiging heeft. Werkt hij zonder vergunning, dan is dat een stedenbouwkundige overtreding op uw perceel. De handhaving richt zich niet enkel tot de uitvoerder: een stakingsbevel wordt op het goed betekend en een herstelmaatregel volgt het goed, dus u als eigenaar. Gaat de verkoop daarna niet door, dan blijft u zitten met een pand dat u met een overtreding moet verkopen, met alles wat wij in het artikel over stedenbouwkundige overtredingen beschrijven. Neem in de overeenkomst op dat geen vergunningsplichtige werken mogen starten vóór de akte, en dat elke aanvraag vooraf uw schriftelijke toestemming vereist.

Staat van het goed. U verkoopt de woning in de staat waarin ze zich bevindt op de dag van het compromis. Zodra de koper begint te breken, bestaat die staat niet meer. Ontdekt hij achter de tegels een vochtprobleem, dan is de vraag of dat een verborgen gebrek is dat u moet dragen, of een gebrek dat hij door zijn werken heeft blootgelegd of veroorzaakt. Zonder plaatsbeschrijving met foto's op de dag van de sleuteloverdracht hebt u daar geen antwoord op. En een koper die vóór de akte een gebrek ontdekt, staat sterk: hij kan een prijsvermindering vragen voordat hij tekent, of de akte uitstellen. Het artikel over verborgen gebreken legt de regels uit; de plaatsbeschrijving is uw enige verweer.

Asbest en keuringen. Bij een woning van vóór 2001 hebt u een asbestattest laten opmaken. Verwijdert de koper zelf asbesthoudende materialen, dan gebeurt dat op uw eigendom en onder de regels van OVAM, en een foutieve verwijdering kan de woning besmetten. Ook de elektrische installatie die u liet keuren, is na een verbouwing niet meer de gekeurde installatie. Elke keuring die u hebt betaald, verliest haar waarde zodra de koper werkt. Daarom staat verbouwen in de tabel hierboven simpelweg op nee.

De vervroegde ingenottreding verandert niets aan de fiscaliteit van de verkoop. Het verkooprecht is verschuldigd vanaf het compromis; de registratie moet binnen vier maanden gebeuren, en is er een opschortende voorwaarde, dan loopt die termijn pas vanaf de vervulling ervan (art. 2.9.7.0.3, § 2 VCF). Of de koper vroeger intrekt, doet daar niets aan af. Het verlaagde tarief van 2 procent voor de enige eigen woning hangt af van de inschrijving van de koper op het adres binnen de wettelijke termijn; een vroegere intrek kan die termijn hoogstens ten goede komen, maar het is de aktedatum die telt voor de berekening.

Wat wél verschuift, zijn de lopende kosten. Zonder afspraak blijft u ze dragen tot de akte. Regel daarom in de overeenkomst vanaf welke dag de koper betaalt:

De bezettingsvergoeding zelf heeft geen wettelijke norm. In de praktijk rekent men met de huurwaarde van vergelijkbare woningen, of met een rente-equivalent op de nog niet betaalde prijs. Een voorbeeld: bij een verkoopprijs van 300.000 euro en een voorschot van 30.000 euro heeft de koper nog 270.000 euro niet betaald; tegen 4 procent op jaarbasis komt dat op ongeveer 900 euro per maand. Dat bedrag is geen huur, maar de compensatie voor het feit dat de koper geniet van een goed waarvoor u nog niet betaald werd. Spreek het bedrag per dag af, zodat het samen met de sleutels ophoudt en niet met een kalendermaand.

Laat de overeenkomst opstellen of minstens nalezen door uw notaris; die kent uw compromis en kan de vervroegde ingenottreding er als aanhangsel aan koppelen. Deze acht punten moeten erin staan:

En dan het alternatief dat meestal beter is voor beide partijen: de akte vervroegen in plaats van de sleutels. De termijn tussen compromis en akte dient om de notaris de opzoekingen te laten doen, het bodemattest en de vastgoedinformatie te verzamelen en de hypotheek te regelen. Zijn die stukken er, dan kan de akte vaak vroeger dan de datum in het compromis. Op de dag van de akte krijgt de koper de sleutels, u het geld, en verhuizen risico, verzekering en aansprakelijkheid op één moment. Wilt u zelf nog even blijven, dan draait u de logica om: de akte gaat door en u spreekt een korte bezetting na de akte af, wat wij in het artikel over blijven wonen na de verkoop uitwerken.

Wij vragen als koper geen sleutels vóór de akte. Wij kopen met eigen middelen, zonder opschortende voorwaarde van financiering, zodat er na het compromis geen periode is waarin u moet afwachten of de verkoop wel doorgaat. De akte volgt doorgaans binnen twee tot drie maanden bij de notaris die u zelf kiest, en op die dag wisselen sleutels, geld en risico op hetzelfde moment.

Wilt u sneller weg dan de standaardtermijn, dan vervroegen wij de akte in plaats van de sleutels te vragen. Zijn het bodemattest en de vastgoedinformatie er, dan kan de notaris de akte vaak vroeger verlijden. Wilt u net langer blijven, dan spreken wij een latere aktedatum af, of een korte bezetting na de akte. Wij kopen in de huidige staat, met de inboedel erbij, zodat u niets hoeft te ontruimen of op te knappen; EPC, asbestattest en elektrische keuring regelen wij na de aankoop.

Hoe het verloopt: u vraagt een bod aan via de website of belt 0492 77 94 75, wij reageren binnen twee uur, ook in het weekend, en na één plaatsbezoek ontvangt u een schriftelijk en gemotiveerd bod, vrijblijvend en zonder commissie.

Wees eerlijk over de afweging. Hebt u een gezonde woning in een gewilde straat en tijd genoeg, dan haalt u op de klassieke markt doorgaans een hogere prijs, ook al vraagt een particuliere koper met een lening meer geduld en soms de sleutels vóór de akte. Onze meerwaarde ligt bij verkopers die zekerheid en een korte, voorspelbare termijn belangrijker vinden dan de laatste procenten: een erfenis die vlot moet worden afgehandeld, een pand met werk, of een verhuis met een vaste datum. In die gevallen is een koper zonder financieringsvoorwaarde en zonder sleutelverzoek het eenvoudigste antwoord op de vraag waarmee dit artikel begon.