Een oud gebouw of te renoveren pand verkopen: van herenhuis en hoeve tot kerk, school en fabriekspand

Er bestaat in Vlaanderen geen wettelijke definitie van een renovatiepand. Er is geen apart regime, geen aparte belasting en geen aparte attestenlijst. Wat er wél is, zijn drie objectieve gegevens die samen bepalen in welke marktpositie uw pand terechtkomt.

Die drie gegevens bepalen samen niet alleen de prijs, maar vooral wie er nog kan bieden. En dat laatste is bij oude gebouwen bijna altijd het echte probleem: niet dat het pand te weinig waard is, maar dat de groep kandidaten die het rond krijgt, klein is.

Een particuliere koper die een instapklaar huis koopt, vergelijkt. Een koper die een renovatiepand koopt, rekent residueel. Dat gaat zo:

Wat overblijft, is wat hij vandaag kan bieden. Die redenering verklaart twee dingen die verkopers vaak verrassen.

Ten eerste: hoe onzekerder de bouwkost, hoe groter de risicomarge en hoe lager het bod. Een pand waar de koper de installaties niet kan beoordelen, wordt niet voorzichtig geprijsd — het wordt zwaar afgeprijsd. Ten tweede: de eindwaarde is een plafond. In een straat waar een gerenoveerd huis 320.000 euro doet, kan geen enkele redelijke koper 250.000 euro bieden voor een pand dat 120.000 euro werk vraagt, hoe mooi de gevel ook is.

Onderstaande tabel toont diezelfde som voor drie panden met exact dezelfde vraagprijs van 200.000 euro. De uitkomst verschilt fundamenteel.

De attestenlijst bij een verkoop is grotendeels dezelfde voor elk pand, maar bij een oud gebouw vallen er drie zwaarder uit: het asbestattest, de elektrische keuring en het energieprestatiecertificaat. Daar komen er, afhankelijk van het type, nog enkele bij.

Asbestattest. Sinds 23 november 2022 verplicht bij de verkoop van elke toegankelijke constructie van minstens 20 vierkante meter met bouwjaar vóór 2001. Het attest moet er zijn ten laatste bij het sluiten van de verkoopovereenkomst en de inhoud ervan moet aan de koper worden meegedeeld; ontbreekt het, dan kan de koper tot aan de authentieke akte de nietigheid van de verkoop vorderen. Bij een pand met verschillende gebouwen — een hoeve, een fabriekssite, een school — duurt het onderzoek langer, want de deskundige moet elk gebouw apart in kaart brengen.

Elektrische keuring. Een installatie uit de jaren zestig of zeventig is vrijwel nooit conform aan de huidige normen. Dat blokkeert de verkoop niet — de koper krijgt een termijn om in orde te brengen — maar het is wel een cijfer dat in de onderhandeling meespeelt.

Energieprestatiecertificaat. Voor een woning geldt het gewone residentiële EPC. Voor een niet-residentiële eenheid geldt een EPC NR of, onder bepaalde oppervlaktedrempels, een EPC kNR. Voor een onbebouwd perceel is er géén EPC nodig.

Bodemattest. Altijd verplicht bij een overdracht. Bij een pand waar ooit een risico-inrichting gevestigd was — een garage, een werkplaats, een drukkerij, een stookolieopslag — kan er vóór de overdracht bovendien een oriënterend bodemonderzoek nodig zijn. Dat is bij oude bedrijfs- en landbouwpanden de meest voorkomende oorzaak van maandenlang uitstel.

Stookolietank. Ondergrondse of oude bovengrondse tanks vragen een keuring of een correcte buitengebruikstelling.

Postinterventiedossier. Verplicht voor werken uitgevoerd vanaf 1 mei 2001. Bij een pand dat sindsdien nooit meer verbouwd werd, is er in de regel geen dossier en volstaat een verklaring.

Sinds 1 januari 2023 moet wie in Vlaanderen een woning koopt met EPC-label E of F, die woning renoveren tot minstens label D. De termijn daarvoor werd in 2026 versoepeld van vijf naar zes jaar na de aankoop, ook voor lopende verplichtingen van vóór 2026. Het eerder aangekondigde verstrengingspad — label C tegen 2028, label B tegen 2035 — is definitief geschrapt. Label D blijft de enige wettelijke doelstelling.

Drie dingen zijn hier belangrijk voor u.

En dan de uitzondering die bij oude gebouwen vaak beslissend is: een residentieel gebouw dat beschermd is als monument, deel uitmaakt van een beschermd stads- of dorpsgezicht, of is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, is vrijgesteld van de renovatieverplichting voor woongebouwen. Die vrijstelling moet in de regel niet apart worden aangevraagd. Controleer ze wel voor uw specifieke pand en statuut, want de regels verschillen naargelang het gebouw residentieel of niet-residentieel is.

Dat maakt een erfgoedpand fiscaal en juridisch soms aantrekkelijker dan een gewoon oud huis met hetzelfde energielabel — al staat daar tegenover dat gevelwerken, dakwerken en schrijnwerkvervanging het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed vergen, en dus duurder en trager zijn.

Bij deze panden speelt er iets wat bij een woning nooit speelt: het gebouw mag pas gebruikt worden waarvoor de koper het wil, nadat de functiewijziging vergund is. Dat is geen formaliteit maar een volwaardige procedure met een uitkomst die niemand vooraf kan garanderen — en precies daarom haken particuliere kopers af en bieden ontwikkelaars voorzichtig.

Enkele terugkerende types en waar het bij elk van hen op vastloopt:

De rode draad: hoe verder de huidige vergunde functie van de gewenste toekomstige functie ligt, hoe langer het duurt en hoe voorzichtiger er geboden wordt. Wie zo'n pand verkoopt, verkoopt niet enkel bakstenen maar ook een vergunningsrisico — en dat risico heeft een prijs.

Bij een pand in slechte staat is de eerste vraag niet wat de renovatie kost, maar of renoveren überhaupt de beste weg is. Een gebouw dat structureel gezond is en waarvan de indeling nog werkt, is vrijwel altijd goedkoper te renoveren dan te vervangen. Een gebouw met te lage plafonds, een onwerkbare indeling, een verzakte structuur of een volume dat niet aan te passen valt, is dat niet.

Daarbij speelt een fiscale factor die het verschil kan maken. Sinds 1 juli 2025 is het verlaagde btw-tarief van 6 procent voor sloop en heropbouw definitief ingevoerd, en het geldt ook in 2026. De kernvoorwaarden:

Waarom dit u als verkoper aangaat: die 175 vierkante meter is een harde grens die bepaalt of een sloop-heropbouwscenario voor een koper rendabel is. Bij een groot pand — een villa, een herenhuis, een kerk — valt de nieuwbouw vaak boven die drempel, waardoor het scenario aan 21 procent btw gerekend moet worden en de residuele waarde van uw perceel meteen daalt. Bij een smal rijhuis of een kleine hoeve is de drempel doorgaans wel haalbaar en wint het sloopscenario het geregeld van renovatie.

Laat daarom bij een pand in zeer slechte staat beide scenario's naast elkaar rekenen voor u een vraagprijs bepaalt. Een bod dat op sloopwaarde gebaseerd is, kan hoger uitvallen dan een bod op renovatiewaarde — en omgekeerd.

Bij oude gebouwen duikt bijna altijd dezelfde vraag op: is dit ooit vergund? Twee regels helpen u daarbij.

Het vermoeden van vergunning. Constructies die dateren van vóór 22 april 1962 — de datum waarop de eerste stedenbouwwet in werking trad — worden in Vlaanderen in beginsel geacht vergund te zijn, tenzij het tegendeel bewezen wordt. Voor constructies van na die datum is dat vermoeden veel beperkter en hangt het onder meer af van de opname in het vergunningenregister. Voor een negentiende-eeuws herenhuis of een oude hoeve is dat goed nieuws voor het oorspronkelijke volume.

Maar het vermoeden dekt niet wat er later bij kwam. En dat is bij oude panden juist het gevoelige punt: de veranda uit de jaren tachtig, de dakkapel, de opgedeelde bovenverdieping, de aanbouw achteraan, de garage die een woonkamer werd. Elk daarvan vergde in principe een vergunning, en elk daarvan komt pas boven water wanneer de notaris de stedenbouwkundige inlichtingen opvraagt — dus midden in een lopende verkoop.

Wat u daaraan doet: zoek het vooraf uit, niet achteraf. Vraag de vastgoedinformatie op bij uw gemeente vóór u te koop zet, in plaats van te wachten tot een kandidaat-koper al getekend heeft. Een overtreding die u kent en meedeelt, is een onderhandelingspunt. Een overtreding die halverwege het dossier opduikt, kost weken en vaak de koper zelf.

Een bijzonder geval is de woning die ooit werd opgedeeld in meerdere wooneenheden. Dat is in Vlaanderen altijd vergunningsplichtig — het is een functiewijziging waarvoor geen vrijstelling bestaat. Ontbreekt de vergunning, dan verkoopt u een pand met een stedenbouwkundige overtreding en moet u dat melden. Ook een ontbrekend busnummer op een van de eenheden is daarvoor een veelzeggende aanwijzing.

De verleiding is groot om een oud pand "nog even op te frissen" vóór het op de markt gaat. Bij een renovatiepand keert die investering zich meestal tegen u, omdat de koper toch alles uitbreekt. Een handvol ingrepen loont wél, en die kosten nauwelijks geld.

Wat loont:

Wat doorgaans niet loont:

Oude en te renoveren panden zijn niet ons uitzonderingsgeval — ze zijn onze kern. Wat wij doen, is precies de rekensom uit dit artikel maken, en ze u schriftelijk laten zien.

En wat wij er meteen bij zeggen: bij een instapklaar pand in een gewilde straat wint de klassieke markt vaak. Dat is geen valse bescheidenheid maar een rekensom die u zelf kunt maken. Onze meerwaarde ligt bij het pand dat renovatie of sloop nodig heeft, dat leegstaat, dat een vergunnings- of bodemdossier heeft, of waar een erfenis, een stopzetting of een verhuis een datum oplegt. Vraag in dat geval gerust een bod aan en leg het naast wat een makelaar u voorspiegelt — u bent tot niets gehouden.