Handelspand snel verkopen in Antwerpen
Bij een handelspand is niet de staat van het gebouw de moeilijkste factor, maar het huurcontract. Handelshuur is federale wetgeving — de Handelshuurwet van 30 april 1951 — en die beschermt de huurder veel sterker dan het Vlaamse woninghuurrecht: een basisduur van negen jaar, een recht op hernieuwing tot drie keer toe, en een uitzettingsvergoeding die kan oplopen tot ongeveer drie jaar huur. Een kandidaat-koper die dat leest, rekent traag. Daar bovenop komt bij een gemengd pand de vraag welk huurregime geldt voor de woning boven de winkel. wijkopenpanden.be koopt handelspanden rechtstreeks aan, met of zonder lopende handelshuur.
Waar eigenaars tegenaan lopen
De winkel of het horecapand is verhuurd en kandidaat-kopers schrikken van het hernieuwingsrecht
De huurder vroeg een hernieuwing aan en u weet niet binnen welke termijn u moet antwoorden
Het pand staat leeg sinds de vorige uitbater stopte en de winkelstraat trekt niet meer aan
Er is een woning boven de winkel en niemand weet welk huurregime daarop van toepassing is
De vergunde functie van het pand komt niet overeen met wat er vandaag gebeurt
U wilt uit de handelshuurrelatie stappen zonder eerst een procedure bij de vrederechter te voeren
Hoe verloopt het?
Waarom handelshuur uw verkoop vertraagt
De Handelshuurwet is van toepassing wanneer de huurder het pand hoofdzakelijk gebruikt voor kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman met rechtstreeks contact met het publiek: een winkel, een bakkerij, een kapsalon, een café, een restaurant. Kantoren, opslagruimte en vrije beroepen vallen er in de regel juist buiten en worden beheerst door het gemene huurrecht. Dat onderscheid bepaalt alles: onder de Handelshuurwet zijn de belangrijkste bepalingen dwingend in het voordeel van de huurder en kunt u ze niet wegschrijven, ook niet met een clausule waar de huurder mee instemde. Een koper die dat correct inschat, neemt daar weken voor.
Het hernieuwingsrecht en de termijn waarin stilzitten toestemmen is
Een handelshuur duurt minimaal negen jaar en de huurder kan de hernieuwing tot drie keer vragen, wat neerkomt op een mogelijke bezetting van zesendertig jaar. De procedure is strikt: de huurder vraagt de hernieuwing aan per aangetekende brief of deurwaardersexploot, ten vroegste achttien en ten laatste vijftien maanden vóór het einde van de lopende huur. U antwoordt binnen drie maanden, in dezelfde vorm. Antwoordt u niet, dan wordt u in de regel geacht akkoord te gaan met de voorwaarden die de huurder voorstelde. Loopt er zo'n aanvraag in uw dossier, laat de data dan nakijken door een advocaat of notaris vóór u iets ondertekent — ook vóór u verkoopt.
Wat de koper overneemt bij de verkoop
Verkoop breekt geen huur. Wat de koper kan, hangt af van twee elementen: heeft de huurovereenkomst een vaste dagtekening — in de praktijk krijgt u die door registratie — en staat er een uitzettingsbeding in? Bij een geregistreerde huur zonder uitzettingsbeding zit de koper de huur in de regel volledig uit. Met een uitzettingsbeding kan hij vervroegd opzeggen, maar enkel om een van de wettelijke redenen, doorgaans binnen drie maanden na de eigendomsoverdracht en met minstens één jaar opzeg. Is de huur niet geregistreerd en zit de huurder er minder dan zes maanden, dan staat die het zwakst. Registreer uw contract dus en houd het dossier compleet: een koper die het risico niet kan inschatten, prijst het in.
Gemengd pand: winkel beneden, woning boven
Zijn er twee afzonderlijke huurovereenkomsten met twee huurders, dan valt de handelsruimte onder de federale Handelshuurwet en de woning onder het Vlaams Woninghuurdecreet, elk met eigen regels — inclusief de Vlaamse woningkwaliteitsnormen en, in bepaalde gevallen, een conformiteitsattest voor het woongedeelte. Is er één overeenkomst met één huurder, dan bepaalt de hoofdbestemming welk regime geldt: woont de uitbater boven zijn eigen zaak en is die bewoning bijkomstig aan de handelsactiviteit, dan wordt het geheel in de regel als handelshuur beschouwd. Omdat die kwalificatie de volledige opzeg- en vergoedingsregeling bepaalt, is een onduidelijk contract op zich al een reden om het dossier te laten nakijken.
De vergunde functie is de tweede struikelsteen
Een pand waarin ooit een winkel, een horecazaak of een kantoor werd ingericht, heeft daarvoor in principe een vergunde functiewijziging nodig. Is die er nooit geweest, dan verkoopt u een pand met een stedenbouwkundige overtreding, en dat moet u meedelen. Dat komt op de klassieke markt doorgaans pas boven water wanneer de notaris de stedenbouwkundige inlichtingen opvraagt, en het legt de verkoop dan stil. Controleer dit in het vergunningenregister vóór u te koop zet. Wij doen die controle zelf en kopen met de bestaande toestand.
Wanneer u beter aan een eindgebruiker verkoopt
Heeft u een goed gelegen handelspand in een sterke winkelstraat, met een solide huurder, een geregistreerd contract en een correcte huurprijs, dan is dat een beleggingsproduct waarvoor een investeerder een goede prijs betaalt — neem in dat geval de tijd. Onze meerwaarde ligt bij het pand dat leegstaat sinds de uitbater stopte, bij de winkelstraat die het moeilijk heeft, bij een huurdossier dat vastzit, en bij eigenaars die uit een handelshuurrelatie willen stappen zonder eerst een procedure te voeren.
Fiscale opmerking
Bij een handelspand of een gemengd pand hangt de fiscale afrekening af van de eigendomsstructuur en van het gebruik. Bezit u het als privépersoon en verkoopt u binnen vijf jaar na uw aankoopakte met winst, dan geldt 16,5 procent meerwaardebelasting op de belastbare meerwaarde, te verhogen met de gemeentebelasting. Werd het pand geheel of gedeeltelijk beroepsmatig gebruikt of zat het in een vennootschap, dan gelden andere regels en kan er ook een btw-herziening spelen. Woont u zelf boven de zaak, dan kan het woongedeelte onder de vrijstelling voor de eigen woning vallen terwijl het handelsgedeelte dat niet doet. Laat dat vooraf opsplitsen door uw boekhouder of notaris.
Veelgestelde vragen
Verwante informatie
Gratis en vrijblijvend
Vraag uw eerlijk bod aan
Reactie binnen 2 uur, ook in het weekend en na 18 uur. Bezoek binnen 48 uur, schriftelijk bod dezelfde dag. Wij kopen in alle Antwerpse districten en de directe rand.