Makelaarsloon in België: wat betaalt u echt?

De gangbare commissie bij residentieel vastgoed in België is een percentage van de verkoopprijs, exclusief btw. Sommige makelaars werken met een hoger tarief bij premiumwoningen of in markten met veel vraag. Andere makelaars rekenen een vast minimumhonorarium ongeacht de verkoopprijs, wat bij goedkopere woningen relatief duur uitkomt.

De commissie is in principe onderhandelbaar, maar de manoeuvreerruimte is beperkter dan velen denken. Een makelaar die zijn tarief snel verlaagt, zal ook minder tijd en middelen investeren in uw dossier.

De commissie dekt doorgaans: bezichtigingen organiseren en begeleiden, onderhandelingen voeren met potentiële kopers, het compromis opstellen (soms) en het dossier overdragen aan de notaris.

Niet inbegrepen zijn in de meeste gevallen: professionele fotografie en opmaak van een verkoopbrochure, publicatie op vastgoedportalen zoals Immoweb of Zimmo, het energieprestatiecertificaat (EPC), de elektriciteitskeuring, de asbestinventaris, bodemattesten en notariskosten voor de akte.

Al deze posten komen bovenop de commissie en worden voorgeschoten door de eigenaar of in mindering gebracht van de verkoopprijs.

Naast de expliciete bijkomende diensten zijn er kosten die eigenaars vaak niet vooraf inschatten:

Dubbele woonlast: als u al een andere woning heeft gekocht of gehuurd terwijl u wacht op de verkoop, betaalt u maandelijks dubbele lasten. Bij een gemiddelde verkoopduur van enkele maanden in Antwerpen loopt dit snel op.

Herstellingen voor de verkoop: makelaars adviseren soms kleine of grote ingrepen om de verkoopprijs op te drijven. Verfwerk, een nieuwe keuken of badkamer, heraanleg van de tuin — de kosten hiervan overtreffen soms de meeropbrengst.

Verzekering leegstand: een leegstaand pand is duurder te verzekeren. Bij een erfenis of opbrengsteigendom loopt dit op.

Onroerende voorheffing: als u niet tijdig verkoopt, betaalt u een extra jaar belasting.

Onderstaande tabel vergelijkt de kostenposten bij een klassieke verkoop via makelaar tegenover een rechtstreekse verkoop aan wijkopenpanden.be.

Formeel wel, maar in de praktijk is de marge beperkt. De meeste makelaars hanteren een standaardtarief en wijken hier alleen van af bij uitzonderlijke omstandigheden (zeer waardevolle woning, exclusieve opdracht, meerdere dossiers tegelijk).

Voorts is er een psychologisch element: een makelaar die zijn tarief snel verlaagt, geeft impliciet aan dat hij ook bij de onderhandeling met de koper snel toegeeft. Of dat zo is, kunt u moeilijk controleren.

Alternatief zijn no-cure-no-pay-makelaars (alleen commissie bij verkoop, geen vaste kosten vooraf) en online platformen die een lager tarief rekenen maar minder diensten bieden. Bij beide opties blijft de eigenaar meer betrokken in het verkoopproces.

Bij een mediaanprijs van rond 370.000 euro voor een woonhuis in de Antwerpse districten (eerste kwartaal 2026) komt een makelaarscommissie van 3 procent plus btw neer op ruwweg 13.000 euro, bovenop de keuringen en de publicatiekosten. Voor een instapklaar pand in een gewilde straat van Berchem of Zurenborg kan een makelaar dat verschil terugverdienen met een hogere prijs. Voor een renovatiepand in Deurne-Noord, Antwerpen-Noord of Borgerhout is de kopersgroep smal en weegt de commissie zwaarder op de netto-opbrengst.

wijkopenpanden.be rekent geen commissie en betaalt de keuringen en de ontruiming. U krijgt binnen 48 uur na uw aanvraag een schriftelijk bod; reken beide scenario's netto door voor u kiest.