Een familielid woont gratis in de woning die u wilt verkopen: bruikleen, opzeg en bezettingsvergoeding

Drie situaties die er van buitenaf hetzelfde uitzien, maar juridisch niets met elkaar te maken hebben. Wie de verkeerde veronderstelt, zet de verkeerde stap.

Huur vraagt wilsovereenstemming over het goed, de prijs en een zekere duur. Is er een prijs, dan is er huur — ook als niemand ooit een contract op papier zette.

Bruikleen is de kosteloze terbeschikkingstelling van een zaak om ervan gebruik te maken, met de verplichting ze terug te geven. Het is een oude figuur uit het Burgerlijk Wetboek (artikel 1875 en volgende) en het kenmerk is precies dat er geen tegenprestatie tegenover staat.

Bezetting ter bede is een gebruik op precaire titel: de eigenaar kan er op elk ogenblik een einde aan maken, zonder bijzondere motivering. Het is bedoeld voor tijdelijke, onzekere toestanden.

Dit is het punt dat eigenaars het vaakst verkeerd inschatten: de rechter kijkt naar de feitelijke verhouding, niet naar het woord dat u erop plakte. Een overeenkomst "bezetting ter bede" noemen maakt ze nog geen bezetting ter bede.

En er is één detail waarmee gratis bewoning stilletjes in huur verandert: een tegenprestatie. Betaalt uw neef elke maand een vast bedrag "voor de kosten"? Neemt uw zus de onroerende voorheffing op zich in ruil voor het wonen? Dan bestaat de kans dat een rechter daarin een huurprijs ziet — en dan valt u onder de huurwetgeving, met opzegtermijnen en opzegvergoedingen, en met de regel dat een geregistreerde huurovereenkomst de verkoop overleeft.

Wilt u dat vermijden, dan is er maar één juiste volgorde. Zet vóór de verkoop op papier wat de situatie werkelijk is, met de datum vanaf wanneer, en met de uitdrukkelijke vermelding dat er geen huurprijs bedongen is en dat het gebruik kosteloos is. Doe dat rustig en in overleg, en niet pas op het moment dat u een koper aan de lijn hebt. Wij zetten de regels bij een echte huurovereenkomst in een apart artikel uiteen.

Een bruikleen voor onbepaalde duur is opzegbaar — dat staat vast. Maar de opzegging mag noch ontijdig, noch onredelijk zijn: er moet een redelijke opzegtermijn in acht genomen worden. Is daarover geen akkoord, dan bepaalt de rechter die termijn in concreto, onder meer rekening houdend met hoelang de situatie al duurt.

Dat maakt van tijd uw belangrijkste bondgenoot. Iemand die er twintig jaar woont, krijgt van een rechter geen maand.

De volgorde die werkt:

En de regel waarop de meeste verkopen stranden: u zet niemand zelf buiten. Sloten vervangen, spullen buitenzetten of nutsvoorzieningen afsluiten is eigenrichting. U verliest daarmee niet alleen uw gelijk, maar riskeert ook zelf aansprakelijk te worden.

Bij een geërfde woning ligt het anders, en veel harder. Van zodra de nalatenschap openvalt, zitten de erfgenamen in onverdeeldheid. Artikel 3.71 van het Burgerlijk Wetboek zegt daarover iets kort en beslissend: elke mede-eigenaar heeft recht op het materiële gebruik en het genot van het onverdeelde goed, overeenkomstig zijn bestemming, zonder dat dit gebruik en genot zijn evenredig aandeel te buiten gaan.

Wie in zijn eentje in de woning blijft wonen, gebruikt meer dan zijn aandeel. Daarom is hij in beginsel een bezettingsvergoeding verschuldigd aan de onverdeeldheid, ten belope van het aandeel van de anderen. Dat is geen boete en geen huur: het is een vergoeding voor het exclusieve genot, en ze wordt bij de verdeling verrekend.

Hoe dat oploopt, ziet u het best in cijfers. Neem een woning met een huurwaarde van 900 euro per maand en drie erfgenamen die elk een derde hebben:

In veel nalatenschappen zit de blokkade niet in het recht maar in de traagheid: één erfgenaam woont er, heeft geen haast, en de anderen wachten. Wie dan met een cijfer op tafel komt, verandert de verhouding.

Drie zaken die u daarbij moet weten:

En dan de scheidingslijn die het vaakst tot ruzie leidt: de periode vóór het overlijden. Woonde een kind jarenlang gratis in de woning van zijn ouders, dan stellen broers en zussen achteraf vaak dat dat voordeel een gift was die in de nalatenschap moet worden ingebracht. Dat is een discussie over de bedoeling van de overleden ouder, en die is na zijn dood bijzonder moeilijk te bewijzen. Wie dat wil vermijden, regelt het bij leven: door een — desnoods lage — huurprijs af te spreken, of door in het testament uitdrukkelijk te bepalen of het gratis wonen als voorschot op de erfenis geldt dan wel bovenop het erfdeel komt.

Een erfgenaam kan overigens te allen tijde de verdeling vorderen (artikel 3.75 van het Burgerlijk Wetboek). Niemand kan gedwongen in onverdeeldheid blijven. Hoe die weg concreet loopt, leest u in ons artikel over de mede-eigenaar die niet wil verkopen.

Gratis bewoning ontslaat u niet van uw verplichtingen als eigenaar. Integendeel: op enkele punten is het risico groter dan bij verhuur, precies omdat niemand er formeel mee bezig is.

Woningkwaliteit. De Vlaamse woningkwaliteitsnormen gelden ook wanneer u een woning kosteloos ter beschikking stelt. Een woning verhuren, te huur stellen óf ter beschikking stellen die niet aan de minimale veiligheids-, gezondheids- en kwaliteitsnormen voldoet, is strafbaar. Een woning die niet meer voldoet, kan bovendien ongeschikt of onbewoonbaar worden verklaard, met een inventaris en een heffing als gevolg.

Verzekering. Uw bewoner is geen huurder. Kijk uw brandpolis na: staat de woning als bewoond of als leegstaand geregistreerd, en is er dekking voor de aansprakelijkheid van wie er woont? Dit is een telefoontje van vijf minuten dat een schadegeval van tienduizenden euro's kan schelen.

Belastingen. U blijft eigenaar, dus u blijft de onroerende voorheffing betalen. In de personenbelasting zijn er geen huurinkomsten aan te geven, maar wordt u belast op basis van het kadastraal inkomen volgens de regels voor een woning die u niet zelf betrekt.

Domicilie. Is de bewoner op het adres ingeschreven, dan verdwijnt die inschrijving niet door de verkoop en evenmin doordat u ze vraagt te schrappen. Ze volgt de werkelijke verblijfplaats, en de gemeente stelt die vast. Reken dus niet op de akte om dat op te lossen.

U hoeft niet te wachten tot het pand leeg is om te verkopen. U moet alleen weten wat u verkoopt — en het zo ook aanbieden.

De drie varianten, met hun gevolgen:

Let op met de standaardclausule "het pand wordt vrij van gebruik en bewoning geleverd" in een compromis, zolang u niet zwart op wit hebt dat uw familielid tegen die datum vertrekt.

Met die ene zin neemt u een resultaatsverbintenis op u waarvan de uitvoering bij iemand anders ligt. Vertrekt de bewoner niet, dan bent u het die in gebreke is tegenover uw koper, met schadevergoeding, een uitgestelde akte of een verbroken verkoop als gevolg — bovenop een familieconflict.

De veilige volgorde is dus omgekeerd: eerst de vertrekafspraak, dan de compromis. Krijgt u die afspraak niet, verkoop dan uitdrukkelijk in bewoonde staat en laat de prijs dat weerspiegelen. Dat is geen zwakte in de onderhandeling, dat is het vermijden van de enige fout die in dit dossier echt duur is.

Een pand waar een familielid woont, is voor een particuliere koper doorgaans geen optie: die wil er zelf in, op een vaste datum, en zijn bank rekent daarop. Voor ons ligt dat anders.

Wat wij niet doen, zeggen wij er meteen bij. Wij zetten niemand buiten. Wij vragen u ook niet om dat te doen, en wij nemen geen dossiers aan waarin wij als koper de discussie met uw familie zouden moeten voeren. Blijft de bewoner zitten zonder akkoord, dan is de weg een dagvaarding en een vonnis — dat is werk voor uw advocaat, niet voor ons. Wat wij wél leveren, is een vaste prijs en een datum waarop u kunt rekenen, zodat het gesprek binnen de familie eindelijk over iets concreets gaat.