Wat als de koper zijn lening niet rondkrijgt? De opschortende voorwaarde van financiering

Een opschortende voorwaarde laat de uitwerking van de koop afhangen van een onzekere toekomstige gebeurtenis. Bij financiering is die gebeurtenis de goedkeuring van het hypothecair krediet door de bank. Zolang de voorwaarde niet vervuld is, staat de koop in de wacht: partijen hebben getekend, maar de eigendomsoverdracht en de betaling zijn nog niet definitief.

Juridisch valt dit onder het regime van de voorwaardelijke verbintenissen. Sinds 1 januari 2023 geldt daarvoor Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (art. 5.139 en volgende); vóór die datum was dat art. 1181 en volgende van het oud BW. De kern is ongewijzigd: zolang de voorwaarde niet vervuld is, is de verbintenis nog niet opeisbaar; raakt ze definitief niet vervuld, dan gaat de koop niet door.

Bijna elke particuliere koper vraagt deze voorwaarde, en terecht: wie zijn aankoop met een lening financiert, wil niet gebonden zijn aan een woning die hij niet kan betalen. Voor de koper is het een vangnet. Voor u als verkoper betekent het dat de verkoop pas zeker is als de bank effectief groen licht geeft.

In de praktijk worden beide termen door elkaar gebruikt, maar het gevolg verschilt op een belangrijk punt: het moment waarop de koop bestaat.

Bij een opschortende voorwaarde wordt de koop pas definitief zodra de lening rond is: zolang de voorwaarde openstaat, is de verbintenis nog niet opeisbaar. Blijft de goedkeuring uit, dan gaat de koop niet door.

Bij een ontbindende voorwaarde bestaat de koop wél meteen, maar valt hij weg als de gebeurtenis zich voordoet (bijvoorbeeld: de lening wordt geweigerd). Onder het huidige recht werkt die ontbinding voor de toekomst, met teruggave van wat al betaald werd — tenzij partijen uitdrukkelijk terugwerkende kracht afspreken.

Voor het eindresultaat — de koop gaat niet door en het voorschot keert terug — maakt het meestal weinig uit. Het onderscheid speelt vooral bij tussentijdse risico's en bij de vraag wie in de wachtperiode al gebonden is. Laat u door de notaris bevestigen welke formule in uw compromis staat.

De termijn is contractueel: hij staat in het compromis en is niet wettelijk vastgelegd. In de praktijk ligt hij vaak tussen drie en zes weken, ruim genoeg om bij meer dan één bank aan te kloppen. Reken dit als een indicatie, niet als een regel — de partijen bepalen de duur zelf.

De koper heeft geen resultaatsverbintenis maar een inspanningsverbintenis: hij moet zich redelijk en te goeder trouw inspannen om het krediet te bekomen. Dat betekent doorgaans een marktconforme aanvraag bij minstens één, vaak meerdere kredietinstellingen, binnen de termijn.

Roept de koper de weigering in, dan draagt hij de bewijslast. Het gebruikelijke bewijs is een of meer schriftelijke weigeringsbrieven van banken. Sommige clausules eisen expliciet twee of drie weigeringen. Wie geen aanvraag deed, geen bewijs kan voorleggen of de termijn zonder geldige reden laat verstrijken, verliest de bescherming van de voorwaarde.

Let ook op de potestatieve voorwaarde: een voorwaarde die louter van de wil van de koper afhangt, is nietig (art. 5.141 BW). Net daarom is een echte, aantoonbare kredietaanvraag vereist — de koper kan zich niet zomaar bedenken en zich achter de clausule verschuilen.

Wordt de voorwaarde niet vervuld en heeft de koper zijn inspanningen bewezen, dan vervalt de koop zonder boete of schadevergoeding voor beide partijen. Reeds betaalde bedragen — het voorschot of de waarborg, vaak op de derdenrekening van de notaris of de makelaar — worden volledig aan de koper terugbetaald. Niemand is iets verschuldigd.

Het omgekeerde geldt als er géén (geldige) financieringsvoorwaarde in het compromis staat, of als de koper de voorwaarde niet correct inriep. Dan blijft hij gebonden. Haakt hij toch af, dan kan de verkoper de gedwongen uitvoering vorderen of het schadebeding inroepen — in Belgische compromissen doorgaans 10% van de verkoopprijs. Precies daarom is de exacte formulering van de clausule zo belangrijk: ze bepaalt of het voorschot terugkeert of niet.

Een vage formule als "onder voorbehoud van financiering", zonder termijn, bedrag of bewijsregeling, leidt vaak tot betwisting. Laat de clausule steeds door de notaris of makelaar opstellen.

De opschortende voorwaarde beschermt de koper, maar verlegt een reëel risico naar u. Zolang de voorwaarde openstaat, zit u vast aan een verkoop die nog kan afspringen.

U kunt de voorwaarde wél aanscherpen om uw risico te beperken. Enkele hefbomen:

Een strakke clausule neemt het onzekerheidsrisico echter niet volledig weg. Zelfs met de beste formulering kan een oprechte kredietweigering de koop nog laten afspringen.

Wij kopen woningen in de regio Antwerpen rechtstreeks op, in de huidige staat en met eigen middelen. Dat laatste is de kern van het verschil: omdat wij niet afhankelijk zijn van een bank, hebben wij geen financieringsvoorbehoud nodig. Er staat dus geen opschortende voorwaarde van financiering in onze overeenkomst die de verkoop weken kan blokkeren of alsnog kan laten afspringen. Voor u betekent dat meer zekerheid en minder wachttijd.

Concreet werken wij zo:

Wij zijn eerlijk over wat wij wél en niet wegnemen. Een directe verkoop schrapt het risico dat de koper zijn lening niet rondkrijgt, want dat risico bestaat bij ons niet. Andere aspecten — zoals de prijs die u op de open markt zou kunnen halen — blijven een afweging die u zelf maakt. Vergelijk gerust ons bod met een klassieke verkoop en beslis daarna.