Huis verkopen: wat regelt u met elektriciteit, gas, water en telecom?

Het energieovernamedocument is een modelformulier van de Vlaamse Nutsregulator (tot eind 2024 de VREG), dat u gratis downloadt van de website van de regulator of van Fluvius. Fluvius verspreidt het ook met zijn verhuisfolder. U gebruikt het in elke situatie waarin een aansluiting van bewoner verandert: verkoop, verhuur, scheiding of overlijden. Het is geen administratieve formaliteit maar het belangrijkste stuk dat, bij een latere discussie, aantoont welke kilowatturen en kubieke meters bij u horen en welke bij de koper.

U vult het document samen in, op het moment dat de sleutels van hand wisselen, en niet de avond ervoor. Elke partij houdt een getekend exemplaar en bezorgt het aan de eigen energieleverancier: u aan de leverancier die uw slotfactuur opmaakt, de koper aan de leverancier waarmee hij een nieuw contract sluit. Het document draagt dus geen contract over; het legt enkel de scheidingslijn in het verbruik vast. Wie denkt dat de koper "gewoon uw contract overneemt", vergist zich: zolang de koper zelf geen contract sluit en u het uwe niet stopzet, blijft u de klant op het adres en betaalt u zijn verbruik.

De meest voorkomende vergissing bij het invullen is de verwarring tussen het meternummer en de EAN-code. Het meternummer staat op de meter zelf. De EAN-code, een reeks van 18 cijfers die in België met 54 begint, staat op uw factuur en identificeert het aansluitpunt bij Fluvius. Elektriciteit en gas hebben elk een eigen EAN. Zoek de codes dus vooraf op uw laatste factuur op en neem die factuur mee naar de akte. Neem daarnaast op de dag zelf een foto van elke meter waarop de stand én het meternummer leesbaar zijn; zo hebt u bewijs dat losstaat van het papier.

Bij een klassieke meter leest u één of twee telwerken af: een enkelvoudig tarief, of een dag- en nachtstand (soms met een aparte teller voor exclusief nacht). Bij een digitale meter ziet u op het display standaard maar één waarde tegelijk. Met de drukknop bladert u door de codes. Bij de gangbare Fluvius-meters staat 1.8.1 voor de afname overdag (normaal tarief), 1.8.2 voor de afname 's nachts (daltarief), en 2.8.1 en 2.8.2 voor de injectie overdag en 's nachts. Noteer alle vier de standen, ook als u geen zonnepanelen hebt; de injectiestanden staan dan gewoon op nul. De gasmeter, digitaal of niet, geeft één stand in kubieke meter.

Fluvius leest digitale meters op afstand uit en laat weten dat die uitlezing voorrang heeft op handmatig doorgegeven standen. Waarom dan toch alles noteren? Omdat de uitlezing op afstand de standen kent, maar niet de afspraak tussen u en de koper over de datum. Het overnamedocument koppelt de stand aan de dag van de sleuteloverdracht en aan twee handtekeningen. Wijkt de uitlezing enkele kilowatturen af, dan is dat zelden een probleem; ontbreekt de datum of de handtekening, dan begint de discussie over wie de maand tussen verhuis en akte betaalt.

Hebt u zonnepanelen, dan komt er bij de overdracht iets bij. De injectie die op de digitale meter geteld is tot de overnamedatum, wordt via uw slotfactuur met u afgerekend; alles erna is voor de koper. Bij een oudere installatie met groenestroomcertificaten geeft u daarnaast de stand van de productiemeter door via Mijn Fluvius, zodat de certificaten vanaf de aktedatum naar de nieuwe eigenaar gaan. De regels rond de panelen zelf, het AREI-attest, de premies en de meerwaarde behandelen we in ons artikel over een huis verkopen met zonnepanelen; hier volstaat het te onthouden dat de digitale meter er twee extra regels bij krijgt op het formulier.

Een praktische tip voor beide metertypes: leg een krant of uw telefoon met de datum naast de meter wanneer u de foto neemt. Dat is precies de werkwijze die Fluvius zelf aanbeveelt wanneer de tegenpartij niet meewerkt, en het kost u dertig seconden.

Bij een verkoop via de notaris staan beide partijen doorgaans in dezelfde kamer, maar de meters hangen in de kelder van het pand en niet op het notariskantoor. Spreek daarom af dat u vóór of na de akte samen naar het pand gaat, of vul het document een dag eerder in bij de sleuteloverdracht en vermeld die datum. Komt de koper niet, of weigert hij te tekenen, dan hoeft u niet machteloos te zijn. Fluvius geeft in zijn veelgestelde vragen letterlijk mee: neem een gedateerde foto van de meterstanden, bijvoorbeeld met een krant met de datum van vandaag ernaast, en stuur die foto samen met uw energieovernamedocument naar uw leverancier, met vermelding van de weigering van de tegenpartij. U maakt daarmee eenzijdig uw slotfactuur op, en de foto is uw bewijs.

Een andere situatie is een pand dat leeg staat tussen uw verhuis en de akte, soms enkele maanden. U blijft in die periode de klant. Gebruik ziet u nauwelijks, maar de vaste kosten lopen door: het abonnementsdeel van uw leverancier en de vaste componenten van het nettarief. De juiste bedragen hangen af van uw contract en van de tariefkaart van Fluvius; belangrijker is dat u die kosten niet ontloopt door het contract vroegtijdig op te zeggen. Zonder klant op het adres kan de leverancier de levering stopzetten en kan dat uiteindelijk tot afsluiting van de meter leiden. De koper staat dan op de aktedag met een afgesloten meter, en heropenen vraagt een aanvraag bij Fluvius en een tarief volgens zijn tarieflijst.

Wilt u toch bewust laten afsluiten, bijvoorbeeld bij een pand dat lang leeg blijft of bij een verkoop zonder vaste datum, dan vraagt u dat zelf aan bij Fluvius nadat niemand de aansluiting overneemt. Meld het dan uitdrukkelijk in het compromis, zodat de koper weet dat hij de heropening moet aanvragen en dat hij er de kosten van draagt, of dat u die verrekent.

Denk in de winter aan vorstschade: zet de verwarming op vorstvrij of laat, bij een lange leegstand, de waterleidingen aflaten en de hoofdkraan dichtdraaien. Een gesprongen leiding in een leeg pand valt onder uw verantwoordelijkheid tot de akte, en uw brandpolis dekt vorstschade niet altijd bij onbewoonde panden. Vraag dat na bij uw verzekeraar.

Voor aardgas verandert er niets aan de werkwijze: hetzelfde overnamedocument, een eigen EAN-code en één meterstand in kubieke meter. Let erop dat de gas-EAN op de gasfactuur staat en niet dezelfde is als die van de elektriciteit, ook als u beide bij dezelfde leverancier hebt.

Stookolie zit niet op een net, dus er bestaat geen overnamedocument voor. Wat er wel is, is een tank met een inhoud die geld waard is. Resterende stookolie is een verbruiksgoed en dus roerend: ze hoort niet automatisch bij de verkochte woning. De gebruikelijke afspraak, die de notaris in het compromis en de akte opneemt, is dat de tank op de dag van de akte of de sleuteloverdracht gepeild wordt en dat de koper de resterende liters overneemt tegen een afgesproken prijs, meestal de dagprijs van dat moment. Een rekenvoorbeeld: een peiling van 1.200 liter bij een afgesproken prijs van 1,00 euro per liter levert een aparte betaling van 1.200 euro op, los van de koopprijs van de woning. De cijfers zijn illustratief; de prijs spreekt u zelf af.

Zet die afspraak op papier vóór de akte, om drie redenen. Ten eerste vermijdt u de discussie "de tank was toch leeg" achteraf. Ten tweede is een aparte prijs voor een roerend goed niet onderworpen aan het verkooprecht, op voorwaarde dat het bedrag realistisch is; hoe u roerende zaken correct van de koopprijs scheidt, leest u in ons artikel over inboedel meeverkopen. Ten derde weet de koper meteen of hij de eerste winter kan verwarmen zonder een leverancier te bellen.

Peilen doet u met de peilstok of de niveaumeter van de tank; bij een ondergrondse tank kan de keurder of de brandstofleverancier dat voor u doen. Vergeet daarbij niet dat de tank zelf zijn eigen verplichtingen heeft: het keuringsattest met groene dop, of de buitengebruikstelling van een tank die niet meer gebruikt wordt. Die regels, inclusief het Promaz-fonds voor lekkende tanks, staan in ons artikel over een woning verkopen met een stookolietank. Verkoopt u een leegstaand pand waarin nog een halfvolle tank staat, laat dan liever de peiling gebeuren op de aktedag zelf; stookolie verdampt niet, maar een tank die maanden onbeheerd staat, roept bij kopers vragen op over de leeftijd van de inhoud.

Water valt niet onder Fluvius, maar onder uw watermaatschappij. In de stad Antwerpen is dat water-link, in het grootste deel van de provincie Antwerpen Pidpa, en elders in Vlaanderen vaak De Watergroep. Het principe is overal hetzelfde en staat ook zo op het waterloket van de Vlaamse Milieumaatschappij: u draagt de meterstand over aan de nieuwe eigenaar, of u zet uw abonnement stop als u die niet kent, en u houdt zelf een exemplaar bij als bewijs van overname of stopzetting.

Bij water-link gebeurt dat met een overnamedocument dat u in twee exemplaren invult: één voor u, één voor de koper, en het origineel gaat naar water-link. Dat kan online via een formulier waarop u uw klantnummer en het nummer van de watermeter invult; u kunt er ook een foto van de meterstand aan toevoegen. water-link raadt zelf aan zo'n foto te nemen en een kopie van het document bij uw verkoopovereenkomst te bewaren. Wie geen document indient, blijft klant, en de tussentijdse facturen van water-link zijn vaste voorschotten op basis van uw verbruik van het vorige jaar. U blijft dus voorschotten betalen voor een pand waar iemand anders doucht, tot de afrekening het rechtzet, en ook dan alleen als u kunt bewijzen vanaf welke stand het niet meer uw verbruik was.

Op de waterfactuur staat naast het drinkwater ook de saneringsbijdrage, gemeentelijk en bovengemeentelijk, aangerekend per kubieke meter verbruikt water. Die bijdrage volgt dus de meterstand: wie het water verbruikte, betaalt ook de bijdrage. Hoe de vaste vergoeding pro rata verrekend wordt tussen vertrekker en overnemer, verschilt per maatschappij; vraag dat na bij uw eigen watermaatschappij.

Een vraag die verkopers vaak krijgen van kopers: moet er een keuring van de privéwaterafvoer (de rioleringskeuring) zijn? Bij een loutere verkoop niet. VLARIO, de organisatie die de keuringen coördineert, antwoordt op die vraag letterlijk "Dit is niet verplicht". De keuring bestaat al sinds 2011; sinds 1 januari 2021 is ze verplicht bij nieuwbouw of herbouw, bij een nieuwe bijkomende huisaansluiting, bij plaatsing van een individuele zuiveringsinstallatie, bij een afkoppelingsproject in uw straat en na vaststelling van een inbreuk. Hebt u zo'n keuringsattest, geef het dan mee; hebt u het niet, dan hoeft u er geen te laten opmaken, maar de koper kan bij de watermaatschappij wel opvragen welke lozingsvoorwaarden voor het perceel gelden.

Uw internet-, tv- en telefoonabonnement is gebonden aan u, niet aan de woning. De koper sluit zijn eigen abonnement af; de kabel en de aansluitdoos blijven in het pand. Voor u zijn er drie mogelijkheden: het abonnement verhuist mee naar uw nieuwe adres (vraag dat enkele weken vooraf aan, want een technicus komt niet altijd binnen de week), u stapt over naar een andere operator, of u zegt op omdat u bijvoorbeeld naar een woonzorgcentrum of het buitenland vertrekt.

De regels bij opzeg zijn vastgelegd door het BIPT, de telecomregulator. Bij een contract van onbepaalde duur mag een operator u geen kosten aanrekenen voor de opzeg. Bij een contract van bepaalde duur kan de operator, als u opzegt binnen de eerste zes maanden, de abonnementskosten aanrekenen die u tot de zesde maand nog had moeten betalen; vanaf de zevende maand is de opzeg kosteloos. Kocht u bij de operator een toestel gratis of met korting, bijvoorbeeld een gsm of een tablet, dan mag de operator daarvoor een vergoeding vragen volgens een afschrijvingstabel die lineair loopt over maximaal 24 maanden; na 24 maanden mag hij daar nooit meer iets voor aanrekenen. Een verhuis is op zich geen wettelijke reden om die zesmaandenregel te ontlopen; vraag uw operator welke regeling hij bij een verhuis toepast.

Stapt u over, gebruik dan Easy Switch: u geeft uw Easy Switch-ID en klantnummer aan de nieuwe operator, en die regelt de activering én de opzeg bij uw oude operator, zonder dubbele facturatie of onderbreking. De procedure is gratis en verplicht voor alle operatoren met internet- of tv-aanbod.

Drie praktische valkuilen. Ten eerste: laat de opzeg pas ingaan op de dag van de sleuteloverdracht, niet weken ervoor; tijdens de laatste bezoeken van de koper, de keurders en de landmeter is een werkende verbinding handig en soms nodig. Ten tweede: neem modem en decoder mee en breng ze terug binnen de termijn die de operator oplegt, anders wordt de restwaarde aangerekend; laat ze zeker niet "voor de koper" achter, want ze staan op uw naam. Ten derde: verwittig naast de operator ook de gemeente. De aangifte van uw adreswijziging gebeurt binnen acht werkdagen na de verhuis, en pas na die aangifte volgt de aanpassing van uw identiteitskaart en van heel wat andere administratie.

De notariële akte bevat standaard een clausule over de ingenottreding: de koper krijgt het genot van het goed vanaf de akte, door de werkelijke inbezitname, en draagt vanaf die dag de lasten en het verbruik. De datum van de akte is dus in de regel ook de datum op uw overnamedocumenten. Wijkt u daarvan af, omdat de koper al vroeger de sleutels krijgt om te schilderen, of omdat u na de akte nog een paar weken blijft wonen, dan is de datum van de feitelijke sleuteloverdracht de datum van de meterstanden, en hoort die afwijking schriftelijk in het compromis of in een aparte overeenkomst te staan. Wat daarbij komt kijken, van bezettingsvergoeding tot verzekering, leest u in ons artikel over sleutels geven vóór de akte.

Twee situaties vragen een eigen aanpak.

De meter staat op naam van een overleden persoon. Bij een woning uit een erfenis lopen de contracten vaak nog op naam van de overledene. Meld het overlijden aan de energieleverancier en aan de watermaatschappij; Fluvius heeft daarvoor een aparte procedure. Zet het contract voorlopig op naam van de nalatenschap of van één erfgenaam, zodat de levering doorloopt tijdens de bezoeken, de keuringen en de winter. Het verbruik tot de akte is een schuld van de nalatenschap en wordt verrekend tussen de erfgenamen; op de aktedag vult de erfgenaam die de sleutels afgeeft het overnamedocument in met de koper. Zeg het contract niet op "om kosten te besparen": een afgesloten meter maakt de woning moeilijker te tonen en verhoogt het risico op vorstschade.

De woning is verhuurd. Dan is de huurder de klant bij leverancier en watermaatschappij, en verandert de verkoop daar niets aan. U vult als verkoper geen overnamedocument in; het huurcontract loopt door bij de nieuwe eigenaar, en pas wanneer de huurder vertrekt, doet die de overname met de nieuwe eigenaar. Wat u wél regelt, zijn de gemeenschappelijke tellers van een appartementsgebouw of van een pand met meerdere units: die staan op naam van de vereniging van mede-eigenaars of van de eigenaar, en die zet u wel over. Bij een verhuurd pand let u ook op de huurwaarborg en de rechten van de huurder; daarover meer in ons artikel over de rechten van de huurder bij verkoop.

Een laatste aandachtspunt is de onroerende voorheffing: die is geen nutsvoorziening maar wordt in de akte meestal pro rata verrekend voor het lopende jaar, net als de meterstanden. Vraag de notaris of hij dat opneemt.

Hieronder staat per nutsvoorziening wie u contacteert, wat u doet en waar het meestal misloopt. Plan het geheel in drie stappen.

Dertig dagen vóór de akte. Zoek de EAN-codes op uw laatste facturen en leg die facturen klaar. Meld uw verhuisdatum en nieuw adres aan uw energieleverancier, zodat uw contract meeverhuist of op de juiste dag stopt; de opzeg van een energiecontract is voor een gezin doorgaans kosteloos, met een opzegtermijn van één maand, en net die maand is de reden om nu al te bellen. Vraag de verhuis of overstap van uw telecom aan en spreek met de koper af wie op de aktedag de meters mee gaat aflezen. Bij stookolie: neem de afspraak over de peiling en de prijs op in het compromis.

De dag zelf. Ga met de koper naar de meters, vul het energieovernamedocument in tweevoud in, noteer bij een digitale meter de vier standen, vul het overnamedocument van de watermaatschappij in, peil de tank, neem van elke meter een foto met datum, en teken allebei. Draai bij een pand dat nog even leeg blijft de hoofdkraan dicht.

De dagen erna, tot dertig dagen na de akte. Stuur uw exemplaar naar uw leverancier en naar de watermaatschappij; bewaar een kopie bij de akte. Breng modem en decoder terug. Doe binnen acht werkdagen uw adreswijziging bij de gemeente. Controleer uw slotfactuur op de meterstanden van het document en betwist afwijkingen meteen, met de foto's als bewijs.

De fout die het vaakst gemaakt wordt, is een fout in de timing. Ofwel zegt de verkoper zijn contract op vóór de akte, waarna de levering stopt en de koper op de aktedag zonder stroom of gas staat. Ofwel zegt hij niets op en vult hij geen document in, waarna hij weken of maanden het verbruik van de koper betaalt en dat alleen met moeite terugvordert. Beide fouten vermijdt u met één regel: het contract stopt op de dag van het overnamedocument, geen dag vroeger en geen dag later.

Wie aan ons verkoopt, doorloopt dezelfde overdracht als bij elke andere koper, maar met minder losse eindjes. Op de dag van de akte of de sleuteloverdracht vullen wij het energieovernamedocument en het overnamedocument van de watermaatschappij samen met u in, met foto's van elke meter; u ontvangt uw getekende exemplaren meteen en hoeft alleen nog uw leverancier te verwittigen. Verkoopt u een pand dat al leegstaat, dan hoeft u de meters niet te laten heropenen om het toonbaar te maken: wij kopen ook panden met afgesloten meters en regelen de heropening na de aankoop zelf. Hetzelfde geldt voor een tank met resterende stookolie en voor de inboedel: die zijn bij ons inbegrepen in het bod, zonder peildiscussie en zonder ontruiming.

De overige afspraken zijn dezelfde als bij elk dossier. U krijgt binnen twee uur een reactie op uw aanvraag, ook in het weekend, en na één plaatsbezoek een schriftelijk en gemotiveerd bod. Wij kopen in de regio Antwerpen, in de huidige staat, met eigen middelen en dus zonder opschortende voorwaarde van financiering. EPC, asbestattest en elektriciteitskeuring regelen wij na de aankoop. De akte volgt doorgaans binnen twee tot drie maanden, of later als u dat wenst, bijvoorbeeld omdat u zelf nog een verhuis moet plannen en uw contracten netjes wilt laten aflopen. U kiest uw eigen notaris en betaalt geen commissie. Het bod is vrijblijvend; bellen kan op 0492 77 94 75.

Eerlijkheidshalve: de overdracht van nutsvoorzieningen is bij een klassieke verkoop geen reden om voor een opkoper te kiezen. Een gezonde woning in een gewilde straat, met een verkoper die de tijd heeft, haalt op de gewone markt doorgaans een hogere prijs, en de meterstanden vult u dan gewoon met de particuliere koper in, met dit artikel als leidraad. Onze werkwijze is vooral nuttig wanneer de woning leegstaat, wanneer de meters op naam van een overleden ouder staan, wanneer er een halfvolle tank en een volle kelder achterblijven, of wanneer u de aktedatum zelf wilt kiezen zonder te wachten op een koper met een lening.