Brandverzekering bij verkoop van uw woning: opzeggen of laten doorlopen?

Artikel 111, §1 van de wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen zegt het letterlijk: bij overdracht onder de levenden van een onroerend goed eindigt de verzekering van rechtswege drie maanden na de datum van het verlijden van de authentieke akte. Tot dat moment blijft de dekking die u als overdrager genoot, gelden voor de overnemer, tenzij die al dekking geniet uit een andere overeenkomst.

Drie gevolgen die u moet kennen:

Wat u wél doet: u meldt de verkoop schriftelijk aan uw verzekeraar of makelaar, met de geplande aktedatum, en u bezorgt na de akte het attest of een kopie van de akte. De verzekeraar sluit de polis dan af op de wettelijke einddatum of, als u dat vraagt en de koper eigen dekking heeft, op de aktedag zelf. Het niet-verbruikte deel van de jaarpremie wordt in de regel terugbetaald.

Een voorbeeld: uw jaarpremie bedraagt 480 euro met vervaldag 1 maart. De akte wordt verleden op 15 september. Eindigt de polis op de aktedag, dan is ruim vijf maanden premie niet verbruikt en krijgt u volgens de polis ongeveer 220 euro terug. Laat u de polis wettelijk drie maanden doorlopen, dan wordt die periode meestal wel aangerekend. Vraag de afrekening schriftelijk op voordat u de domiciliëring stopzet.

Volgens art. 1583 oud BW is de koop voltrokken en gaat de eigendom over zodra koper en verkoper het eens zijn over de zaak en de prijs. Het risico volgt de eigendom: art. 5.80 BW (voorheen art. 1138 oud BW) bepaalt dat de eigendomsoverdracht de overdracht van de risico's meebrengt, tenzij de partijen anders overeenkomen. Zuiver wettelijk zou de koper dus vanaf het compromis het risico van brand of storm dragen, terwijl hij nog geen sleutel en meestal nog geen polis heeft.

Daarom bevat vrijwel elk Belgisch compromis, en zeker de notarismodellen, een clausule van uitgestelde eigendoms- en risico-overdracht: eigendom en risico gaan pas over bij het verlijden van de akte en de betaling van de prijs. Het gevolg voor u als verkoper is eenvoudig: tot de akte draagt u het risico en moet uw brandverzekering blijven lopen zoals voorheen. Lees die clausule na. Zwijgt het compromis erover, dan geldt de wettelijke regel en zou de koper meteen na het compromis moeten verzekeren. Een goede notaris laat dat niet gebeuren, maar bij een onderhands opgesteld compromis is het een reële valkuil.

De tabel zet de momenten op een rij, uitgaande van het gebruikelijke compromis met uitgestelde overdracht.

Twee praktische regels volgen daaruit. Ten eerste: wijzig niets aan uw polis tussen compromis en akte, behalve om een gewijzigde situatie te melden (leegstand, werken door de koper). Ten tweede: vraag de koper bij het compromis om zijn eigen polis te laten ingaan op de aktedag, en laat de notaris dat vermelden. Zo vermijdt u dat de koper drie maanden op uw polis meerijdt en dat een schadegeval na de akte via uw contract, uw vrijstelling en uw schadestatistiek wordt afgehandeld.

Stel: het compromis is getekend, de akte is gepland over twee maanden, en een storm rukt het dak los. Wie draagt de schade en wie krijgt de verzekeringsvergoeding?

De vergoeding gaat naar de verzekerde, en dat bent u. Uw verzekeraar behandelt de schade zoals elk ander schadegeval: aangifte binnen de termijn van uw polis, expertise, vergoeding. De koper is geen partij bij uw polis en kan de verzekeraar niet rechtstreeks aanspreken.

Wat er met de verkoop gebeurt, bepaalt het compromis. In de meeste modellen met uitgestelde risico-overdracht geldt: gaat het goed volledig teniet, dan is de koper bevrijd en vervalt de verkoop; bij gedeeltelijke schade kan de koper doorgaans kiezen tussen afzien van de koop of de koop doorzetten met een prijsvermindering, waarbij de partijen vaak afspreken dat de verzekeringsvergoeding aan de koper wordt overgedragen of dat de verkoper vóór de akte herstelt. De precieze formulering verschilt per compromis. Lees ze na vóór u tekent, want een zwak geformuleerde clausule kost u bij een schadegeval veel meer dan het compromis zelf.

Hebt u een hypothecair krediet, dan kijkt de bank mee. Art. 112 van de verzekeringswet bepaalt dat de schadevergoeding die niet gebruikt wordt voor herstelling of vervanging van het goed, wordt aangewend voor de betaling van de bevoorrechte en hypothecaire schuldvorderingen. Verkoopt u zonder te herstellen, dan gaat een deel van de vergoeding dus naar de kredietgever, wat op zich geen probleem is omdat de verkoopprijs het krediet toch aflost, maar het verklaart waarom de verzekeraar de bank betrekt.

Wat u meteen doet bij schade tussen compromis en akte:

De schaderegeling zelf, de rol van de tegenexpert en het verschil tussen nieuwwaarde en werkelijke waarde behandelen wij in ons artikel over verkopen na brand of schade.

Een woning die te koop staat, is vaak leeg: de eigenaar is verhuisd, overleden of naar een woonzorgcentrum vertrokken. Voor uw brandverzekering is dat geen detail. Art. 81, §1 van de verzekeringswet verplicht u om in de loop van de overeenkomst nieuwe omstandigheden aan te geven die een aanmerkelijke en blijvende verzwaring van het risico meebrengen. Langdurige leegstand valt daar in de praktijk onder: geen toezicht, hogere kans op inbraak, vandalisme, waterschade en vorst.

De wet regelt ook wat er dan gebeurt. De verzekeraar moet binnen één maand na kennisname een aangepaste overeenkomst voorstellen, met terugwerkende kracht tot de dag van de verzwaring. Bewijst hij dat hij het verzwaarde risico nooit zou hebben aanvaard, dan mag hij binnen dezelfde termijn opzeggen. Weigert u zijn voorstel, dan mag hij binnen vijftien dagen na afloop van een maand opzeggen. Reageert de verzekeraar niet, dan kan hij zich later niet meer op de verzwaring beroepen. Meldt u de leegstand niet, dan koppelt de wet daar sancties aan die bij een schadegeval tot een verminderde of zelfs geweigerde vergoeding kunnen leiden. Melden is dus altijd de veiligere keuze, ook al kost het een premietoeslag.

Daarnaast bevatten veel polissen eigen leegstandsclausules: na een aantal maanden onbewoning, vaak negentig dagen, vervalt of vermindert de dekking voor diefstal, vandalisme, glasbreuk of waterschade, of geldt een hogere vrijstelling. Sommige polissen vragen dat de waterleiding wordt afgesloten en de verwarming op vorstvrij blijft in de winter. Die termijnen en voorwaarden verschillen per verzekeraar; controleer uw bijzondere voorwaarden en vraag schriftelijk wat er precies verandert.

Uw stappenplan bij een lege woning:

Soms wil de koper vóór de akte al binnen: om te meten, te schilderen, een keuken te plaatsen of zelfs al te verhuizen. Verzekeringsrechtelijk is dat een gevoelig moment. U bent nog eigenaar en verzekerde, het risico ligt volgens het compromis nog bij u, en de koper is voor uw verzekeraar een derde.

Dat heeft twee gevolgen. Veroorzaakt de koper of zijn aannemer schade, bijvoorbeeld een brand door slijpwerk, dan vergoedt uw verzekeraar u, maar hij kan daarna verhaal uitoefenen op de koper als aansprakelijke derde. Omgekeerd: raakt de inboedel of het materiaal van de koper beschadigd door een gebrek aan de woning, dan kan de koper u aanspreken, terwijl uw polis die goederen niet kent.

De oplossing is een korte schriftelijke overeenkomst van vervroegde ingebruikname, met minstens deze punten:

Wordt de akte daarna om welke reden ook niet verleden, dan zit u met een bewoner in een woning die nog van u is. Dat risico, en hoe u het beperkt, bespreken wij in ons artikel over sleutels afgeven vóór de akte. Voor de verzekering geldt de vuistregel: geen sleutel zonder polis van de koper en zonder gemelde afstand van verhaal.

Een brandverzekering is een jaarcontract. Art. 85, §1 van de verzekeringswet beperkt de duur tot één jaar en laat het contract stilzwijgend verlengen met periodes van één jaar, tenzij een partij zich tijdig vóór de vervaldag verzet. Sinds de wet van 9 oktober 2023, in werking op 1 oktober 2024 voor contracten die vanaf dan gesloten of stilzwijgend verlengd worden, is die verzettermijn voor consumenten teruggebracht van drie naar twee maanden vóór de vervaldag. Dezelfde wet geeft consumenten het recht om na het eerste jaar op elk moment op te zeggen; de opzegging heeft dan uitwerking twee maanden na de kennisgeving, zonder kosten. De verzekeraar moet dat recht op elk vervaldagbericht herhalen.

De vorm staat in art. 84: een aangetekende brief, een deurwaardersexploot of afgifte van de opzegbrief tegen ontvangstbewijs, en sinds de wet van 2023 ook langs elektronische weg, zoals een elektronisch aangetekende zending of een digitale omgeving die de verzekeraar of tussenpersoon daarvoor ter beschikking stelt. Wie van verzekeraar wisselt, mag de nieuwe verzekeraar vragen de opzegging bij de oude te regelen; die mag dat niet weigeren.

Bij een verkoop hebt u die opzegregels echter zelden nodig. De polis eindigt van rechtswege via art. 111. Uw praktische stappenplan:

Koopt of huurt u een andere woning, dan zegt u niet op maar laat u het contract overzetten naar het nieuwe adres. Dat is doorgaans goedkoper en vermijdt een dekkingsgat tussen de verhuis en de nieuwe polis. Vergelijk wel de premie: de nieuwe opzegregels maken overstappen na het eerste jaar eenvoudig, ook los van een verkoop.

Eén valkuil verdient nadruk: sommige eigenaars zeggen de polis op met ingang van de compromisdatum, in de overtuiging dat het huis dan van de koper is. Gaat er iets mis vóór de akte, dan zijn zij onverzekerd voor een woning die nog van hen is, en kan de koper zich beroepen op de clausule die het risico bij de verkoper legt.

Erfeniswoning. Overlijdt de verzekeringnemer, dan eindigt de polis niet. Art. 100 van de verzekeringswet bepaalt dat de rechten en verplichtingen uit de overeenkomst overgaan op de nieuwe houder van het verzekerde belang, in de praktijk de nalatenschap en dus de erfgenamen. Zij kunnen de overeenkomst beëindigen bij aangetekende brief binnen drie maanden en veertig dagen na het overlijden; de verzekeraar kan dat binnen drie maanden nadat hij van het overlijden kennis kreeg. Doet niemand iets, dan loopt de polis door en blijven de premies verschuldigd door de nalatenschap. Meld het overlijden dus, betaal de premie verder tot de verkoop en meld ook de leegstand die er bijna altijd op volgt. Bij de latere verkoop geldt dan gewoon art. 111: drie maanden na de akte eindigt de polis van rechtswege.

Appartement. Het gebouw is meestal verzekerd via een blokpolis die de vereniging van mede-eigenaars afsluit; een brandverzekering is volgens notaris.be in beginsel niet wettelijk verplicht, ook de blokpolis niet, maar het reglement van mede-eigendom kan ze opleggen; verhuurt u het appartement, dan verplicht het Vlaams Woninghuurdecreet u wel om uw aansprakelijkheid voor brand en waterschade te verzekeren. Uw aandeel in die premie zit in de gemeenschappelijke lasten en wordt bij de verkoop via de syndicusafrekening verrekend. Uw eigen polis dekt dan enkel inboedel, verfraaiingen en aansprakelijkheid; ook daarvoor geldt art. 111 voor het onroerende deel en art. 111, §2 voor de inboedel. Vraag de syndicus schriftelijk wat de blokpolis precies dekt, want die dekking verschilt per gebouw.

Hypotheek. Kredietgevers eisen doorgaans een brandverzekering voor de volledige looptijd van het krediet, met de bank als begunstigde bij schade. Bij de verkoop wordt het krediet uit de verkoopprijs afgelost en vervalt die eis; de polis eindigt daarna via art. 111.

Verhuurd pand. In Vlaanderen zijn huurder én verhuurder voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019 wettelijk verplicht hun aansprakelijkheid voor brand en waterschade te verzekeren (art. 29 Vlaams Woninghuurdecreet); uw eigenaarspolis dekt het gebouw en die aansprakelijkheid. Bij verkoop met lopende huur gaat de huurovereenkomst over op de koper en eindigt uw polis via art. 111; de polis van de huurder loopt gewoon door. Meld de wijziging van eigenaar wel aan uw verzekeraar, want uw polis kende de huurder als afstand-van-verhaalpartij of als bewoner.

Bij een verkoop aan wijkopenpanden.be verandert er niets aan de wettelijke regels hierboven, maar wel aan de praktische afhandeling. Wij verzekeren het pand vanaf de dag van de akte op onze eigen polis. U bent dus niet afhankelijk van een particuliere koper die zijn brandverzekering nog moet regelen en die drie maanden op uw contract zou kunnen meerijden. Uw polis eindigt op de datum die u met uw verzekeraar afspreekt, ten laatste drie maanden na de akte, en u krijgt het niet-verbruikte deel van de premie terug volgens uw polis.

Omdat wij kopen met eigen middelen, zonder opschortende voorwaarde van financiering, staat de aktedatum snel vast: doorgaans binnen 2 tot 3 maanden na het akkoord, of later als u dat wenst. Dat is nuttig voor uw verzekering, want de periode waarin u een leegstaande woning verzekerd moet houden, blijft kort en voorspelbaar. Wij kopen in de huidige staat, inboedel inbegrepen, zodat u de inboedel niet hoeft te verhuizen of apart te verzekeren; EPC, asbestattest en elektrische keuring regelen wij na de aankoop.

Bij leegstaande erfeniswoningen wijzen wij erfgenamen bij het eerste contact op twee punten die vaak vergeten worden: het overlijden en de leegstand melden aan de verzekeraar, en de premie doorbetalen tot de akte. Een onverzekerde erfeniswoning die tussen compromis en akte schade oploopt, is een probleem dat geen enkele koper voor u oplost.

Wij reageren binnen 2 uur op uw aanvraag, ook in het weekend, en na één plaatsbezoek ontvangt u een schriftelijk en gemotiveerd bod. Er is geen commissie en u kiest uw eigen notaris, die ook de clausule over eigendoms- en risico-overdracht in het compromis opstelt. Het bod is vrijblijvend; u bereikt ons op 0492 77 94 75.

Eerlijkheidshalve: staat uw woning in een gewilde straat, is ze bewoond en verzekerd tot de akte en hebt u geen haast, dan is de klassieke markt doorgaans de betere keuze, ook verzekeringsrechtelijk. De regels van dit artikel gelden dan precies hetzelfde; u hoeft enkel de koper te laten bevestigen dat zijn polis ingaat op de aktedag. Onze aanpak is vooral zinvol bij een lege woning, een erfenis, een pand met schade of wanneer u de aktedatum zelf in de hand wilt houden.