Gepubliceerd op 15 juli 2026 · Bijgewerkt op 15 juli 2026
Onroerende voorheffing verrekenen bij verkoop: wie betaalt in het jaar dat u verkoopt?
Wie op 1 januari van het aanslagjaar eigenaar is van de woning — of vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of bezitter — krijgt van de Vlaamse Belastingdienst de volledige jaarlijkse aanslag onroerende voorheffing, ook als u de woning midden in het jaar verkoopt. Er is geen automatische wettelijke proratering: de fiscus verdeelt niets tussen koper en verkoper. De verrekening gebeurt contractueel, via een clausule in het compromis en de notariële akte, waarbij de koper u doorgaans pro rata vergoedt voor het deel van het jaar ná de overdracht. In dit artikel leggen we uit wie belastingplichtige is, hoe de verrekening praktisch verloopt, waaruit de onroerende voorheffing bestaat en welke verminderingen er in 2026 bestaan.
Wie is belastingplichtige voor de onroerende voorheffing?
De onroerende voorheffing is een jaarlijkse belasting. Wie ze verschuldigd is, wordt bepaald op één ijkpunt: de toestand op 1 januari van het aanslagjaar. De belastingplichtige is de persoon die op die datum eigenaar is van het onroerend goed — of, als er zakelijke rechten op rusten, de vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of bezitter. Wie later dat jaar koopt, wordt voor dat aanslagjaar géén belastingplichtige, want hij was op 1 januari geen titularis.
De Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) stuurt het aanslagbiljet voor het volledige jaar naar die persoon. Verkoopt u uw woning in maart, juni of oktober, dan blijft ú de aangeschreven belastingplichtige voor dat volledige aanslagjaar. De fiscus kijkt niet naar de datum van de akte, maar uitsluitend naar wie op 1 januari titularis was.
Dit is een strikte, formele regel. Ze bepaalt wie de aanslag ontvangt en aan de overheid moet betalen — niet wie de belasting economisch draagt. Dat laatste is een aparte kwestie, die we in de volgende paragraaf bespreken.
Geen wettelijke proratering: de fiscus verdeelt niets
Belangrijk: er bestaat geen automatische wettelijke proratering van de onroerende voorheffing bij een verkoop. De Vlaamse Belastingdienst verdeelt de aanslag niet naar rato tussen koper en verkoper en bemoeit zich niet met wat u onderling afspreekt. De volledige aanslag gaat naar de belastingplichtige van 1 januari.
De verdeling tussen koper en verkoper is dus een zuiver contractuele aangelegenheid. Zij is in de eerste plaats een kwestie van afspraken tussen de verkoper en de koper. In de praktijk wordt daarvoor een verrekeningsclausule opgenomen in het compromis (de onderhandse verkoopovereenkomst) en herhaald in de notariële akte. Partijen zijn vrij: de verkoper draagt alles, de koper draagt alles, of — het meest gebruikelijk — elk draagt zijn deel pro rata temporis.
Staat er niets over in het compromis, dan geldt het gemeen recht. Dat komt hierop neer: de verkoper (eigenaar op 1 januari) betaalt de volledige aanslag aan de fiscus, maar zodra de koper het genot van het goed verwerft — doorgaans bij de notariële akte — vergoedt hij de verkoper voor het evenredige deel van het jaar dat ná de overdracht valt. Hoe u een compromis juridisch sluitend maakt, leest u in ons artikel over het compromis bij een woningverkoop.
Een rekenvoorbeeld van de pro-rata verrekening
De verrekening gebeurt pro rata temporis: de verkoper draagt de maanden vóór de eigendomsoverdracht, de koper vergoedt de maanden erna. Meestal rekent men in twaalfden per kalendermaand, met de maand van de akte als scharnierpunt (de precieze afbakening staat in de clausule).
Stel dat de onroerende voorheffing voor het volledige jaar 1.200 euro bedraagt en de akte op 1 oktober wordt verleden. Dan draagt de verkoper 9/12de (januari tot en met september) en de koper 3/12de (oktober tot en met december). De verkoper betaalt de volledige 1.200 euro aan VLABEL; de koper betaalt bij de akte, tegen kwijting, zijn 3/12de aan de verkoper terug. Onderstaande tabel toont het mechanisme voor enkele aktedata, telkens met een aanslag van 1.200 euro als voorbeeld.
Deze bedragen zijn louter illustratief. Uw werkelijke aanslag hangt af van uw kadastraal inkomen en de opcentiemen van uw gemeente en provincie; raadpleeg uw aanslagbiljet en uw notaris voor de exacte verrekening.
| Datum notariële akte | Deel verkoper | Deel koper | Koper vergoedt (voorbeeld 1.200 euro) |
|---|---|---|---|
| 1 april | 3/12 | 9/12 | 900 euro |
| 1 juli | 6/12 | 6/12 | 600 euro |
| 1 oktober | 9/12 | 3/12 | 300 euro |
| 1 december | 11/12 | 1/12 | 100 euro |
Waaruit bestaat de onroerende voorheffing?
De onroerende voorheffing is een Vlaamse gewestbelasting op het bezit van onroerend goed. De basis is uw kadastraal inkomen (KI) — het geschatte jaarlijkse nettohuurinkomen van het pand — dat jaarlijks wordt geïndexeerd. Op dat geïndexeerd KI past de berekening drie lagen toe:
- De gewestelijke basisheffing van 3,97% op het geïndexeerd KI (het tarief voor gewone woningen).
- De provinciale opcentiemen, bepaald door de provincie.
- De gemeentelijke opcentiemen, bepaald door uw gemeente.
De opcentiemen van gemeente en provincie vormen veruit het grootste deel van uw aanslag — vaak een veelvoud van de gewestelijke basisheffing. Daardoor verschilt de uiteindelijke aanslag sterk van gemeente tot gemeente. In de stad Antwerpen en verschillende randgemeenten liggen de opcentiemen aan de hoge kant, zodat de gecombineerde druk (gewest, provincie en gemeente) doorgaans neerkomt op een aanzienlijk percentage van het geïndexeerd KI. Exacte tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg uw aanslagbiljet of VLABEL voor de precieze cijfers.
Het KI speelt niet alleen bij de onroerende voorheffing een rol, maar ook bij de waardering en fiscaliteit van uw pand. Meer daarover leest u in ons artikel over het kadastraal inkomen en woningverkoop.
Welke verminderingen kunnen uw aanslag verlagen?
Op de onroerende voorheffing bestaan enkele verminderingen. Sommige worden automatisch toegekend, andere moet u aanvragen. De belangrijkste die in 2026 gelden:
- Bescheiden woning: een vermindering (klassiek 25%) wanneer het niet-geïndexeerd KI van al uw onroerende goederen in Vlaanderen onder een bepaalde drempel blijft. Dit is de tegemoetkoming die in de plaats komt van de vroegere aftrek voor de eigen woning.
- Gezinsvermindering (kinderen ten laste): vanaf minstens twee kinderen die ten laste zijn, recht geven op kinderbijslag (Groeipakket) en op 1 januari op het adres zijn ingeschreven. Een kind met een handicap telt dubbel.
- Personen met een handicap: een vermindering wanneer de belastingplichtige of een gezinslid op 1 januari aan de voorwaarden inzake handicap voldoet.
- Energiezuinig gebouw of ingrijpende energetische renovatie: een tijdelijke vermindering (doorgaans gedurende tien jaar) voor nieuwbouw of een ingrijpende renovatie die een voldoende laag E-peil haalt. De voorwaarden zijn de voorbije jaren verstrengd en hangen af van uw vergunningsdatum; voor recente nieuwbouw is de tegemoetkoming grotendeels uitgefaseerd.
De bedragen en drempels wijzigen jaarlijks en hangen samen met de opcentiemen van uw gemeente. Reken niet op een exact bedrag: controleer uw aanslagbiljet of vraag VLABEL of uw notaris welke verminderingen op uw situatie van toepassing zijn. Goed om te weten is ook dat de onroerende voorheffing op uw eigen woning niet langer via de personenbelasting kan worden gerecupereerd zoals vroeger.
| Vermindering | Voorwaarde (kort) | Toekenning |
|---|---|---|
| Bescheiden woning | KI van al uw Vlaamse panden onder de drempel | Op basis van het KI |
| Kinderen ten laste | Minstens 2 kinderen ten laste met recht op kinderbijslag | Doorgaans automatisch |
| Persoon met handicap | Belastingplichtige of gezinslid met erkende handicap | Aanvragen of melden |
| Energiezuinig / renovatie | Nieuwbouw of renovatie met voldoende laag E-peil | Tijdelijk, meestal 10 jaar |
Leegstand, verwaarlozing en andere heffingen
De onroerende voorheffing is niet de enige heffing op een pand. Voor woningen die langdurig leegstaan, verwaarloosd of onbewoonbaar zijn, bestaan er afzonderlijke belastingen — de leegstandsheffing en de heffing op verwaarlozing of verkrotting. Die staan volledig los van de onroerende voorheffing en komen er bovenop.
Deze heffingen worden doorgaans door de gemeente of stad geïnd en lopen jaarlijks op naarmate de leegstand aanhoudt. Voor een pand dat u toch niet gebruikt, kan de combinatie van onroerende voorheffing én leegstandsheffing zwaar doorwegen. Hoe dat in onze regio in elkaar zit, leest u in ons artikel over de leegstandsheffing in de Antwerpse regio 2026.
Anders dan de onroerende voorheffing eindigen deze heffingen wél op de datum van de notariële akte: zodra u verkoopt, stopt de leegstandsheffing voor u. Ook eventuele openstaande heffingen worden bij de akte verrekend, zodat u met een schone lei overdraagt.
Verkopen in de huidige staat aan wijkopenpanden.be
Wilt u uw woning verkopen zonder u zorgen te maken over de administratieve en fiscale afhandeling, dan kunt u rechtstreeks verkopen aan wijkopenpanden.be. Wij kopen panden in de regio Antwerpen aan in de huidige staat — u hoeft niets op te knappen en niets vooraf te regelen.
Na uw aanvraag ontvangt u binnen 2 uur een reactie. Na een plaatsbezoek maken we een schriftelijk bod op. U betaalt geen commissie, en de verplichte attesten en de coördinatie met de notaris zijn inbegrepen. De notariële akte volgt doorgaans binnen 2 tot 3 maanden.
De verrekening van de onroerende voorheffing wordt daarbij correct in de akte opgenomen: u draagt het deel tot de datum van de akte, wij vergoeden ons deel voor de resterende maanden van het jaar. Zo weet u vooraf precies hoe de onroerende voorheffing tussen beide partijen wordt verdeeld, zonder verrassingen achteraf.
Wilt u een vrijblijvend bod ontvangen?
Wij reageren binnen 2 uur — ook in het weekend.