Opbrengsteigendom snel verkopen in Antwerpen
Een opbrengsteigendom verkoopt traag om een reden die weinig met de markt te maken heeft: u kunt er niet vrij over beschikken. Er wonen huurders, elke bezichtiging vraagt hun medewerking, elke wooneenheid heeft een eigen elektrische keuring en een eigen EPC nodig, en de koper is een investeerder die eerst zijn rendement narekent en daarna zijn bank moet overtuigen. Elk van die schakels kost weken. wijkopenpanden.be koopt meergezinswoningen en opbrengstpanden rechtstreeks aan met eigen middelen — met actieve huurders, lege eenheden of een combinatie van beide — en neemt de huurrelatie na de akte over.
Waar eigenaars tegenaan lopen
Bezichtigingen inplannen lukt niet: elke huurder moet meewerken en dat kost weken
In een pand met vier eenheden zijn er vier elektrische keuringen en vier certificaten nodig
Eén huurder betaalt niet meer en dat drukt zowel uw inkomsten als de waardering
De kandidaat-investeerder wacht op zijn bank en die stelt bijkomende voorwaarden voor een verhuurd pand
De gemeente vroeg een conformiteitsattest of stelde gebreken vast in een van de eenheden
Een van de eenheden is nooit correct vergund of heeft geen eigen busnummer
Hoe verloopt het?
Waarom een verhuurd pand traag verkoopt
Op de klassieke markt moet u drie partijen tegelijk meekrijgen: uw huurders, die de bezichtigingen moeten toelaten; een investeerder, die het rendement narekent op basis van de reële huurinkomsten en de staat van elke eenheid; en diens bank, die bij een meergezinspand doorgaans een strengere dossieranalyse doet dan bij een gezinswoning. In de praktijk kost alleen al het inplannen van de bezichtigingen in vier bewoonde eenheden vaak meer tijd dan het volledige aankooptraject bij een rechtstreekse verkoop. Bij ons volstaat één plaatsbezoek, in overleg met uw huurders.
De huurcontracten gaan mee over — dat is een voordeel, geen probleem
Onder het Vlaams Woninghuurdecreet treedt de verkrijger van rechtswege in de rechten en plichten van de verhuurder. De lopende huurovereenkomsten gaan dus over op de koper, en een verkoop is op zich geen opzeggingsgrond: een beding dat de huur bij verkoop beëindigt, blijft zonder gevolg. Ook bij een niet-geregistreerd contract blijft die bescherming in beginsel gelden, met één uitzondering die u moet kennen: bij een niet-geregistreerde korteduurovereenkomst kan de huurder opzeggen zonder termijn en zonder vergoeding. Een gewone woninghuurder heeft geen recht van voorkoop; een landbouwpachter wel. Wij nemen de huurrelatie over en informeren de huurders na de akte.
Keuringen en attesten vermenigvuldigen zich per eenheid
Wat bij een gezinswoning één keuring is, wordt bij een opbrengsteigendom een reeks. Elke aparte elektriciteitsaansluiting heeft een geldig keuringsattest nodig, inclusief de gemeenschappelijke teller voor trappenhal en kelder, en sinds 1 januari 2022 moet er in Vlaanderen een apart energieprestatiecertificaat per gebouweenheid worden opgemaakt. Bij een pand met vier eenheden loopt dat op tot acht à tien afzonderlijke afspraken met keurders en deskundigen. Wij regelen dat na de aankoop en verrekenen de kost intern. U hoeft geen enkele keurder in te plannen bij uw huurders.
Woningkwaliteit, brandveiligheid en het conformiteitsattest
Elke verhuurde wooneenheid moet voldoen aan de Vlaamse woningkwaliteitsnormen, met rookmelders als het meest zichtbare onderdeel. Sommige steden en gemeenten, waaronder Antwerpen, werken met een verplicht of aangemoedigd conformiteitsattest voor huurwoningen. Wordt bij een controle een gebrek vastgesteld, dan kan dat leiden tot een herstelverplichting en in het zwaarste geval tot een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring — met een verkoop die daardoor volledig vastloopt. Wij kopen ook panden aan waar zo'n procedure loopt en nemen de conformering na de akte voor onze rekening.
Hoe wij de waarde bepalen
Wij combineren twee methodes. De vergelijkende methode kijkt naar recente verkopen van gelijkaardige panden in dezelfde buurt. De rendementsmethode vertrekt van de reële huurinkomsten, de bezettingsgraad, de staat van elke eenheid en de verwachte kosten voor conformering en renovatie. Bij een goed bezet pand met marktconforme huurprijzen weegt het rendement zwaar door; bij een pand met leegstand, achterstallige huur of vastgestelde gebreken weegt de renovatiekost zwaarder. U krijgt het bod schriftelijk, met de redenering erbij.
Wanneer verkopen aan een investeerder beter uitkomt
Is uw opbrengsteigendom volledig verhuurd tegen marktconforme prijzen, in goede staat, met geregistreerde contracten en een netjes onderbouwd rendementsdossier, dan is er een reële markt van particuliere investeerders die daar goed voor betalen — neem in dat geval de tijd. Onze meerwaarde ligt bij het pand met leegstand of huurachterstand, met eenheden die niet conform zijn, met een vergunningsprobleem, of bij een eigenaar die uit het verhuren wil stappen zonder eerst een jaar te moeten opruimen.
Fiscale opmerking
Een opbrengsteigendom is per definitie geen eigen gezinswoning, dus de vrijstelling voor de eigen woning speelt hier niet. Verkoopt u een gebouwd onroerend goed binnen vijf jaar na uw aankoopakte, dan is er 16,5 procent meerwaardebelasting verschuldigd op de belastbare meerwaarde, te verhogen met de gemeentebelasting; de termijn loopt tot de datum van het compromis. De belastbare basis ligt door de forfaits — 25 procent op de aankoopprijs en 5 procent per volledig jaar bezit, plus facturen van een geregistreerde aannemer — vaak fors lager dan de brutowinst. Zit het pand in een vennootschap, dan gelden volledig andere regels: laat dat door uw boekhouder narekenen vóór u tekent.
Veelgestelde vragen
Verwante informatie
Gratis en vrijblijvend
Vraag uw eerlijk bod aan
Reactie binnen 2 uur, ook in het weekend en na 18 uur. Bezoek binnen 48 uur, schriftelijk bod dezelfde dag. Wij kopen in alle Antwerpse districten en de directe rand.