Bouwgrond snel verkopen in Antwerpen
Bij grond valt de helft van de klassieke verkoopvertragers gewoon weg: er is geen EPC nodig, geen elektrische keuring en geen asbestattest, en er is geen renovatieplicht. Wat overblijft, is administratief maar bepalend: het bodemattest van de OVAM, het stedenbouwkundig uittreksel dat niet ouder mag zijn dan een jaar, de watertoets, en — als u een perceel afsplitst om erop te laten bouwen — een omgevingsvergunning voor het verkavelen. Daar bovenop komt de trage schakel bij grond: de koper wil doorgaans eerst weten wat hij mag bouwen vóór hij tekent. wijkopenpanden.be koopt percelen, slooppanden en projectgronden rechtstreeks aan.
Waar eigenaars tegenaan lopen
Kandidaat-kopers willen eerst hun bouwplannen en hun vergunning rond hebben voor ze tekenen
U weet niet of u het perceel mag afsplitsen zonder verkavelingsvergunning
Het stedenbouwkundig uittreksel is verlopen of er blijkt een bouwverbod of rooilijn op te rusten
De grond komt uit een erfenis en er zijn meerdere eigenaars in onverdeeldheid
Er staat een vervallen constructie op die eerst gesloopt zou moeten worden
U betaalt intussen onroerende voorheffing op een perceel dat u niets opbrengt
Hoe verloopt het?
Welke documenten wél nodig zijn bij grond
Voor een onbebouwd perceel geldt geen EPC, geen elektrische keuring en geen asbestattest. Wat u wel nodig heeft: een bodemattest van de OVAM, dat u moet aanvragen vóór u het compromis tekent en waarvan u de inhoud aan de koper meedeelt; een stedenbouwkundig uittreksel of de vastgoedinformatie van de gemeente, dat de bestemming, de vergunningstoestand en de geldende voorschriften weergeeft en dat doorgaans niet ouder dan een jaar mag zijn; en de informatie over overstromingsgevoeligheid, met de P-score voor het perceel. Zonder die stukken kan een bod of een compromis juridisch aangevochten worden. Wij vragen ze zelf op.
Afsplitsen van een perceel: de verkavelingsvergunning
Wilt u een deel van uw tuin of grond afsplitsen om het als bouwgrond te verkopen, dan heeft u in de regel een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden nodig. Eén misverstand houdt hier hardnekkig stand: Vlaanderen schrapte die verplichting eind 2017 voor het afsplitsen van één enkel lot, maar het Grondwettelijk Hof vernietigde die vrijstelling in 2019. Informatie van vóór dat arrest zet u dus op het verkeerde spoor. Wordt het lot niet voor woningbouw bestemd — bijvoorbeeld een stuk tuin dat uw buur bij het zijne voegt — dan is er doorgaans geen verkavelingsvergunning nodig, maar het oogmerk telt en wordt beoordeeld op de feiten.
Waarom een grondverkoop op de klassieke markt blijft hangen
Bij een woning koopt iemand wat hij ziet. Bij grond koopt hij wat hij mag bouwen — en dat weet hij pas na een gesprek met een architect, een studie van de voorschriften en soms een principeaanvraag bij de gemeente. Veel kandidaten willen daarom pas tekenen onder een opschortende voorwaarde van vergunning, bovenop de gebruikelijke voorwaarde van financiering. Twee opschortende voorwaarden betekent twee momenten waarop de verkoop alsnog kan afspringen, en maanden waarin u niets kunt beginnen. Wij kopen met eigen middelen en zonder vergunningsvoorwaarde: het bouwrisico is voor ons.
Ook percelen met een vervallen constructie erop
Een perceel met een bouwvallige woning, een leegstaand magazijn of een half afgebroken constructie erop wordt op de klassieke markt zelden vlot verkocht: de particuliere koper rekent de sloopkost én de rompslomp door, en de kandidaat-ontwikkelaar wacht op duidelijkheid over wat er mag komen. Wij kopen dit soort percelen wel aan en rekenen de sloop-, ontmantelings- en asbestverwijderingskost intern in. Staat er een gebouw op met bouwjaar vóór 2001, dan speelt het asbestattest wel — dat geldt voor toegankelijke constructies van minstens 20 vierkante meter.
Hoe wij grond waarderen
Wij vertrekken van de residuele grondwaarde: wat is het eindproduct waard dat op dit perceel gerealiseerd kan worden, min de bouwkost, min de kosten en de risicomarge. Bepalend zijn de bestemming volgens het gewestplan of het ruimtelijk uitvoeringsplan, de breedte en de diepte van het perceel, de bouwdiepte en de bouwhoogte die de voorschriften toelaten, de ontsluiting en de nutsvoorzieningen. Dat is een andere rekenwijze dan de vergelijkende methode die makelaars vaak hanteren, en ze verklaart waarom biedingen op grond sterk uiteen kunnen lopen. U krijgt onze redenering schriftelijk mee.
Wanneer u beter wacht
Ligt uw perceel in een gewilde straat, is het meteen bebouwbaar volgens de geldende voorschriften en heeft u geen tijdsdruk, dan kan een publieke verkoop of een verkoop via een makelaar u meer opleveren — bouwgrond in de Antwerpse rand vindt zijn koper doorgaans wel. Onze meerwaarde ligt bij percelen met een onduidelijke bestemming, met een constructie erop die weg moet, met een lastige vorm of ontsluiting, of bij een grond in onverdeeldheid waar de eigenaars het traject niet jarenlang willen laten aanslepen.
Fiscale opmerking
Voor gronden gelden strengere termijnen dan voor gebouwen. Verkoopt u een onbebouwd perceel binnen vijf jaar na uw aankoop, dan bedraagt de meerwaardebelasting 33 procent op de belastbare meerwaarde, te verhogen met de gemeentebelasting; tussen vijf en acht jaar is dat 16,5 procent, en na acht jaar is er geen meerwaardebelasting meer. Kreeg u de grond via een erfenis of een schenking en verkoopt u kort daarna, dan is de waarde op het ogenblik van het overlijden of de schenking de berekeningsbasis. Bij een verkoop aan of door een btw-plichtige kan er bovendien btw op de grond verschuldigd zijn wanneer die samen met een nieuw gebouw wordt overgedragen. Laat uw notaris dit vooraf narekenen.
Veelgestelde vragen
Verwante informatie
Gratis en vrijblijvend
Vraag uw eerlijk bod aan
Reactie binnen 2 uur, ook in het weekend en na 18 uur. Bezoek binnen 48 uur, schriftelijk bod dezelfde dag. Wij kopen in alle Antwerpse districten en de directe rand.