Gepubliceerd op 24 juli 2026 · Bijgewerkt op 24 juli 2026
De koper tekent de akte niet of betaalt niet: wat kunt u doen?
Weigert de koper de notariële akte te tekenen of blijft de betaling uit, dan hebt u als verkoper twee wegen: u dwingt de verkoop af, of u laat ze ontbinden en houdt het schadebeding — vaak 10% van de prijs. Beide beginnen met een aangetekende ingebrekestelling. De koop zelf blijft intussen gewoon bestaan: die kwam tot stand bij de ondertekening van de compromis, niet bij de akte. Eén zaak wordt vaak vergeten: de onderhandse verkoopovereenkomst moet binnen vier maanden geregistreerd worden en het verkooprecht is dan verschuldigd, ook als er nog geen akte is. Hieronder leest u de juiste volgorde, de termijnen en de fiscale valkuilen.
Eerst dit: de koop bestaat al
Veel verkopers denken dat er pas een verkoop is zodra de notaris de akte verlijdt. Dat klopt niet. Een verkoop komt tot stand zodra er wilsovereenstemming is over de zaak en de prijs — het klassieke beginsel uit artikel 1583 van het oud Burgerlijk Wetboek. Vanaf de ondertekening van de compromis is er dus een bindende koop.
De notariële akte doet twee andere dingen:
- Zij zorgt voor de tegenwerpelijkheid aan derden door de overschrijving in de registers.
- Zij is het moment van uitvoering: de betaling van de prijs en de afrekening van alle kosten.
Dat onderscheid is uw sterkste kaart. Een koper die weigert te tekenen, annuleert de koop niet — hij voert ze niet uit. En niet-uitvoering is een tekortkoming waaraan het recht sancties koppelt. U hoeft dus niet te aanvaarden dat de verkoop 'gewoon niet doorgaat'.
Stap één: de ingebrekestelling
Vóór u sancties kunt inroepen, moet u de koper in principe in gebreke stellen. Dat is onder het huidige verbintenissenrecht een formele voorwaarde voor de meeste remedies, en het is bovendien uw bewijsstuk.
Een bruikbare ingebrekestelling:
- Gaat aangetekend de deur uit, met een kopie naar de notaris.
- Benoemt concreet wat er ontbreekt: het niet verschijnen op de afspraak, het uitblijven van de betaling of van het kredietdossier.
- Verwijst naar de compromis en naar de datum die daarin voor het verlijden van de akte is bepaald.
- Geeft een redelijke laatste termijn om alsnog uit te voeren.
- Kondigt aan wat u zult doen als die termijn verstrijkt.
Een bijzonder waardevol bewijsstuk levert de notaris zelf. Nodigt hij beide partijen uit voor het verlijden en komt de koper niet opdagen, dan kan hij een proces-verbaal van niet-verschijning opstellen. Dat document vermeldt wie aanwezig was, wat er is aangeboden en wie in gebreke bleef. Vraag er uitdrukkelijk om — het weegt zwaar als het later tot een discussie of een procedure komt.
Uw twee wegen: gedwongen uitvoering of ontbinding
Blijft de koper in gebreke, dan staat u voor een keuze. In de regel is die keuze de uwe, tenzij de compromis anders bepaalt.
De gedwongen uitvoering. U vordert dat de verkoop wordt doorgevoerd zoals afgesproken. De rechter kan bevelen dat de akte wordt verleden en dat de prijs wordt betaald; in de praktijk kan een vonnis zelfs de akte vervangen. Deze weg is aangewezen wanneer de afgesproken prijs goed is en er geen betere koper in zicht is.
De ontbinding met schadevergoeding. U bevrijdt zich van de koop, kunt het pand opnieuw verkopen en vordert een vergoeding — doorgaans het schadebeding uit de compromis. Deze weg is aangewezen wanneer de koper duidelijk niet zal of kan betalen, of wanneer u een andere kandidaat hebt.
Maak die keuze niet op gevoel. Kijk eerst na of uw compromis een uitdrukkelijk ontbindend beding bevat: veel compromissen bepalen dat de overeenkomst van rechtswege ontbonden is als een partij binnen een bepaalde termijn na ingebrekestelling niet uitvoert. Zulke bedingen zijn geldig en veelgebruikt, precies om een procedure te vermijden.
| Gedwongen uitvoering | Ontbinding | |
|---|---|---|
| Resultaat | De verkoop gaat alsnog door | De verkoop wordt beëindigd |
| Wanneer zinvol | Goede prijs, geen alternatief | Koper kan niet betalen, u hebt alternatief |
| Duur | Vaak langer, koper werkt niet mee | Sneller, u kunt opnieuw verkopen |
| Vergoeding | Eventueel bijkomend voor vertraging | Schadebeding, vaak 10% van de prijs |
| Risico | Betaling blijft alsnog onzeker | Discussie over de hoogte van de schade |
Ontbinden zonder rechter: de kennisgeving
Sinds de inwerkingtreding van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek op 1 januari 2023 bestaat er een derde weg naast de gerechtelijke ontbinding en het ontbindend beding: de buitengerechtelijke ontbinding door kennisgeving.
De kern ervan: u kunt de overeenkomst op eigen risico ontbinden door een gemotiveerde schriftelijke kennisgeving aan de koper, waarin u de tekortkomingen vermeldt die u hem verwijt. U hebt daarvoor geen voorafgaande uitspraak van een rechter nodig.
Drie voorwaarden en één waarschuwing:
- De tekortkoming moet voldoende ernstig zijn. Een week vertraging is dat doorgaans niet; hardnekkig weigeren te tekenen wel.
- U moet vooraf de nuttige maatregelen hebben genomen om de niet-nakoming vast te stellen — in de praktijk: de ingebrekestelling en, waar mogelijk, het proces-verbaal van de notaris.
- De kennisgeving moet de verwijten uitdrukkelijk vermelden.
- De waarschuwing: de kennisgeving is zonder gevolg als de voorwaarden niet vervuld zijn of als de ontbinding rechtsmisbruik uitmaakt. Zit u ernaast, dan bent u zelf de partij die tekortschiet.
Hou er ook rekening mee dat een ontbinding onder het huidige recht in beginsel voor de toekomst werkt, met teruggave van wat al werd gepresteerd. Een reeds betaald voorschot moet dus in principe worden afgerekend volgens de regels van de teruggave en van het schadebeding. Laat u voor deze weg bijstaan; ze is snel, maar niet zonder risico.
Het schadebeding van 10%: hoe hard is dat?
Vrijwel elke compromis bevat een schadebeding: een clausule die de schade forfaitair vastlegt als een partij haar verbintenissen niet nakomt. In de Belgische praktijk is 10% van de overeengekomen prijs het gangbare cijfer.
Dat bedrag is echter niet onaantastbaar. Onder het huidige verbintenissenrecht kan de rechter een schadebeding matigen wanneer het kennelijk onredelijk is, en dat mag hij zelfs ambtshalve doen. Het beoordelingscriterium is verschoven: waar men vroeger vooral keek naar de voorzienbare schade, kijkt de rechter nu naar het kennelijk onredelijke karakter, rekening houdend met de werkelijke schade en met alle omstandigheden, waaronder uw rechtmatig belang.
Wat dat praktisch betekent:
- 1.Een beding van 10% wordt in de regel aanvaard en is een sterk vertrekpunt in de onderhandeling.
- 2.Verkoopt u het pand kort nadien aan dezelfde of een hogere prijs, dan kan een koper argumenteren dat uw werkelijke schade beperkt is.
- 3.Lijdt u meer schade dan het beding — bijvoorbeeld door een aanzienlijk lagere herverkoop — dan is het beding in principe uw plafond, tenzij de compromis anders bepaalt.
- 4.Het beding werkt in twee richtingen: schiet u zelf tekort, dan geldt het ook tegen u.
De beste bescherming blijft praktisch, niet juridisch: laat het voorschot van 5 tot 10% storten op de derdenrekening van de notaris, niet rechtstreeks aan u. Dan staat het geld veilig en beschikbaar wanneer het misloopt.
De fiscale valkuil: registratie binnen vier maanden
Dit is het punt dat verkopers het hardst raakt, en het wordt zelden vermeld. Een onderhandse verkoopovereenkomst over een in België gelegen onroerend goed moet binnen vier maanden ter registratie worden aangeboden. Vanaf de geldige compromis ontstaat de registratieplicht en is het verkooprecht verschuldigd — ook als er nog geen notariële akte is.
Sleept uw koper de zaak dus over de vier maanden heen, dan loopt er een fiscale klok die niets met zijn wanprestatie te maken heeft. Wordt er te laat geregistreerd, dan volgt een boete. De administratie berekent die in de praktijk op basis van de wettelijke interest op het verschuldigde verkooprecht, met een minimum en een maximum. Vraag uw notaris tijdig naar het exacte bedrag in uw dossier.
Een tweede valkuil zit bij de minnelijke ontbinding. Beslissen u en de koper samen om de verkoop 'gewoon te annuleren', dan kan de fiscus dat in bepaalde gevallen als een wederverkoop beschouwen, met opnieuw verkooprecht als gevolg. Dat is precies het omgekeerde van wat partijen dachten te doen.
De praktische regel:
- Verwittig uw notaris zodra de koper begint te haperen, niet pas na vier maanden.
- Teken nooit een minnelijke ontbinding zonder de fiscale gevolgen vooraf te laten nakijken.
- Vraag na wie het verkooprecht in uw concrete situatie draagt. In de regel is dat de koper, maar de administratie kan zich in principe tot de partijen bij de akte wenden — laat dat uitdrukkelijk bevestigen.
| Termijn | Wat er speelt | Actie |
|---|---|---|
| Datum in de compromis | Afgesproken datum voor de akte | Notaris nodigt uit |
| Kort daarna | Koper verschijnt niet of betaalt niet | Proces-verbaal van niet-verschijning |
| Direct daarna | Formele aanmaning | Aangetekende ingebrekestelling |
| Binnen 4 maanden na compromis | Registratieplicht en verkooprecht | Notaris contacteren, boete vermijden |
Verkopen aan een partij die niet van een bank afhangt
In verreweg de meeste dossiers waarin een koper afhaakt, is de oorzaak dezelfde: de financiering geraakt niet rond. Ofwel is er een opschortende voorwaarde die faalt, ofwel is er geen voorwaarde en blijft de koper hangen zonder krediet.
Wij kopen woningen in de regio Antwerpen rechtstreeks aan, met eigen middelen. Dat betekent concreet: geen opschortende voorwaarde van financiering, geen wachten op een bankattest en geen kredietdossier dat in de laatste week ontspoort. Dat is de belangrijkste reden waarom verkopers die al één keer een koper zagen afhaken, bij ons uitkomen.
Onze werkwijze:
- Reactie op uw aanvraag doorgaans binnen 2 uur.
- Een plaatsbezoek, gevolgd door een schriftelijk en vrijblijvend bod.
- Bij akkoord verloopt het verlijden van de akte doorgaans binnen 2 à 3 maanden.
Een eerlijke nuance tot slot: zit u nu midden in een lopend geschil met een koper, dan kunt u het pand niet zomaar een tweede keer verkopen. De bestaande koop moet eerst juridisch en fiscaal correct worden afgewikkeld, met uw notaris en desgevallend een advocaat. Wij kunnen die stap niet overslaan, en een partij die beweert van wel, is geen betrouwbare partij.
Wilt u een vrijblijvend bod ontvangen?
Wij reageren binnen 2 uur — ook in het weekend.