Hoeve of boerderij snel verkopen in de Antwerpse regio
Een hoeve verkoopt bijna nooit als één geheel op de klassieke markt, en dat is de kern van het probleem. Er is een woonhuis, er zijn stallen en loodsen, er is landbouwgrond, en elk van die delen heeft een eigen koper, een eigen regelgeving en een eigen risico. Ligt de hoeve in agrarisch gebied, dan speelt bovendien de vraag of het gebouw zonevreemd is en wat een koper er nog mee mag. Is de grond verpacht, dan heeft de pachter een recht van voorkoop dat uw notaris moet respecteren. En op vrijwel elk hoevedak liggen golfplaten die asbest bevatten. wijkopenpanden.be koopt hoeves en landelijke panden in hun geheel aan, in de staat waarin ze zijn.
Waar eigenaars tegenaan lopen
Kandidaat-kopers willen alleen het woonhuis of alleen de grond, niet het geheel
De hoeve ligt in agrarisch gebied en niemand kan u zeggen wat er nog mag
De landbouwgrond is verpacht en de pachter heeft een recht van voorkoop
De stallen en loodsen hebben asbestgolfplaten waarvan de verwijdering duur oogt
Het landbouwbedrijf is stopgezet en de gebouwen staan al jaren leeg achteruit te gaan
De hoeve komt uit een nalatenschap met meerdere erfgenamen en de erfbelasting loopt
Hoe verloopt het?
Waarom een hoeve zelden in één keer verkocht raakt
Het woonhuis spreekt een gezin aan, de landbouwgrond een landbouwer, de stallen een aannemer of een paardenliefhebber. Op de klassieke markt betekent dat drie zoektochten in plaats van één, met de bijkomende moeilijkheid dat de delen niet zomaar los verkocht kunnen worden: afsplitsen van bouwgrond vraagt in de regel een omgevingsvergunning voor het verkavelen, en het opdelen van een agrarisch geheel raakt aan de bestemming. Wie een hoeve als geheel te koop zet, wacht daardoor vaak jaren. Wij kopen het geheel aan — woonhuis, gebouwen en grond — met één overeenkomst en één akte.
Zonevreemd: wat mag er nog met de gebouwen?
Veel hoeves in de Antwerpse Kempen liggen in agrarisch gebied terwijl er niet langer een landbouwbedrijf actief is. Dat maakt het pand zonevreemd, en dan bepaalt de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening wat er nog mag: een zonevreemde woning die hoofdzakelijk vergund en niet verkrot is, kan doorgaans verbouwd worden binnen het bestaande volume, terwijl herbouwen, uitbreiden of functiewijzigen aan strikte voorwaarden onderworpen is. Voor gebouwen van vóór 22 april 1962 geldt bovendien het vermoeden van vergunning. Een particuliere koper weet dat niet en durft daardoor niet te bieden. Wij zoeken die toestand vooraf uit en dragen het risico.
Verpachte grond: het voorkooprecht van de pachter
Is de landbouwgrond verpacht, dan heeft de pachter — of een bevoorrecht familielid dat effectief meewerkt in de exploitatie — een recht van voorkoop: hij mag kopen tegen exact dezelfde prijs en voorwaarden die u met uw koper bent overeengekomen. Uw notaris moet het goed dus eerst aan de pachter aanbieden. Sinds 1 november 2023 geldt het Vlaams Pachtdecreet van 13 oktober 2023, dat die regeling op verschillende punten heeft bijgewerkt, onder meer voor de verkoop via een openbare verkoop. Dit is geen reden om niet te verkopen — het bepaalt alleen wie er uiteindelijk koopt, niet tegen welke prijs. Laat uw notaris de procedure en de termijnen tijdig opstarten, want hier gaan in de praktijk de meeste weken verloren.
Asbest en oude tanks: de twee terugkerende kostenposten
Op vrijwel elke hoeve liggen asbestcementgolfplaten op de stallen, de loods of het bijgebouw, en vaak is er ook nog een ondergrondse stookolietank of een oude mazouttank in een bijgebouw. Voor elke toegankelijke constructie van minstens 20 vierkante meter met bouwjaar vóór 2001 is een asbestattest verplicht bij verkoop. Bij een hoeve met verschillende gebouwen betekent dat een uitgebreider onderzoek en dus meer wachttijd op de agenda van de deskundige. Wij regelen het attest, laten de tank keuren of buiten gebruik stellen en rekenen de verwijderingskost op basis van reële prijzen — niet op basis van de afschrikcijfers die op de klassieke markt circuleren.
Bodem en het bodemattest
Bij elke overdracht is een bodemattest van de OVAM verplicht, en op een landbouwbedrijf is dat vaker dan gemiddeld relevant: mestopslag, brandstoftanks, een voormalige werkplaats of een spuitplaats kunnen als risico-inrichting gelden en dan is er vóór de overdracht in de regel een oriënterend bodemonderzoek nodig. Dat traject kan weken tot maanden kosten en is de tweede grote reden waarom hoevedossiers stilvallen. Wij vragen het attest zelf op, kopen ook aan met een lopend bodemdossier en laten de saneringsplicht correct vastleggen in de overeenkomst.
Wanneer u beter opsplitst en wacht
Is uw hoeve gerenoveerd tot een woonklare landelijke woning, met een bescheiden perceel en zonder actief landbouwverleden, dan is dat een gewild product waarvoor de klassieke markt goed betaalt. En heeft u veel losse landbouwgrond zonder gebouwen, dan levert een verkoop aan een naburige landbouwer of via een openbare verkoop doorgaans meer op. Onze meerwaarde ligt bij het geheel dat niemand in één stuk wil: woonhuis plus vervallen stallen plus grond, zonevreemd, met asbest en met een nalatenschap die afgerond moet worden.
Fiscale opmerking
Bij een hoeve zitten er vaak twee fiscale regimes in één verkoop. Voor het gebouwde deel geldt 16,5 procent meerwaardebelasting bij verkoop binnen vijf jaar na de aankoopakte, tenzij het uw eigen gezinswoning was — dan is de meerwaarde in de regel vrijgesteld mits u er in de achttien maanden vóór de verkoop minstens twaalf ononderbroken maanden woonde. Voor de onbebouwde grond gelden strengere termijnen: 33 procent bij verkoop binnen vijf jaar en 16,5 procent tussen vijf en acht jaar. Erfde u de hoeve, dan is de waarde uit de aangifte van nalatenschap het vertrekpunt en let u erop dat die waarde onderbouwd is: een tekortschatting kan tot twee jaar na de indiening van de aangifte worden gemeld.
Veelgestelde vragen
Verwante informatie
Gratis en vrijblijvend
Vraag uw eerlijk bod aan
Reactie binnen 2 uur, ook in het weekend en na 18 uur. Bezoek binnen 48 uur, schriftelijk bod dezelfde dag. Wij kopen in alle Antwerpse districten en de directe rand.