Inboedel meeverkopen: roerend of onroerend, en wat met het verkooprecht?

Sinds 1 september 2021 staat het onderscheid in art. 3.47 BW, dat onder meer de oude artikelen 524 en 525 over onroerend door bestemming verving. Er zijn drie soorten onroerende goederen: onroerend uit hun aard (de grond en de volumes erop), onroerend door incorporatie (alle bouwwerken en beplantingen die een inherent bestanddeel van de grond of het gebouw vormen) en de accessoria van een onroerend goed, die geacht worden onroerend door bestemming te zijn. Alles wat niet onroerend is, is roerend.

Veel websites schrijven dat de categorie onroerend door bestemming is afgeschaft. Dat klopt niet: de term staat nog in art. 3.47, maar ze is herbouwd op het begrip accessorium uit art. 3.9 BW. Een goed is een accessorium van een ander goed als het aan dezelfde eigenaar toebehoort en er duurzaam aan verbonden of bevestigd is, of ten dienste staat van de uitbating of de bewaring van het hoofdgoed. Die voorwaarde van dezelfde eigenaar is belangrijk: een gehuurde cv-ketel of zonnepanelen in leasing zijn eigendom van een derde en kunnen dus geen accessorium van uw woning zijn.

Wat een bestanddeel is, definieert art. 3.8, §2 BW: een noodzakelijk element dat niet kan worden afgescheiden zonder afbreuk te doen aan de fysieke of functionele substantie van het goed. Een ingebouwde keuken, een inloopdouche of een cv-installatie kunt u niet wegnemen zonder dat de woning fysiek of functioneel wordt aangetast; een vrijstaande koelkast wel.

Eén nuance die u kunt gebruiken: volgens art. 3.48 BW mogen partijen overeenkomen dat een goed vervroegd als roerend geldt omdat het binnen een technisch en economisch redelijke termijn losgemaakt zal worden. Wilt u de designkeuken of de houtkachel meenemen, dan is dat juridisch mogelijk, maar het moet zwart op wit in het compromis staan. Zwijgt het compromis, dan mag de koper ervan uitgaan dat alles wat vast zit, blijft.

De regel is eenvoudig, de toepassing niet altijd. Hieronder de voorwerpen waarover bij een verkoop het vaakst discussie ontstaat, met de categorie volgens Boek 3 BW en het aandachtspunt voor het compromis. De kolom in de prijs geeft de uitkomst als het compromis er niets over zegt; partijen mogen daar contractueel altijd van afwijken.

Drie vuistregels helpen bij de twijfelgevallen. Ten eerste: wat vastgeschroefd, ingemetseld of aangesloten is en niet zonder schade of functieverlies weg kan, blijft. Ten tweede: wat van een derde is, kan nooit met de woning meeverkocht worden; een gehuurde boiler of een geleasede laadpaal volgt het contract, niet de akte. Ten derde: beplantingen zijn onroerend door incorporatie, dus de haag, de fruitbomen en de vaste borders horen bij de tuin, potplanten niet.

Voor zonnepanelen bestaat juridische discussie of ze een bestanddeel zijn dan wel een accessorium; voor u als verkoper maakt dat weinig uit, want in beide gevallen horen ze bij de woning tenzij u anders afspreekt. Lees daarover het artikel over verkopen met zonnepanelen.

Het vaakst mis loopt het met inbouwtoestellen. Een oven, kookplaat, dampkap of vaatwasser die in de keukenkasten ingebouwd zit, volgt de keuken en dus de woning; een vrijstaand fornuis of een Amerikaanse koelkast die gewoon in een nis staat, is roerend. Hetzelfde bij verlichting: een ingebouwde spot in het plafond blijft, een hanglamp aan een haak gaat mee. En bij de tuin: een zwembad in de grond, een terras en een veranda zijn onroerend; een opzetzwembad, losse tuinmeubelen en een barbecue op wielen niet. Twijfelt u over een voorwerp, dan is de veiligste weg niet de juridische discussie maar één regel in het compromis.

De koop zit nog in het oud Burgerlijk Wetboek. De leveringsplicht van de verkoper strekt zich daar uit tot de zaak, haar toebehoren en alles wat voor haar blijvend gebruik bestemd is. Gecombineerd met Boek 3 betekent dat: u mag alles meenemen wat roerend is, en u moet alles laten wat bestanddeel of accessorium is, tenzij het compromis anders bepaalt. De koper koopt de woning zoals hij ze bezocht heeft; wat hij bij het bezoek vast zag zitten, mag hij bij de akte verwachten.

Wie iets wegneemt dat vastzat, herstelt de sporen: gaten van kasten dichten, leidingen afdoppen, de wand netjes achterlaten. Doet u dat niet, dan kan de koper bij de akte een herstelkost inhouden of vragen om een bedrag op de derdenrekening van de notaris te blokkeren.

Het meest efficiënte instrument is de staat van bevinding: een korte lijst of fotoreeks, opgesteld bij het compromis, van wat blijft en wat vertrekt, door beide partijen getekend. Kopers bezoeken de woning bovendien vlak vóór de akte; wat toen nog vastzat en nu weg is, komt bij de notaris ter sprake. Wie vroeg duidelijk is, vermijdt dat gesprek.

Het verkooprecht wordt berekend op de overeengekomen prijs en lasten van het onroerend goed, met als ondergrens de normale verkoopwaarde ervan (art. 2.9.3.0.1 VCF). Roerende goederen vallen buiten die grondslag, op voorwaarde dat ze in het compromis en in de akte apart en uitdrukkelijk vermeld staan met een eigen prijs. Notarissen doen dat met een zogenaamde pro fisco-verklaring: partijen verklaren dat van de totale prijs een bepaald bedrag betrekking heeft op de opgesomde roerende goederen. Op dat bedrag betaalt de koper geen verkooprecht, en ook het proportioneel ereloon van de notaris wordt enkel op het onroerend deel berekend.

Het voordeel ligt bij de koper, maar in de onderhandeling komt het vaak naar u terug: een koper die 1.000 euro minder belasting betaalt, kan iets makkelijker uw vraagprijs aanvaarden. Sinds 1 januari 2025 betaalt wie een enige eigen woning koopt 2 procent; de meeste andere kopers betalen het standaardtarief van 12 procent. Het rekenvoorbeeld in de tabel toont wat dat concreet geeft bij een woning van 300.000 euro waarin 10.000 euro inboedel zit.

Twee praktische gevolgen mag u niet vergeten. Ten eerste financieren de meeste banken enkel het onroerend deel; de koper moet de inboedelprijs met eigen middelen betalen. Een uitsplitsing van 10.000 euro betekent dus 10.000 euro extra eigen inbreng voor de koper. Ten tweede geldt de uitsplitsing ook voor de teruggave van drie vijfde van het verkooprecht bij wederverkoop binnen twee jaar en voor alle andere berekeningen op de heffingsgrondslag: die vertrekken van de onroerende prijs alleen.

Bij 2 procent is het spel de kaars zelden waard. Wie 5.000 euro meubels apart zet, spaart de koper 100 euro, en neemt daarvoor een lijst, een aparte betaling en een mogelijke VLABEL-vraag op de koop toe. Bij 12 procent (een tweede verblijf, een opbrengsteigendom, een koper-vennootschap of een koper die zijn vorige woning houdt) wordt het interessanter, en precies daar kijkt VLABEL het scherpst.

VLABEL ziet elke akte en elke pro fisco-verklaring. De controle verloopt op twee sporen.

Het eerste spoor is de kwalificatie: is wat als roerend is aangegeven wel roerend? Een ingebouwde keuken, een badkamer, een cv-installatie of ingemaakte kasten die als inboedel worden opgevoerd, worden herkwalificeerd. Het verkooprecht wordt dan op de volle prijs berekend en het verschil wordt als aanvullend recht gevorderd, met een belastingverhoging. Dit is de klassieke valkuil van wie de keuken apart wil aanrekenen om registratierechten te sparen: het werkt niet, en het trekt de aandacht.

Het tweede spoor is de waardering. De maatstaf is de tweedehandswaarde op de dag van de verkoop, niet de aankoopprijs van tien jaar geleden. Een salon van 4.000 euro nieuw is na acht jaar enkele honderden euro's waard. Als de onroerende prijs na aftrek van het roerend deel onder de normale verkoopwaarde van de woning zakt, stelt VLABEL een tekortschatting vast: aanvullend recht op het verschil, plus een belastingverhoging waarvan het percentage afhangt van de omvang van het tekort (art. 3.18.0.0.13 VCF); blijft het tekort onder een kleine drempel, dan volgt geen verhoging. Verklaren partijen bewust een fictieve inboedelprijs om de grondslag te drukken, dan spreekt men van bewimpeling van de prijs, met een belastingverhoging van 100 procent van de aanvullende rechten (art. 3.18.0.0.14 VCF) en mogelijk strafrechtelijke vervolging. VLABEL brengt een tekortschatting of aanvullende aanslag schriftelijk ter kennis, zodat u kunt reageren, maar de bewijslast van de waarde ligt in de praktijk bij de partijen.

Hoeveel is realistisch? Er bestaat geen wettelijk percentage. Notariskantoren hanteren hun eigen voorzichtigheid en aanvaarden doorgaans enkel bedragen die zich laten verantwoorden met een lijst en, bij duurdere stukken, een aankoopfactuur of een schatting. Een goede vuistregel: schrijf de lijst alsof u ze aan een tweedehandsplatform zou aanbieden, en tel die prijzen op.

Over btw kunt u kort zijn: tussen particulieren is op de verkoop van inboedel geen btw verschuldigd, en de occasionele verkoop van uw eigen meubels is geen belastbaar inkomen. Enkel als u als btw-plichtige bedrijfsgoederen mee verkoopt (bijvoorbeeld de uitrusting van een praktijkruimte), laat u dat vooraf door uw boekhouder nakijken.

Twee valkuilen. Vermeld nooit een roerend deel in een aparte, ongeregistreerde overeenkomst terwijl de akte over de volle prijs zwijgt; dat is bewimpeling, geen optimalisatie. En verwar de inboedellijst niet met de lijst van gebreken of de plaatsbeschrijving: het zijn drie verschillende documenten met drie verschillende doelen. Wie voor de lening van de koper een opschortende voorwaarde opneemt, vermeldt best dat die voorwaarde slaat op het onroerend deel; het roerend deel financiert de koper zelf.

Bijna elk compromis bevat de zin dat de woning ontruimd en bezemschoon wordt opgeleverd. Er bestaat geen wettelijke definitie van bezemschoon; het is een contractuele afspraak met een gangbare betekenis: alle inboedel, afval en losse spullen zijn weg, ook uit kelder, zolder, garage en tuin, en de vloeren zijn geveegd. Het betekent niet dat de woning gepoetst is, dat de muren hersteld zijn of dat vaste elementen verwijderd moeten worden. Twijfelt u of de koper iets meer verwacht (een gereinigde stookolietank, een afgebroken volière, een lege beerput), dan spreekt u dat apart af.

De koper controleert bij het laatste bezoek, vlak vóór de akte. Staat de kelder nog vol, dan zijn er drie scenario's: de akte wordt uitgesteld, de notaris houdt een afgesproken bedrag in tot de ontruiming gebeurd is, of de koper ruimt zelf en verrekent de kost. Welke van de drie, hangt af van wat het compromis bepaalt; zonder clausule wordt het een discussie op de dag zelf.

Die vorken kunnen in de praktijk hoger uitvallen bij verzamelwoningen of bij woningen waar jarenlang niets is weggegooid. Sommige firma's kopen bruikbare stukken op en verrekenen die met de factuur; kringloopwinkels halen meubelen in goede staat gratis op, maar plannen soms weken vooruit. Vraag altijd een offerte na een plaatsbezoek en niet op basis van een telefonische beschrijving.

Voor wie de ontruiming zelf niet kan organiseren (een ouder die naar een woonzorgcentrum verhuist, erfgenamen die ver weg wonen, een verkoop na een overlijden) is dit een echt kostenpunt en een echte zorg. Het is dan verstandig om de bezemschoon-clausule niet zomaar te aanvaarden, maar te onderhandelen dat de koper de woning overneemt met wat erin staat. Bij een klassieke koper lukt dat zelden; bij een opkoper is het de regel.

Bij een woning uit een nalatenschap komt de inboedel op drie momenten terug. Vóór de erfkeuze mag u ze niet leeghalen of verdelen: dat kan gelden als een stilzwijgende zuivere aanvaarding, waardoor u de bescherming van een aanvaarding onder voorrecht van boedelbeschrijving verliest. Bij zo'n aanvaarding hoort de inboedel in de boedelbeschrijving. In de aangifte van nalatenschap geeft u de inboedel aan tegen haar werkelijke waarde; ze is deel van de erfbelasting. En bij de verkoop van de woning stelt zich de vraag wie ze ruimt, wie de kost draagt en of iemand van de familie nog stukken wil. De langstlevende echtgenoot heeft bovendien een vetorecht tegen de omzetting van zijn vruchtgebruik op de gezinswoning en de inboedel. De artikels over de erfenis met schulden en over vruchtgebruik gaan daar dieper op in.

Verkoopt u aan een klassieke koper, dan komt de ontruiming voor rekening van de erfgenamen: een weekend met een container of een factuur van 1.000 tot 6.000 euro, bovenop de reistijd en de emotionele last van een huis vol herinneringen uitzoeken. Verkoopt u aan een opkoper, dan is de inboedel doorgaans inbegrepen in de aankoop: u neemt mee wat u wilt bewaren en laat de rest staan. Dat is geen gunst maar een rekensom: de opkoper verrekent de ruimingskost in zijn bod, maar kan dat goedkoper organiseren dan een particulier omdat hij het regelmatig doet en de werken combineert met de renovatie.

Het omgekeerde geldt ook. Bevat de woning waardevolle stukken (antiek, kunst, een collectie, een piano), verkoop die dan eerst apart, via een veilinghuis of een gespecialiseerde handelaar, vóór u een bod op de woning vraagt. Een opkoper betaalt voor de woning, niet voor de kast van grootmoeder; wat u apart kunt verkopen, levert apart altijd meer op dan als deel van de inboedel in een woningverkoop. Vraag bij twijfel een schatting: veilinghuizen doen dat vaak gratis aan huis.

Een praktisch punt voor de aangifte van nalatenschap: wie de inboedel apart verkoopt en daar een prijs voor krijgt, heeft meteen een objectieve waarde voor de aangifte. Wie ze samen met de woning aan een opkoper verkoopt zonder aparte prijs, houdt het bij een realistische raming.

Wij kopen woningen in de regio Antwerpen aan in de staat waarin ze zich bevinden, inboedel inbegrepen. Dat betekent concreet dat u niets hoeft te ruimen: geen container, geen ontruimingsfirma, geen bezemschoon-clausule. Ook een woning die na een overlijden nog volledig ingericht is, met kelder en zolder vol, kopen wij zoals ze staat. U neemt mee wat u wilt bewaren; de rest laat u achter.

Wanneer is de klassieke markt beter? Als de inboedel waardevol is en apart verkocht kan worden, doet u dat eerst; onze aankoop verandert daar niets aan, maar u laat dan geen waarde liggen in een woningverkoop. En als de woning gezond is, in een gewilde straat ligt en u tijd hebt om te ontruimen, op te frissen en bezoeken te organiseren, haalt u op de klassieke markt doorgaans een hogere prijs. Ons aanbod is bedoeld voor wie snelheid, zekerheid en een woning die niet leeg hoeft belangrijker vindt dan de laatste euro's. Bellen kan op 0492 77 94 75.