Gepubliceerd op 1 maart 2025 · Bijgewerkt op 20 maart 2025
Erfenis woning verkopen: stap voor stap
De erfenis van een woning brengt veel vragen met zich mee. Wie neemt de beslissingen? Wanneer moeten de successierechten worden betaald? Wat als de erfgenamen het niet eens zijn? Dit stappenplan begeleidt u door het volledige proces, van overlijden tot akte.
Stap 1: Aangifte van nalatenschap
Na het overlijden heeft u vier maanden de tijd om een aangifte van nalatenschap in te dienen bij de Vlaamse Belastingdienst (als het overlijden plaatsvond in Vlaanderen). Voor overlijdens in het buitenland gelden andere termijnen.
De aangifte bevat een inventaris van het vermogen van de overledene: roerende goederen, onroerende goederen, bankrekeningen en schulden. Op basis hiervan worden de successierechten (erfbelasting) berekend.
Stap 2: Erfbelasting betalen
De successierechten moeten worden betaald binnen twee maanden na het indienen van de aangifte. Het tarief is progressief en afhankelijk van de graad van verwantschap:
• In rechte lijn (kinderen, partner): lagere tarieven • Zijlijn en vreemden: hogere tarieven
Bij een geërfde woning kan dit een aanzienlijk bedrag zijn. Als de erfgenamen onvoldoende liquiditeiten hebben, kan dit een extra reden zijn om de woning snel te verkopen.
Belangrijk: u kunt successierechten betalen vóór de woning is verkocht. De Vlaamse Belastingdienst kent geen uitstel van betaling toe louter omwille van een lopende verkoop.
Stap 3: Onverdeeldheid en toestemming van alle erfgenamen
Als er meerdere erfgenamen zijn, is de woning initieel onverdeeld eigendom. Elke beslissing over de woning — verhuur, renovatie, verkoop — vereist in principe toestemming van alle erfgenamen.
Als één erfgenaam weigert mee te werken, zijn er twee opties: 1. Minnelijke schikking: probeer een akkoord te bereiken, eventueel met bemiddeling 2. Gerechtelijke verdeling: de rechtbank kan op verzoek van één erfgenaam een gedwongen verdeling bevelen. Dit is een tijdrovend en kostelijk traject.
Snel overeenstemming bereiken en de woning verkopen is in de meeste gevallen de meest praktische en goedkoopste optie.
Stap 4: Woning leegmaken en staat opmaken
Vóór een bezichtiging of verkoop moet de woning doorgaans worden leeggemaakt. Dit is vaak emotioneel belastend én praktisch tijdrovend.
Laat de staat van de woning realistisch inschatten: erfeniswoningen zijn soms al jaren niet gerenoveerd. Verborgen gebreken (vochtproblemen, dak, elektriciteit) kunnen de verkoopprijs sterk beïnvloeden.
Bij een verkoop aan een opkoper is de staat van de woning minder van belang: wij kopen het pand as-is en houden in ons bod rekening met eventuele gebreken. U hoeft niets te renoveren of te herstellen.
Stap 5: Keuringen en attesten
Voor de verkoop zijn de verplichte keuringen en attesten nodig: EPC, elektriciteitskeuring, asbestinventaris en bodemattest. Bij een verkoop via wijkopenpanden.be regelen wij dit volledig, zodat u zich niet met de administratie moet bezighouden.
Stap 6: Compromis en akte
Alle erfgenamen moeten het compromis (de verkoopbelofte) ondertekenen. Zijn niet alle erfgenamen aanwezig, dan kan één erfgenaam optreden met een volmacht (notarieel of onderhands) van de anderen.
Na het compromis volgt de akte bij de notaris, doorgaans twee tot drie maanden later. Bij de akte worden de notariskosten verrekend en wordt de netto-opbrengst verdeeld onder de erfgenamen.