Is een keuring van de riolering verplicht bij verkoop van uw woning?

De keuring van de privéwaterafvoer bestaat sinds 1 juli 2011 en steunt op het Algemeen Waterverkoopreglement (AWVR), een besluit van de Vlaamse Regering dat de rechten en plichten regelt van de drinkwatermaatschappij, de rioolbeheerder en de klant. De inhoud van de keuring zelf is uitgewerkt in een ministerieel besluit over de keuring van de binneninstallatie en de privéwaterafvoer. Op 1 januari 2021 traden de laatste artikelen van het vernieuwde AWVR in werking, samen met een nieuw ministerieel besluit, en sindsdien geldt de lijst zoals VLARIO ze publiceert.

Daarbovenop volgt een herkeuring na herstelmaatregelen wanneer een eerdere keuring niet conform was. Verkoop staat niet in die lijst. Wie een bestaande woning verkoopt zonder te verbouwen, zonder nieuwe aansluiting en zonder afkoppelingsproject in de straat, hoeft dus geen keurder te bestellen.

De valkuil zit in de samenloop. Een koper die het pand na de akte grondig renoveert, een bijkomende wooneenheid maakt met een eigen aansluiting, of herbouwt, moet wél laten keuren, en hij zal de kosten en het risico van een afkeuring in zijn bod verrekenen. Dat is ook de reden waarom kopers en hun architect al vóór het compromis naar het stelsel kijken. Sinds 2021 zijn er bovendien drie extra afkeurcriteria bijgekomen: de verplichte infiltratievoorziening, de verplichte buffervoorziening en de septische put voor zwart water waar die verplicht is. Een privéwaterafvoer die in 2015 nog vlot door de keuring kwam, kan vandaag dus op die punten worden afgekeurd.

Belangrijk: de keuring is volgens VLARIO steeds een momentopname. Er is geen wettelijke geldigheidsduur zoals bij een elektriciteitskeuring, met als enige expliciete termijn die vijf jaar bij een afkoppelingsproject.

De keurder kijkt naar drie dingen: of afvalwater en regenwater op uw perceel gescheiden zijn afgevoerd, of de lozing van het afvalwater voldoet aan de milieuwetgeving (VLAREM), en of de opvang, het gebruik en de afvoer van het hemelwater voldoen aan de hemelwaterverordening. Het resultaat is een keuringsattest met de vermelding conform of niet conform, met een lijst van de vastgestelde tekortkomingen.

Wie mag keuren? De rioolbeheerder organiseert de keuring; in de praktijk gebeurt ze door keurders die VLARIO certificeert als onafhankelijke keuringsinstelling (ISO 17020 type A). Een VLARIO-keuring wordt volgens VLARIO overal in Vlaanderen aanvaard, met één uitzondering (Jabbeke). De keurder mag niet betrokken zijn bij de uitvoering van de privéwaterafvoer: uw aannemer mag zijn eigen werk dus niet keuren.

De kostprijs is niet wettelijk vastgelegd. VLARIO zegt uitdrukkelijk dat de keurder zelf de prijs bepaalt en dat er geen wettelijke richtprijzen bestaan. Voor een eengezinswoning gaat het in de praktijk om enkele honderden euro's, maar vraag een prijs op bij uw rioolbeheerder of bij twee keurders, want die kan verschillen naargelang de bereikbaarheid van de putjes, de aanwezigheid van plannen en de grootte van het perceel.

Bij een niet-conforme keuring gelden twee gevolgen. Ten eerste: er moeten herstelmaatregelen komen binnen een hersteltermijn van 60 dagen, en daarna moet een herkeuring worden aangevraagd. Ten tweede: gaat het om een nieuwe aansluiting, dan sluit de rioolbeheerder niet aan zolang het attest niet conform is. Voor een bestaande woning met een bestaande aansluiting betekent een niet-conform attest dus vooral een verplichting om te herstellen, niet een onmiddellijke afsluiting.

Wat een verkoper vaak niet weet: elke keuring die sinds juli 2011 werd uitgevoerd, staat via VLARIO in de woningpas van het pand. Een koper die de woningpas opvraagt (of u die vraagt te delen) ziet dus of er ooit een keuring was en wat het resultaat was. Bij appartementen lukt de koppeling aan de juiste wooneenheid niet altijd. Hebt u een oud niet-conform attest waarvan de herstelling nooit gebeurde, ga er dan van uit dat de koper dat vindt, en behandel het als een bekend gebrek (zie verder).

Elk Vlaams adres ligt in een zone van het gemeentelijk zoneringsplan, dat de gemeenten samen met de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM) opmaakten in 2006-2008. Het plan wordt volgens de VMM enkele keren per jaar geactualiseerd naar de werkelijke toestand op het terrein. Het gebiedsdekkend uitvoeringsplan (GUP) bouwt daarop verder: het legt vast welke rioleringsprojecten nog moeten worden uitgevoerd, door wie en met welke prioriteit, en het geeft ook de nog te plaatsen IBA's een prioriteit. Samen bepalen zonering en GUP of uw woning aangesloten moet zijn, aangesloten zal worden, of het afvalwater zelf moet zuiveren.

De vier zones en wat ze voor de eigenaar betekenen, staan in de tabel. Twee vuistregels. In het centraal gebied en het collectief geoptimaliseerd buitengebied is aansluiting op de riolering verplicht zodra die er ligt. In het centraal gebied is een septische put bij voorkeur niet toegelaten, tenzij de rioolbeheerder dat nodig vindt, en dan alleen voor zwart water (toiletwater) met minstens 2.000 liter onder het watervlak; in het collectief geoptimaliseerd buitengebied legt de rioolbeheerder daarentegen meestal een septische put voor alle afvalwater van minstens 3.000 liter op. In het collectief te optimaliseren buitengebied is de riolering gepland maar nog niet aangelegd: in afwachting moet alle afvalwater door een septische put van minstens 3.000 liter, en waar de riolering niet op korte termijn komt, kan de gemeente of rioolbeheerder (zeker bij nieuwbouw) al een IBA opleggen. In het individueel te optimaliseren buitengebied is geen riolering gepland en is een IBA verplicht.

Voor wie in Antwerpen verkoopt, is de kans groot dat het pand in centraal gebied ligt en al op de openbare riolering aangesloten is; de vraag is dan niet óf er een aansluiting is, maar of het een gemengd of een gescheiden stelsel is en of er ooit is afgekoppeld. Verkoopt u een hoeve, een villa in een buitenwijk of een woning langs een gracht, controleer dan wel degelijk de zone: een koper die achteraf ontdekt dat hij een IBA moet plaatsen, ziet dat als een bekend feit dat u had kunnen melden.

Drie onderdelen van de privéwaterafvoer komen bij een verkoop het vaakst ter sprake, omdat ze bij een latere verbouwing of aansluiting tot een afkeuring leiden.

De septische put. Of een septische put verplicht is, hangt af van de zone én van wat de gemeente of rioolbeheerder oplegt. VLARIO en de VMM geven dezelfde regel: in het collectief te optimaliseren buitengebied, en meestal ook in het collectief geoptimaliseerd buitengebied, moet alle afvalwater (zwart én grijs) door een voorbehandelingsinstallatie van minstens 3.000 liter; in het individueel te optimaliseren buitengebied neemt de IBA die rol over en is een aparte septische put volgens de VMM niet vereist; in centraal gebied is een septische put bij voorkeur niet toegelaten, tenzij de rioolbeheerder ze nodig acht, en dan enkel voor zwart water met minstens 2.000 liter. Een bestaande put mag u dus niet zomaar behouden of afkoppelen: de rioolbeheerder beslist. Een septische put is bovendien niet hetzelfde als een bezinkput of sterfput; het is een gesloten systeem zonder bodeminfiltratie. Sinds 2021 controleert de keurder uitdrukkelijk of de septische put voor zwart water aanwezig is waar ze verplicht is.

De IBA. In het individueel te optimaliseren buitengebied moet het afvalwater ter plaatse worden gezuiverd in een individuele behandelingsinstallatie. De plaatsing is in de eerste plaats een plicht van de eigenaar, maar volgens de VMM nemen sommige gemeenten of rioolbeheerders dat over met een subsidie of met een collectieve aanpak, waarbij de rioolbeheerder de IBA plaatst en onderhoudt. Bij nieuwbouw geldt de plicht onmiddellijk; voor een bestaande woning neemt de gemeente of rioolbeheerder contact op en legt een termijn op. Het gezuiverde water mag naar oppervlaktewater binnen 50 meter of naar een besterfput. Wie op een IBA is aangesloten, betaalt geen bovengemeentelijke saneringsbijdrage op de waterfactuur. Een koper wil dus weten: is er een IBA, wie beheert ze, en is de plaatsing gekeurd?

Het hemelwater. De gewestelijke hemelwaterverordening 2023 geldt voor vergunningsaanvragen en meldingen ingediend vanaf 2 oktober 2023; oudere dossiers vallen onder de verordening van 2016. De grote lijnen: een hemelwaterput is niet langer alleen verplicht bij nieuwbouw of uitbreidingen vanaf 40 m², maar ook bij kleinere uitbreidingen, bij verbouwingen en bij werken aan de afvoer; infiltratie is ook verplicht op percelen kleiner dan 250 m²; het verplichte putvolume stijgt met de dakoppervlakte. De exacte volumes hangen af van dak en perceel en horen bij de architect thuis. Voor u als verkoper telt vooral dit: een koper die een vergunningsplichtige verbouwing plant, krijgt die verplichtingen erbij, en de keuring controleert ze.

In de stad Antwerpen is water-link zowel de drinkwatermaatschappij als de rioolbeheerder; de rioleringsactiviteit loopt onder de naam rio-link, in samenwerking met Aquafin. water-link staat in voor het deel van de huisaansluiting op het openbaar domein, van de straatriool tot de rooilijn. Alles op uw eigen perceel is uw privéwaterafvoer en daar slaat de keuring op.

Een nieuwe of bijkomende aansluiting vraagt u online aan. Voor een gewone huisaansluiting (tot 160 mm) vraagt water-link om dat minstens één maand vóór de gewenste uitvoeringsdatum te doen; de prijs verschijnt op de laatste pagina van de online aanvraag en u kunt meteen bestellen. Voor een grote aansluiting (tot 200 mm) rekent u op minstens drie maanden en krijgt u een offerte per e-mail. Aansluiten op de openbare riolering is verplicht als die er ligt. U legt op uw perceel twee aparte leidingen tot aan de rooilijn, één voor afvalwater en één voor regenwater, en de privéwaterafvoer moet gekeurd zijn vóór de aansluiting in dienst gaat. Concrete bedragen publiceren wij hier bewust niet: ze staan in de online aanvraag en verschillen per situatie.

Het geval dat verkopers in Antwerpen het vaakst raakt, is de afkoppeling. Wanneer water-link in uw straat een gescheiden stelsel aanlegt, moet u op uw perceel regenwater en afvalwater scheiden en apart aanbieden. Meestal komt een afkoppelingsadviseur langs die een plan opmaakt; de rioolbeheerder legt een termijn op en na de werken volgt de verplichte keuring. Hoe ver de afkoppeling moet gaan, regelt VLAREM II (art. 6.2.2.1.2, §3): bij de aanleg van gescheiden riolering is een volledige scheiding van afvalwater en hemelwater de regel, maar voor een bestaand gebouw in gesloten bebouwing (het klassieke rijhuis) is ze alleen verplicht als er geen leidingen onder of door het gebouw moeten worden gelegd. De voorgevel moet dus in de regel worden afgekoppeld; het achterste dakvlak alleen als het zonder breekwerk door de woning bereikbaar is, bijvoorbeeld via een zijdoorgang. Vraag de afkoppelingsadviseur wat precies voor uw pand geldt; de subsidieregeling voor een vrijwillige afkoppeling verschilt per rioolbeheerder en vereist volgens VLARIO een keuring van het type nieuwe aansluiting.

Verkoopt u terwijl zo'n project in uw straat loopt of aangekondigd is, zeg dat dan uitdrukkelijk in het compromis en spreek af wie de afkoppeling en de keuring draagt. Zwijgen is geen optie: de brief van water-link ligt in de bus, de werken zijn zichtbaar en de koper erft de termijn.

Een Antwerps rijhuis van vóór 1970 heeft bijna altijd een gemengd stelsel: regenwater van het dak en het koertje loopt samen met het toiletwater naar één huisaansluiting. Dat is niet illegaal; het pand is gebouwd toen dat de norm was, en zolang er geen verplichte keuring speelt, hoeft u niets te veranderen. Een geïnformeerde koper kijkt echter niet naar wat vandaag mag, maar naar wat hij morgen zal moeten. Hij stelt zichzelf drie vragen.

Waar gaat het regenwater naartoe? Staat de regenpijp van de voorgevel rechtstreeks op de vuilwaterleiding, dan is dat het eerste wat bij een afkoppelingsproject moet veranderen. Bij een rijhuis is dat vaak eenvoudig voor de voorgevel en lastig voor de achterbouw, waar de leidingen onder de vloer door lopen.

Waar loost het afvalwater? In de stad is dat de openbare riolering. Buiten de stad komt het voor dat een oudere woning nog op een gracht, een waterloop of een besterfput loost, met of zonder septische put. Dat kan in een bepaalde zone toegelaten zijn, maar meestal alleen na voorbehandeling, en in het individueel te optimaliseren buitengebied enkel via een IBA. Een koper zal de zone opzoeken en de kost van een IBA of een aansluiting meenemen in zijn bod.

Zijn er plannen, putjes en een attest? Een rioleringsplan van de architect, toezichtputjes die bereikbaar zijn en een oud keuringsattest maken een latere keuring goedkoper. Bij een pand zonder documenten zal een keurder meer tijd nodig hebben en soms een camera-inspectie vragen.

Wat de koper daar in de praktijk mee doet, verschilt. Wie het pand koopt om zelf te bewonen zonder grote werken, aanvaardt doorgaans het gemengd stelsel en rekent alleen op een toekomstige afkoppeling. Wie verbouwt, vraagt vaak een korting voor de afkoppeling, de hemelwaterput en de infiltratievoorziening die de vergunning zal opleggen. Wie een extra wooneenheid wil maken, weet dat de bijkomende aansluiting een keuring vraagt en dat een niet-conforme afvoer de aansluiting blokkeert. Bereid u dus voor op de vraag en heb een antwoord klaar: zone, stelsel, en of er ooit gekeurd is. Wie dat eerlijk brengt, verliest zelden een koper; wie het niet weet, wekt de indruk dat er meer verborgen zit.

Dat de keuring niet verplicht is, betekent niet dat u mag zwijgen over wat u weet. Twee regels bepalen uw positie.

Vrijwaring voor verborgen gebreken. De koop zit nog in het oud Burgerlijk Wetboek: de verkoper moet de koper vrijwaren voor verborgen gebreken (art. 1641 oud BW). Een niet-conforme afvoer die bij een gewone bezichtiging niet zichtbaar is, zoals een septische put die ontbreekt waar ze verplicht is, een lozing op een gracht zonder voorbehandeling of een vuilwaterleiding die bij regen terugslaat, kan zo'n gebrek zijn; rechtspraak heeft een niet-conforme septische installatie al als verborgen gebrek erkend. Het standaardbeding in bijna elk compromis, waarbij de koper afziet van vrijwaring voor verborgen gebreken, beschermt u volgens art. 1643 oud BW en vaste rechtspraak alleen als u het gebrek zelf niet kende. Wist u ervan, bijvoorbeeld door een oud niet-conform attest of een brief van de rioolbeheerder, dan valt het beding weg en kan de koper prijsvermindering of ontbinding vorderen.

Precontractuele informatieplicht. Sinds Boek 5 van het nieuw BW (1 januari 2023) rust op de partijen tijdens de onderhandelingen een uitdrukkelijke informatieplicht te goeder trouw (art. 5.16 BW). Een gekend probleem aan de afvoer dat de prijs of de beslissing van de koper beïnvloedt, valt daaronder.

Wij kopen woningen en panden in de regio Antwerpen in de huidige staat, en dat geldt ook voor de riolering. Een gemengd stelsel, een privéwaterafvoer die nooit gekeurd is, een oud niet-conform attest waarvan de herstelling niet gebeurde, een septische put die niet aan de zone beantwoordt of een aangekondigd afkoppelingsproject in de straat: het verandert de prijs, niet de aankoop. Wij nemen die feiten op in ons bod en regelen de aansluiting, de afkoppeling en de keuring zelf na de akte, samen met het EPC, het asbestattest en de elektrische keuring die wij ook na de aankoop laten uitvoeren. U hoeft dus geen keurder te bestellen en geen herstellingen te laten uitvoeren om te kunnen verkopen.

Praktisch verloopt het zo. U vraagt een bod aan en krijgt binnen twee uur een reactie, ook in het weekend. Na één plaatsbezoek volgt een schriftelijk en gemotiveerd bod, waarin u leest hoe wij de staat van de afvoer hebben ingeschat; zeg ons gerust vooraf wat u weet over zone, stelsel en attesten, want dat maakt het bod preciezer. Wij kopen met eigen middelen, zonder opschortende voorwaarde van financiering, en de inboedel mag blijven staan. De akte verlijdt doorgaans binnen twee tot drie maanden, of later als u dat verkiest, bij uw eigen notaris. Wij rekenen geen commissie aan. Het bod is vrijblijvend.

Eerlijk gezegd is dit niet voor elke verkoper de beste weg. Ligt uw woning in centraal gebied, is ze al gescheiden aangesloten of hebt u een recent conform keuringsattest, en is de rest van het pand gezond, dan speelt de rioolkeuring geen enkele rol in de verkoop en haalt u op de klassieke markt, met een makelaar of zelf, doorgaans een hogere prijs. Ons bod is interessant wanneer de afvoer een van de redenen is waarom kopers afhaken of onderhandelen: een pand met een lozing op een gracht, een IBA-plicht die nog niet is uitgevoerd, een rijhuis dat u niet wilt openbreken voor een afkoppeling, of een verkoop die u snel en zonder werken wilt afronden. Twijfelt u, bel dan 0492 77 94 75 en leg de situatie voor; een bod vragen verplicht u tot niets.