Geërfd huis verkopen in Antwerpen: stappenplan, erfbelasting en wat het ouderlijk huis in Deurne, Merksem of Wilrijk vandaag opbrengt

Tussen het overlijden en de aangifte van nalatenschap zijn de erfgenamen samen eigenaar in onverdeeldheid, ook al is er nog niets geregeld. Wat u in die weken doet:

Wat u niet doet: alleen tekenen. Voor elke handeling over het huis, van een makelaarsopdracht tot een bod aanvaarden, is het akkoord van alle erfgenamen nodig. Wie ver weg woont, geeft een volmacht.

De aangifte van nalatenschap moet in Vlaanderen binnen vier maanden na het overlijden bij de Vlaamse Belastingdienst zijn, als het overlijden in België plaatsvond. Daarin geeft u de waarde van de woning aan. Die waarde is de basis voor de erfbelasting én het referentiepunt voor de latere verkoop: verkoopt u kort daarna voor duidelijk meer, dan kan de Vlaamse Belastingdienst bijkomende erfbelasting heffen op het verschil; verkoopt u voor minder, dan hebt u te veel betaald. Een realistische waarde, onderbouwd door een schatting of een schriftelijk bod, is dus geld waard.

De erfbelasting in rechte lijn en tussen partners bedraagt in Vlaanderen 3 procent tot 50.000 euro, 9 procent tussen 50.000 en 250.000 euro en 27 procent daarboven, per erfgenaam en apart voor roerend en onroerend vermogen. De langstlevende partner betaalt geen erfbelasting op zijn deel van de gezinswoning. U betaalt binnen twee maanden na het aanslagbiljet; wie het geld pas na de verkoop van het huis heeft, vraagt uitstel of een afbetalingsplan, maar betaalt daar interest op.

Twee valkuilen: een laattijdige aangifte kost een belastingverhoging, en een te lage waarde in de aangifte om erfbelasting te sparen keert zich tegen u zodra u verkoopt. De artikels over erfbelasting, de betaaltermijn en het verschil tussen aangiftewaarde en verkoopprijs gaan daar dieper op in.

De woning die in Antwerpen vererft, is meestal geen vooroorlogs rijhuis maar het naoorlogse gezinshuis van de generatie die in de jaren 1950 en 1960 bouwde. De tabel geeft per district het aandeel woningen uit 1946–1970, het aandeel 65-plussers en het typische pand (AlleCijfers op basis van Statbel, referentiejaar 2024). Die cijfers verklaren waarom erfenisdossiers zich concentreren in Deurne, Merksem, Wilrijk, Hoboken en Ekeren, en waarom ze bijna altijd hetzelfde profiel hebben: enkel glas, geen dakisolatie, elektriciteit van vóór 1981, een stookolietank en een EPC-label E of F.

Dat label is in 2026 geen detail. Wie een woning met label E of F koopt, valt onder de Vlaamse renovatieplicht en moet binnen de wettelijke termijn naar een beter label. Kopers met een lening rekenen die kost af van hun bod, en de bank ook. Dat is de reden waarom een geërfde naoorlogse woning op de klassieke markt trager verkoopt dan de erfgenamen verwachten.

Een woning die twaalf opeenvolgende maanden niet als woning wordt gebruikt, kan door de stad Antwerpen op het leegstandsregister worden gezet. Vanaf dan loopt een jaarlijkse leegstandsheffing die elk jaar dat het pand op het register blijft, stijgt. Erfgenamen die een jaar lang niet beslissen, verliezen dus niet alleen tijd: zij betalen ervoor, bovenop de onroerende voorheffing, de verzekering en het onderhoud.

Drie manieren om dat te vermijden: verkopen vóór de twaalf maanden om zijn, verhuren (met alle EPC- en kwaliteitsregels van dien), of een vrijstelling aanvragen, bijvoorbeeld tijdens een renovatie met vergunning. Staat het pand al op het register, dan verhindert dat de verkoop niet; de heffing voor het lopende jaar blijft wel voor de eigenaar op het moment van de aanslag. Meld het dossier aan de koper, dan wordt het correct verrekend. De bedragen en de vrijstellingen leest u in het artikel over de leegstandsheffing in de Antwerpse regio.

Elke erfgenaam moet instemmen met de verkoop en tekenen bij de akte. Dat hoeft niet fysiek: een notariële volmacht, opgemaakt bij een notaris in het woonland en voorzien van een apostille of legalisatie, volstaat, en met een geldige Belgische eID kan een digitale volmacht via de notaris. Elke erfgenaam mag zijn eigen notaris kiezen; de notarissen verdelen dan de opbrengst volgens de erfdelen bij de akte, na aflossing van een eventuele hypotheek en verrekening van wie welke kosten voorschoot.

Wat een verkoop aan een opkoper in dit scenario eenvoudiger maakt: één schriftelijk bod dat alle erfgenamen tegelijk ontvangen, met de berekening erbij, zodat er geen discussie is over wie welk cijfer kreeg; geen bezichtigingen die iemand ter plaatse moet begeleiden; geen keuringen die iemand moet bestellen; ontruiming inbegrepen; en geen financieringsvoorbehoud, dus geen koper die afhaakt terwijl de erfgenamen al akkoord waren.

Weigert één erfgenaam, of reageert hij niet, dan lost een opkoper dat niet op. De weg is dan de uitonverdeeldheidtreding via de rechtbank, of bij een onvindbare erfgenaam de aanstelling van een curator. Ons bod kan daar als realistisch referentiecijfer dienen. Lees daarover de artikels over een mede-eigenaar die niet wil verkopen en over een onvindbare mede-erfgenaam.

Neem een halfopen woning in Deurne uit 1962, 160 vierkante meter, label F, stookolietank in de tuin, drie erfgenamen. Afgeronde cijfers, ter illustratie.

De eerlijke conclusie: een instapklaar huis in een gewilde straat verkoopt u beter klassiek. Een verouderd huis met meerdere erfgenamen is het typische dossier waarin het verschil tussen beide wegen netto klein is en de zekerheid doorweegt.

Deurne-Noord, rijhuis van 120 vierkante meter, eigenaar in woonzorgcentrum. Niet-conforme elektriciteit, vochtige kelder, keuken uit de jaren 1970. De kinderen beheerden de verkoop. Akte binnen 21 dagen, leegruiming door ons geregeld.

Deurne-Centrum, halfopen woning van 175 vierkante meter met tuin, twee erfgenamen, leeg na overlijden. Goed onderhouden maar verouderd schrijnwerk. Beide erfgenamen tekenden bij hun eigen notaris; opbrengst verdeeld na de akte. Akte binnen 28 dagen.

Oud-Borgerhout, rijhuis van 140 vierkante meter, drie erfgenamen, woning leeg. Zware renovatie nodig, niet-conforme elektriciteit. Alle drie akkoord na het eerste gesprek. Akte binnen 18 dagen.

Berchem-Stationsbuurt, tweeslaapkamerappartement, twee erfgenamen in het buitenland, discussie over de waarde. Wij regelden het contact met de Belgische notaris; akte via volmacht binnen 25 dagen.

U bezorgt ons het adres, de staat van de woning en het aantal erfgenamen. Binnen 2 uur nemen wij contact op, binnen 48 uur bezoeken wij de woning, met de inboedel erin, en dezelfde dag ontvangen alle erfgenamen tegelijk hetzelfde schriftelijke bod met de berekening. Het bod kunt u ook gebruiken als onderbouwing van de waarde in de aangifte van nalatenschap.

Wij kopen in de huidige staat, inboedel inbegrepen, regelen ontruiming, keuringen en attesten, en plannen de akte wanneer de aangifte en de volmachten rond zijn, doorgaans binnen 2 tot 3 maanden en sneller als het dossier eenvoudig is. Elke erfgenaam kiest zijn eigen notaris. Geen meerwaardebelasting bij de verkoop van een geërfde woning, wel de erfbelasting die u sowieso verschuldigd bent; laat dat door uw notaris bevestigen.

Wij kopen geërfde woningen in alle negen districten van Antwerpen en in de directe rand. U bereikt ons op 0492 77 94 75 of via het formulier onderaan.