Erfbelasting op een woning in Vlaanderen: tarieven, berekening en vrijstellingen (2026)

Erfbelasting (vroeger 'successierechten' genoemd) is een Vlaamse belasting die u betaalt op alles wat u erft — inclusief onroerend goed zoals woningen, appartementen, bouwgronden en garages. De belasting is verschuldigd op de netto-erfmassa: de waarde van de activa minus de schulden van de overledene.

U moet de erfbelasting aangeven via een aangifte van nalatenschap, in te dienen bij de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel). De aangifte moet in principe binnen vier maanden na het overlijden worden ingediend als het overlijden in België plaatsvond, of binnen vijf maanden als het in het buitenland was.

De belasting is betaalbaar binnen twee maanden na het versturen van het aanslagbiljet door Vlabel. Betaalt u niet op tijd, dan lopen er nalatigheidsintresten.

Rechte lijn betekent: kinderen, kleinkinderen, ouders en grootouders. Dit zijn de meest voorkomende erfgenamen bij een woning-erfenis. In Vlaanderen gelden voor 2026 de volgende tarieven per erfgenaam in rechte lijn:

Belangrijk: de tarieven worden toegepast op het aandeel van elke erfgenaam afzonderlijk, niet op de totale waarde van de nalatenschap. Als u samen met twee broers of zussen erft, wordt ieders aandeel apart belast.

Praktisch voorbeeld: u erft als enig kind een woning met een fiscale waarde van €300.000 en er zijn geen schulden.

Het maximumtarief van 27% in rechte lijn is verlaagd ten opzichte van het vroegere tarief van 30%, wat een besparing oplevert bij grotere nalatenschappen.

De belangrijkste vrijstelling in het Vlaamse erfrecht is de volledige vrijstelling van erfbelasting op de gezinswoning voor de langstlevende partner. Dit geldt voor:

De voorwaarde is dat de woning de gezamenlijke hoofdverblijfplaats was op het moment van het overlijden. De langstlevende partner betaalt dus geen erfbelasting op het gedeelte van de woning dat hij of zij erft — ook niet als die woning meerdere honderdduizenden euro's waard is.

Daarnaast geldt voor de langstlevende partner een algemene vrijstelling van €75.000 op de rest van de nalatenschap (roerende en andere onroerende goederen). Dit bedrag werd verhoogd van €50.000 naar €75.000 in de recentste Vlaamse hervorming.

Kinderen die de woning erven terwijl de langstlevende ouder er nog in woont, kunnen rekenen op een vermindering van de erfbelasting als de langstlevende ouder het vruchtgebruik van de woning behoudt.

Voor erfgenamen buiten de rechte lijn gelden aanzienlijk hogere tarieven. Dit speelt bij de vererving van een woning aan broers, zussen, neven, nichten of niet-verwanten.

Voor deze categorieën is de erfbelasting op een woning van gemiddelde waarde al snel substantieel. Een woning van €200.000 geërfd door een neef of nicht levert een erfbelasting op van meer dan €100.000.

De erfbelasting wordt niet berekend op de verkoopprijs maar op de fiscale waarde die de erfgenamen zelf aangeven in de aangifte van nalatenschap. In principe is dit de verkoopwaarde op datum van overlijden — de prijs die een derde bereid zou zijn te betalen.

Vlabel controleert de opgegeven waarden. Als de dienst vindt dat de waarde te laag is opgegeven, kan zij een tegenvoorstel doen. Erfgenamen kunnen dan akkoord gaan of bezwaar indienen.

Als er meerdere erfgenamen zijn die de woning willen verkopen, is de uiteindelijke verkoopprijs doorgaans de sterkste indicatie van de reële waarde.

Na betaling van de erfbelasting staat u voor een praktische keuze: wat doet u met de geërfde woning?

Bewonen: als u in de woning intrekt als hoofdverblijfplaats, vermijdt u verdere belastingen en kosten op korte termijn. Maar u neemt ook alle onderhoudsverplichtingen, onroerende voorheffing en eventuele renovatiekosten op u.

Verhuren: een optie als u de woning wil bijhouden als investering. Maar in 2026 gelden strenge EPC-eisen voor verhuur. Een woning met label E of F verhuren wordt steeds moeilijker en kan leiden tot het verhuurverbod dat Vlaanderen invoert voor de slechts scorende woningen.

Verkopen: vaak de meest praktische oplossing, zeker als er meerdere erfgenamen zijn die niet allemaal in de woning willen wonen of ze samen willen bijhouden. De opbrengst wordt verdeeld onder de erfgenamen na aftrek van eventuele schulden.

Belangrijk fiscaal punt bij verkoop: als u de woning verkoopt binnen twee jaar na het overlijden, kunt u in bepaalde gevallen een teruggave van een deel van de erfbelasting bekomen als de verkoopprijs lager uitvalt dan de aangegeven fiscale waarde. Uw notaris kan u hierover informeren.

Er zijn specifieke situaties waarin snel verkopen — ook aan een vastgoedopkoper — financieel verstandiger is dan wachten:

Meerdere erfgenamen met verschillende plannen: zolang de woning niet verkocht is, moeten alle mede-eigenaars het eens zijn over elke beslissing. Dat kan maanden duren. Ondertussen lopen de kosten door.

Woning in slechte staat of met laag EPC-label: renoveren kost geld en tijd die erfgenamen niet altijd hebben of willen investeren in een woning die ze toch willen verkopen. Verkopen as-is aan een opkoper vermijdt die investering.

Leegstandsheffing: als de woning leegstaat, begint na twaalf maanden de leegstandsheffing te lopen. Elke maand uitstel verhoogt de belastingdruk.

Erfbelasting financieren: erfgenamen moeten de erfbelasting betalen vóór ze de erfenis kunnen afronden. Als er geen spaargeld is, kan een snelle verkoop het benodigde kapitaal vrijmaken om de erfbelasting te voldoen.

Onroerende voorheffing: deze loopt maandelijks door, ook als de woning leegstaat en niemand er van geniet.