Mede-erfgenaam onvindbaar of reageert niet: kunt u de woning verkopen?

Na een overlijden ontstaat tussen de erfgenamen een onverdeeldheid: elk van hen heeft een abstract aandeel in de woning, niemand heeft een stuk dat hij alleen kan verkopen. Een verkoop van het geheel is een daad van beschikking waarvoor de handtekening van iedere mede-erfgenaam nodig is. De notaris kan geen akte verlijden waarbij één eigenaar ontbreekt, en een koper zal geen compromis tekenen dat een van de verkopers nooit gezien heeft. Art. 4.66 BW zegt het uitdrukkelijk: een verdeling kan enkel minnelijk gebeuren wanneer alle mede-erfgenamen meerderjarig, aanwezig of vertegenwoordigd, en bekwaam zijn. Ontbreekt één van die voorwaarden, dan blijft enkel de gerechtelijke weg over.

Het is belangrijk om te begrijpen wat de zwijgende erfgenaam juridisch wél en niet doet. Drie regels uit Boek 4 van het Burgerlijk Wetboek bepalen zijn positie:

Het spiegelbeeld van die laatste regel is de valkuil voor de erfgenamen die wél actief zijn. Wie de inboedel verdeelt, meubels verkoopt of de huurgelden op eigen rekening ontvangt, stelt een daad die enkel een erfgenaam kan stellen, en aanvaardt daarmee stilzwijgend en zuiver. Dat is onomkeerbaar en het is iets anders dan het passieve zwijgen van de erfgenaam die niet reageert. In een dossier met een onbereikbare erfgenaam is de nalatenschap vaak jarenlang niet vereffend; wees daarom voorzichtig met wat u ondertussen met de goederen doet.

Tot slot een nuance in het woord "onbereikbaar". Een erfgenaam met een gekend adres die brieven negeert, is procedureel een heel andere zaak dan iemand van wie niemand weet of hij nog leeft. De volgende secties volgen die indeling: niet reageren, onvindbaar, vermist, en niemand die aanvaardt.

De eerste stap is altijd dezelfde: de notaris die de nalatenschap afhandelt, schrijft de zwijgende erfgenaam aangetekend aan met een duidelijke vraag en een redelijke antwoordtermijn. Die brief lost meestal niets op, maar hij is het bewijsstuk waarmee elke latere procedure begint. Bewaar ook uw eigen pogingen: e-mails, sms'en, berichten van andere familieleden.

Daarna splitst de weg zich in twee.

De gedwongen erfkeuze. Na het verstrijken van de drie maanden voor de boedelbeschrijving en de veertig dagen beraad (art. 4.37 BW en volgende, voorheen art. 795-800 oud BW) kan de erfgenaam voor de familierechtbank worden gedagvaard om een keuze te maken. De rechter kan hem naargelang de omstandigheden nog een bijkomende termijn geven. Maakt hij dan nog altijd geen keuze, dan kan hij worden veroordeeld als zuiver aanvaardende erfgenaam, niet als verwerper. Belangrijk detail dat vaak verkeerd wordt weergegeven: de wet spreekt over een erfgerechtigde tegen wie een vervolging wordt ingesteld (art. 4.37 §3 BW), en volgens de gangbare rechtsleer is dat in de eerste plaats een instrument van de schuldeisers van de nalatenschap; of mede-erfgenamen die vordering zelf kunnen instellen, is betwist. De gedwongen erfkeuze is voor u dus vooral relevant als de nalatenschap schulden heeft en een schuldeiser initiatief neemt; of een mede-erfgenaam die kosten heeft voorgeschoten daarmee zelf als schuldeiser kan optreden, is een vraag voor uw advocaat.

De vordering tot vereffening-verdeling. Dit is de route die u als mede-erfgenaam wél zelf in handen heeft. Niemand kan worden verplicht in onverdeeldheid te blijven (art. 4.66 BW en art. 3.75 BW), en de familierechtbank stelt op uw vordering een notaris-vereffenaar aan (art. 1207 e.v. Ger.W.). De zwijgende erfgenaam wordt gedagvaard; verschijnt hij niet, dan gaat de procedure bij verstek verder en beslist de rechtbank uiteindelijk over de verkoop, doorgaans openbaar tenzij alle partijen met een verkoop uit de hand instemmen. Laat uw advocaat de betekeningswijze bepalen wanneer het adres onzeker is. Hoe die procedure inhoudelijk verloopt, staat in het artikel over de mede-eigenaar die niet wil verkopen; hier volstaat het te weten dat een erfgenaam die niet reageert de verkoop kan vertragen, maar niet verhinderen.

De praktische tijdslijn: pas na ongeveer vier en een halve maand na het overlijden kan er juridisch druk worden gezet, en een gerechtelijke verdeling neemt daarna gemakkelijk één tot drie jaar. Een bod van een koper dat u in die periode laat vastleggen, dient als referentie voor de notaris-vereffenaar en de rechtbank.

"Onvindbaar" dekt twee verschillende situaties. Ofwel weet u wie de erfgenaam is, maar niet waar hij woont: een broer die jaren geleden naar het buitenland vertrok, een halfzus met wie het contact verbroken is. Ofwel weet niemand precies wie de erfgenamen zijn, bijvoorbeeld bij een overledene zonder kinderen, van wie neven en nichten in verschillende landen erven. In beide gevallen is het de notaris die het erfgenamenonderzoek voert; zonder volledige lijst van erfgenamen kan hij geen akte of attest van erfopvolging afleveren, en zonder dat attest blijft ook de bankrekening geblokkeerd.

De notaris werkt in stappen:

Over de kosten van zo'n onderzoek circuleren geen vaste tarieven. Bureaus werken met een uurtarief of met een percentage van het erfdeel van de erfgenaam die zij terugvinden; in dat laatste geval betaalt in feite de gevonden erfgenaam. Wordt het onderzoek door de notaris besteld in het belang van de nalatenschap, dan is het in principe een kost van de boedel die bij de vereffening wordt verrekend. Vraag de voorwaarden schriftelijk vooraf, en vraag ook naar de verwachte duur: voor erfgenamen in het buitenland loopt dat gemakkelijk op tot meer dan een jaar.

Wat u zelf kan doen, is het onderzoek voeden. Verzamel alles wat u weet: laatst gekende adressen, telefoonnummers, werkgevers, sociale media, familieleden die nog contact hadden. Juridisch telt enkel het papieren spoor van de notaris, maar een concreet spoor van de familie bespaart vaak weken.

Wordt de erfgenaam gevonden maar reageert hij niet, dan zit u in de situatie van de vorige sectie. Wordt hij niet gevonden en is er ernstige twijfel of hij nog leeft, dan komt de regeling van de afwezigheid in beeld. Blijkt hij overleden, dan schuiven zijn eigen erfgenamen in zijn plaats, en begint het onderzoek voor hen opnieuw.

Wanneer een erfgenaam niet enkel onbereikbaar maar werkelijk vermist is, biedt het personenrecht een eigen oplossing. Die zit nog in het oud Burgerlijk Wetboek, in de artikelen 112 en volgende, en verloopt in twee fasen die u niet mag verwarren.

Fase 1: het vermoeden van afwezigheid. De vrederechter kan, op verzoek van elke belanghebbende of van de procureur des Konings, het vermoeden van afwezigheid vaststellen wanneer iemand sinds meer dan drie maanden niet meer in zijn woon- of verblijfplaats verschijnt, men gedurende ten minste drie maanden geen nieuws van hem heeft, en daaruit onzekerheid ontstaat over zijn leven of dood (art. 112 oud BW). Als mede-erfgenaam bent u zo'n belanghebbende. Heeft de vermiste geen algemene volmacht gegeven, dan stelt de vrederechter een gerechtelijk bewindvoerder aan, vaak een advocaat of een familielid. Die legt binnen een maand een verslag over het vermogen neer en doet jaarlijks rekenschap.

Voor uw verkoop is de bewindvoerder de sleutel: hij vertegenwoordigt de vermiste in de nalatenschap. Hij heeft wel een bijzondere machtiging van de vrederechter nodig om namens de afwezige een nalatenschap te aanvaarden of te verwerpen, en opnieuw om onroerende goederen te vervreemden. Met die machtigingen kan hij de verkoopakte mee ondertekenen. Het aandeel van de vermiste in de prijs wordt niet uitgekeerd maar door de bewindvoerder beheerd en bewaard.

Fase 2: de verklaring van afwezigheid volgt pas vijf jaar na het vonnis van vermoeden, of zeven jaar na het laatste nieuws (art. 118 oud BW), voor de familierechtbank, met bekendmaking in het Belgisch Staatsblad en een uitspraak ten vroegste een jaar later. Daarna wordt de afwezige behandeld alsof hij overleden is en valt zijn eigen nalatenschap open. U hoeft daar niet op te wachten om te verkopen: fase 1 volstaat.

Duikt de vermiste later weer op, dan blijft de verkoop geldig; hij krijgt zijn goederen terug in de staat waarin ze zich bevinden, en voor wat vervreemd werd de prijs (art. 117 en 122-124 oud BW). Dat is precies waarom de bewindvoerder zijn aandeel apart moet houden.

Een aparte situatie is die waarin niemand zich meldt om de nalatenschap op te vorderen: de gekende erfgenamen hebben verworpen of blijven stil, en verdere erfgenamen zijn niet gevonden. Dat gebeurt vaker dan men denkt bij nalatenschappen met schulden, bij alleenstaanden zonder nakomelingen, of bij een woning in slechte staat waar niemand zich aan wil verbranden. Art. 4.58 BW bepaalt dat de nalatenschap dan, na het verstrijken van de termijnen van boedelbeschrijving en beraad, als onbeheerd wordt beschouwd, en dat de familierechtbank een curator aanwijst die eerst een boedelbeschrijving opstelt. De procedure zelf staat in art. 1228-1231 Ger.W.

Wie vraagt die aanstelling? Elke belanghebbende, en in de praktijk zijn dat meestal de schuldeisers, de bank of de syndicus die zijn bijdragen niet betaald ziet; ook het openbaar ministerie kan het vorderen. Bij hoogdringendheid, bijvoorbeeld een woning die dreigt in te storten, kan de rechtbank nog vóór de termijnen een bewaarder aanstellen met een beperkte opdracht van bewaring.

De curator, doorgaans een advocaat, vereffent de nalatenschap: hij zoekt zelf verder naar erfgenamen, publiceert zijn aanstelling, int schuldvorderingen, betaalt schuldeisers en verkoopt de goederen. Voor de woning geldt daarbij het principe van de openbare verkoop, maar de curator kan de rechtbank machtiging vragen voor een verkoop uit de hand wanneer die voordeliger is, op basis van een schattingsverslag en een concreet bod. De wettelijke grondslag daarvoor is art. 1193bis Ger.W.; de machtiging komt van de familierechtbank, die bij een openbare verkoop meteen ook de notaris aanwijst. Art. 1204bis Ger.W., dat in de richtlijnen van de rechtbanken eveneens opduikt, gaat enkel over de verkoop uit de hand van roerende goederen zoals de inboedel. De curator wordt betaald uit de boedel, en wat na alle kosten en schulden overblijft, wordt bij de Deposito- en Consignatiekas gestort en daar bewaard voor erfgenamen die zich later nog melden; komt niemand, dan gaat het uiteindelijk naar de Staat.

Voor u als mede-erfgenaam is dit scenario dubbel. Hebt u zelf aanvaard, dan is de nalatenschap niet onbeheerd en zit u in de eerdere routes. Hebt u zelf ook nog niet gekozen en overweegt u te verwerpen omdat de woning meer kost dan ze opbrengt, dan kan de curator precies de uitweg zijn: hij verkoopt, betaalt de schulden, en u loopt geen risico met uw eigen vermogen. Wat zo'n keuze betekent, leest u in het artikel over de erfenis met schulden. Een koper met een schriftelijk bod kan zich rechtstreeks tot de curator wenden; dat bod is voor hem het argument om de rechtbank een onderhandse verkoop te laten toestaan.

Drie situaties die vaak met de vorige worden verward, maar een andere oplossing hebben.

De erfgenaam woont in het buitenland en is wél bereikbaar. Dan is er geen blokkade, enkel logistiek. Hij geeft een notariële volmacht aan een familielid of een medewerker van het notariskantoor, opgemaakt bij een notaris of consulaat ter plaatse, en naargelang het land voorzien van een apostille of een legalisatie. Reken op enkele weken. Hoe dat precies gaat, inclusief de vertaling en de fiscale aandachtspunten, staat in het artikel over verkopen vanuit het buitenland.

De erfgenaam reageert wél, maar weigert. Dat is geen onbereikbaarheid maar een meningsverschil, en de weg is de gerechtelijke vereffening-verdeling (art. 3.75 en 4.66 BW, art. 1207 e.v. Ger.W.). Het artikel over de mede-eigenaar die niet wil verkopen behandelt die procedure, de rol van de notaris-vereffenaar en de kosten in detail; wij herhalen dat hier niet.

U verkoopt enkel uw eigen onverdeeld aandeel. Dat mag: elke mede-eigenaar kan over zijn aandeel beschikken zonder toestemming van de anderen, en de koper neemt uw plaats in als mede-eigenaar. Bij een aandeel in een nalatenschap ligt het subtieler: de koper verwerft geen stuk van de woning, maar het recht op wat uit de vereffening voor uw erfdeel overblijft, ook nadat schulden en verrekeningen zijn afgetrokken. Vier gevolgen bepalen de prijs die u kan verwachten:

Een professionele opkoper die zo'n aandeel overneemt, doet dat dus met een aanzienlijke korting op de theoretische waarde van uw deel. Het is een uitweg wanneer u nu geld nodig hebt en de procedure niet wil of kan afwachten, niet een manier om de volle waarde te krijgen. Weeg het af tegen het alternatief: geduld, en een verdeling waarin uw aandeel aan de volle prijs wordt uitgekeerd.

De grootste vergissing in geblokkeerde nalatenschappen is de gedachte dat ook de rekeningen wachten. Ze wachten niet.

De erfbelasting is de eerste. De aangifte van nalatenschap moet binnen vier maanden na een overlijden in België worden ingediend, en de belasting is betaalbaar binnen twee maanden na het aanslagbiljet van VLABEL; bij te laat betalen loopt nalatigheidsinterest, en bij een laattijdige aangifte volgen boetes. Dat een mede-erfgenaam onbereikbaar is, is geen wettelijke reden om niet aan te geven: de aangifte kan door de andere erfgenamen worden ingediend, met vermelding van de ontbrekende erfgenaam en zijn vermoedelijke aandeel. Vraag wel tijdig uitstel wanneer het erfgenamenonderzoek nog loopt; hoe dat werkt, staat in het artikel over de betaaltermijn van de erfbelasting. In Vlaanderen betaalt elke erfgenaam de belasting op zijn eigen verkrijging, dus u hoeft het deel van de onbereikbare erfgenaam niet voor te schieten, maar u kan uw eigen aanslag ook niet laten wachten tot de woning verkocht is.

De onroerende voorheffing blijft jaarlijks verschuldigd door wie op 1 januari eigenaar is, dus door de erfgenamen samen, en komt na het overlijden meestal op naam van de nalatenschap. De brandverzekering loopt in principe door op naam van de overledene; laat die nooit vervallen, want een leegstaande woning zonder dekking is uw grootste financiële risico. De leegstandsheffing dreigt in Antwerpen zodra een woning twaalf maanden in het leegstandsregister staat; er bestaan vrijstellingen na een overlijden, maar die moet u tijdig aanvragen. Woont één erfgenaam intussen gratis in het pand, dan kunnen de anderen een bezettingsvergoeding vorderen (art. 3.71 BW).

Wie betaalt? Al deze kosten zijn in beginsel kosten van de onverdeeldheid, te dragen door elke erfgenaam naar zijn aandeel. Wie ze voorschiet, krijgt ze bij de vereffening-verdeling verrekend op het deel van de anderen, ook op dat van de onbereikbare erfgenaam. Bewaar daarom elk bewijs van betaling. Twee aandachtspunten: het betalen van deze kosten en het onderhouden van het pand zijn daden van bewaring en gelden doorgaans niet als aanvaarding (art. 4.41 BW), maar overleg met uw notaris wanneer u zelf nog geen keuze wil maken. En een verrekening is pas geld wanneer er ooit een verdeling komt; bij een langdurig geblokkeerd dossier bent u de bankier van de familie.

De tabel hieronder zet de routes naast elkaar. De doorlooptijden zijn bandbreedtes uit de praktijk, geen wettelijke termijnen: ze hangen af van de agenda van de rechtbank, van de medewerking van de andere erfgenamen en van de vraag of het pand in het buitenland moet worden opgezocht.

Wat u zelf kan doen, in de volgorde die in de praktijk het meest oplevert:

Een laatste raad: hou de andere erfgenamen aan uw kant. Een dossier met één onbereikbare erfgenaam en drie eensgezinde anderen loopt vlot; een dossier waarin de aanwezigen ook nog onderling ruziën, loopt jaren. Spreek daarom vooraf af wie de kosten voorschiet, wie de contactpersoon van de notaris is en op welke prijs iedereen wil verkopen zodra dat kan.

Een geblokkeerde nalatenschap is geen situatie waarin een opkoper wonderen kan verrichten, en dat zeggen wij liever vooraf dan achteraf. Zonder handtekening of vertegenwoordiging van elke erfgenaam kan ook wij de woning niet kopen. Wat wij wél kunnen, is de zaak voorbereiden zodat u geen tijd verliest zodra de weg vrij is.

Wanneer is de klassieke markt beter? Wanneer de blokkade tijdelijk is, bijvoorbeeld een erfgenaam in het buitenland die enkel een volmacht moet regelen, en de woning gezond is en in een gewilde straat ligt. Dan levert een gewone verkoop na enkele weken wachten doorgaans meer op dan een bod dat vandaag klaar is. Wij zeggen u dat bij het plaatsbezoek. Bij een volledig geblokkeerde nalatenschap, met een vermiste erfgenaam of niemand die aanvaardt, is er geen koper die de procedure kan omzeilen: dan zijn geduld en de rechter de enige weg, en is ons bod hoogstens het ankerpunt dat u daar sneller doorheen helpt.