Een erfenis met schulden: hoe u de woning nog kunt verkopen na aanvaarding onder voorrecht van boedelbeschrijving

Een erfgenaam heeft geen twee opties maar drie, en het middelste pad — aanvaarding onder voorrecht van boedelbeschrijving — is het minst begrepen van de drie. Het wordt vaak voorgesteld als "het beste van twee werelden", en dat is het op het vlak van aansprakelijkheid ook. Maar het heeft een prijs die zelden op voorhand wordt uitgelegd: u verliest de vrijheid om de woning gewoon te verkopen.

Dat is het punt waar dit artikel over gaat, en het is precies het punt waarop erfgenamen vastlopen. Zij aanvaarden onder voorrecht om zich te beschermen, zetten de woning te koop, vinden een koper — en horen dan van de notaris dat ze zo niet mogen verkopen.

De drie keuzes naast elkaar:

De aanvaarding onder voorrecht van boedelbeschrijving is geregeld in Boek 4 van het Burgerlijk Wetboek, in de artikelen 4.49 tot en met 4.57. De procedure verloopt in vaste stappen.

De termijnen die daarbij horen, worden vaak door elkaar gehaald: u hebt in principe drie maanden vanaf het openvallen van de nalatenschap om de boedelbeschrijving te laten opmaken, en daarna nog veertig dagen beraad om te kiezen tussen aanvaarden en verwerpen — te rekenen vanaf het einde van die drie maanden of vanaf de afsluiting van de boedelbeschrijving, naargelang wat eerst komt.

Een taalkundige valstrik die in dit dossier echt voor verwarring zorgt: art. 4.53 BW bepaalt dat u geen dading, compromis of hypotheek mag aangaan zonder rechterlijke machtiging. "Compromis" betekent daar een arbitrageovereenkomst, in de oude juridische betekenis van het woord — niet de onderhandse verkoopovereenkomst die in de vastgoedwereld zo heet. De beperking op het verkopen van de woning volgt uit een ander artikel, dat in de volgende sectie aan bod komt.

Wordt het beheer u te zwaar, dan kunt u zich laten ontheffen: op verzoekschrift kan de familierechtbank een beheerder benoemen die de nalatenschap vereffent (art. 4.54 BW). Omgekeerd kan elke belanghebbende — een schuldeiser bijvoorbeeld — in kort geding vragen dat u vervangen wordt door een beheerder wanneer zijn belangen in gevaar komen door nalatigheid of door uw eigen vermogenssituatie. Ook die beschikking wordt binnen vijftien dagen in het centraal erfrechtregister ingeschreven.

Tot slot de sanctie. Het voorrecht — uw bescherming — vervalt wanneer u zich schuldig maakt aan verduistering, of wanneer u wetens en te kwader trouw goederen van de nalatenschap niet in de boedelbeschrijving hebt opgenomen (art. 4.51 BW). U valt dan terug op een zuivere aanvaarding, met uw eigen vermogen als onderpand. Dat is geen theoretisch risico: een inboedel die "onder de familie verdeeld" is zonder in de inventaris te staan, is precies het scenario dat hier bedoeld wordt.

Hier zit de kern van dit artikel, en het is de informatie die het minst vaak op voorhand gegeven wordt.

Art. 4.55, § 1 BW bepaalt het in één zin: "De verkoop van de roerende of onroerende goederen geschiedt in de vorm, door het Gerechtelijk Wetboek bepaald." U bent dus geen gewone eigenaar die zijn pand op de markt zet. De verkoop verloopt in de vormen van een gerechtelijke verkoop, met de openbare verkoop als uitgangspunt.

Er bestaat wel een uitweg, en die is voor de meeste erfgenamen de beste route. Art. 1193bis van het Gerechtelijk Wetboek voorziet in een verkoop uit de hand — een onderhandse verkoop dus — voor onroerende goederen die geheel of gedeeltelijk toebehoren aan onder meer minderjarigen en beschermde personen, en voor goederen die afhangen van een nalatenschap die onder voorrecht van boedelbeschrijving werd aanvaard of van een onbeheerde nalatenschap. Zo'n verkoop uit de hand vereist een machtiging van de rechter. In de praktijk verloopt dat zo: uw notaris maakt een ontwerp van verkoopovereenkomst op, en dat ontwerp gaat samen met een gemotiveerd verzoekschrift naar de bevoegde rechtbank. De rechter beoordeelt of de onderhandse verkoop in het belang van de betrokkenen is en kan er voorwaarden aan koppelen, bijvoorbeeld een minimumprijs.

Welke rechtbank precies bevoegd is, hangt af van de situatie — voor beschermde personen is dat de vrederechter, in andere gevallen een andere rechtbank. Laat dat door uw notaris bepalen; dat is nu net het werk waarvoor het verzoekschrift wordt opgesteld.

Praktisch betekent dit ook iets voor hoe u met een bod omgaat. Een schriftelijk bod van een koper is in deze situatie geen eindpunt, maar een bouwsteen: het is de onderbouwing waarmee uw notaris aan de rechter kan aantonen dat de voorgestelde onderhandse verkoop marktconform is en in het belang van de schuldeisers. Twee onderbouwde biedingen naast elkaar zijn daarbij sterker dan één.

Vergeet ten slotte niet dat een hypothecaire schuldeiser zijn rang behoudt. De opbrengst van de woning gaat niet naar u, maar naar de boedel, en de bank wordt bij voorrang betaald. Wat er daarna nog overblijft, komt aan de schuldeisers zonder voorrecht toe, en pas als er dán nog iets over is, aan u.

Verwerpen doet u met een verklaring bij een notaris, die wordt ingeschreven in het centraal erfrechtregister. De verwerping werkt terugwerkend: u wordt geacht nooit erfgenaam te zijn geweest. U kunt dus niets uit de nalatenschap opeisen, maar u bent ook tot niets gehouden.

En dan komt de fout die we het vaakst zien. Verwerpen laat de nalatenschap niet verdwijnen — ze schuift door. Sinds de hervorming van het erfrecht die op 1 september 2018 in werking trad, is plaatsvervulling bij verwerping uitdrukkelijk mogelijk (art. 4.12 BW). Verwerpt u, dan komen uw afstammelingen in uw plaats: uw kinderen, en verwerpen die ook, dan uw kleinkinderen. Plaatsvervulling loopt tot en met de zesde graad.

Dat betekent concreet dat een ouder die verwerpt "om de schulden niet te erven" die schulden gewoon bij zijn eigen kinderen legt, tenzij die kinderen zelf ook verwerpen. Zijn die kinderen minderjarig, dan is er voor die keuze een machtiging van de vrederechter nodig — een extra procedure, met een eigen termijn. Verwerpen is dus een familiebeslissing en geen individuele.

Verwerpt uiteindelijk iedereen, dan wordt de nalatenschap onbeheerd en stelt de rechtbank een curator aan. Die vereffent de boedel en verkoopt de woning. U hebt er dan geen zeggenschap meer over: niet over de prijs, niet over de timing, en niet over wie koopt.

Over de kosten: volgens notaris.be kost een verklaring ongeveer 30 euro aan aktekosten, en wordt de akte van verwerping kosteloos opgemaakt wanneer de nalatenschap deficitair is of het netto-actief minder dan 5.000 euro bedraagt. De boedelbeschrijving bij een aanvaarding onder voorrecht is een ander verhaal: die kost, afhankelijk van de omvang en de complexiteit, van enkele honderden tot enkele duizenden euro's.

En dan de waarschuwing die u het vaakst nodig hebt, want ze wordt in de eerste weken na een overlijden bijna altijd genegeerd. Doe niets met de goederen van de nalatenschap vóór u gekozen hebt. Een zuivere aanvaarding kan namelijk ook stilzwijgend gebeuren, uit daden waaruit blijkt dat u zich als erfgenaam gedraagt. De inboedel leeghalen en verdelen, meubels verkopen, de auto op uw naam zetten of het huurcontract van de overledene opzeggen en de spullen meenemen: het zijn stuk voor stuk handelingen die als een stilzwijgende zuivere aanvaarding kunnen worden gelezen. U verliest daarmee uw hele keuze — en bij een nalatenschap met schulden verliest u dan uw bescherming.

De termijn om te kiezen is overigens ruim: volgens notaris.be hebt u in principe dertig jaar om een nalatenschap te verwerpen. Maar de fiscale termijnen wachten niet, en daarover gaat de sectie na de volgende.

De keuze tussen aanvaarden en verwerpen komt neer op één som: is het actief groter dan het passief? Klinkt eenvoudig, maar de meeste erfgenamen maken twee fouten. Ze schatten de woning te optimistisch in, en ze vergeten posten aan de schuldenkant.

Schat de woning realistisch. Niet de vraagprijs van een gelijkaardig pand op een zoekertjessite, maar wat er in de huidige staat, met de huidige attesten en binnen een redelijke termijn werkelijk voor te krijgen is. Bij een aanvaarding onder voorrecht komt daar nog een correctie bij: de verkoop verloopt trager en duurder, en dat drukt de netto-opbrengst.

En er is één post die de hele beslissing kan kantelen en die stelselmatig over het hoofd wordt gezien: de schuldsaldoverzekering op het hypothecair krediet van de overledene. Erfgenamen kijken naar het openstaande saldo bij de bank en concluderen dat de nalatenschap negatief is, terwijl die verzekering het krediet geheel of gedeeltelijk kan wegnemen. Bel de bank en de verzekeraar vóór u iets beslist.

Een tweede punt dat verkeerd wordt ingeschat: de rekening staat niet stil. Zolang de nalatenschap niet vereffend is, blijft het pand kosten maken. Onroerende voorheffing, brandverzekering, gemeenschappelijke lasten bij een appartement, en in veel gemeenten na ongeveer twaalf maanden leegstand een leegstandsheffing die daarna jaarlijks terugkomt en oploopt. Een nalatenschap die vandaag net positief is, kan na twee jaar procedure negatief zijn. Snelheid is hier geen luxe maar een deel van de rekening.

Dit is de val waar erfgenamen met een moeilijke nalatenschap het vaakst in trappen: zij denken dat de erfrechtelijke termijnen ook de fiscale termijnen zijn. Dat zijn ze niet. Ze lopen naast elkaar, ze beginnen op een ander moment en ze dienen een ander doel.

De aangifte van nalatenschap moet worden ingediend bij de Vlaamse Belastingdienst binnen vier maanden na het overlijden. Overleed de persoon in een ander Europees land, dan is dat vijf maanden; buiten Europa zes maanden. Die termijn wacht niet op uw boedelbeschrijving, niet op uw beraadtermijn en niet op de verkoop van de woning.

In die aangifte hoort een overzicht van alle bezittingen én schulden. Dat is geen formaliteit: dient u niets in, dan bepaalt de administratie zelf de waarde van de nalatenschap en dus ook de erfbelasting — en dan komt een schuld die u wél had kunnen aftrekken er mogelijk niet in. Bij een nalatenschap met veel passief is dat precies het slechtst denkbare scenario.

Een tweede punt dat samenhangt met de waardering van de woning: geen van de officiële schattingswegen — een erkend schatter-expert van de lijst van de Vlaamse Belastingdienst, of een kosteloze bindende schatting door die dienst zelf — verlengt de aangiftetermijn van vier maanden. Wie een bindende schatting wil, moet dus meteen na het overlijden in gang schieten.

De termijnen op een rij, zodat u ze niet door elkaar haalt:

Een nalatenschap met schulden vraagt in de eerste plaats één ding: een hard cijfer voor de woning, want zonder dat cijfer kunt u de keuze tussen aanvaarden en verwerpen niet maken. Precies daar zijn wij nuttig.

En de grens van wat wij kunnen, zeggen wij er meteen bij, want die is hier belangrijker dan waar ook. Hebt u onder voorrecht van boedelbeschrijving aanvaard, dan kunnen wij niet zomaar onderhands van u kopen. Dat mag u niet en dus mogen wij het ook niet. Wat wél kan, is dat ons schriftelijk bod dient als onderbouwing bij het verzoekschrift waarmee uw notaris de machtiging tot verkoop uit de hand vraagt (art. 1193bis Ger.W.). Voor een rechter die moet beoordelen of een onderhandse verkoop in het belang van de schuldeisers is, is een concreet en gemotiveerd bod van een koper met eigen middelen een bruikbaar stuk.

Wat wij niet doen, is u adviseren over uw erfkeuze. Of u zuiver aanvaardt, onder voorrecht aanvaardt of verwerpt, is een beslissing die u met uw notaris neemt, en de gevolgen ervan reiken tot bij uw kinderen. Wij leveren het cijfer waarmee u die beslissing kunt maken — en wachten daarna gewoon af wat u kiest.