Verkoopprijs hoger of lager dan de aangifte van nalatenschap: wat nu?

De erfbelasting wordt berekend op de verkoopwaarde van de woning op de dag van het overlijden (art. 2.7.3.3.1 VCF). Dat is de prijs die het pand op die dag bij een normale verkoop op de vrije markt zou hebben opgebracht, met voldoende publiciteit en tussen een gewillige koper en een gewillige verkoper. Die waarde geeft u zelf aan in de aangifte van nalatenschap, die voor een overlijden in België in de regel binnen vier maanden moet worden ingediend. VLABEL controleert de aangegeven waarde en kan ze betwisten.

Twee gevolgen die veel erfgenamen onderschatten:

Praktisch betekent dit dat u de waarde beter niet baseert op een buikgevoel, op het kadastraal inkomen of op wat de buren twintig jaar geleden betaalden. Verkoopt u enkele maanden later voor een duidelijk hoger bedrag zonder dat u iets aan het pand deed, dan zal VLABEL aannemen dat de waarde op de dag van het overlijden al hoger lag. Hoe u het pand laat schatten, wat een schatter kost en waar u een erkend schatter-expert vindt, leest u in ons artikel over het schattingsverslag. Hier bekijken wij enkel wat er gebeurt wanneer de aangegeven waarde en de latere verkoopprijs uit elkaar lopen, en welke route dat verschil onschadelijk maakt.

Ligt de aangegeven waarde lager dan de werkelijke verkoopwaarde op de dag van het overlijden, dan spreekt de wet van een tekortschatting. VLABEL stuurt dan een kennisgeving waarin zij aankondigt de waarde te verhogen; u kunt daarop antwoorden met eigen stukken, en bij blijvende onenigheid volgt een controleschatting door een deskundige. Op het vastgestelde tekort is aanvullende erfbelasting verschuldigd, tegen het tarief van de schijf waarin het tekort valt. Daarbovenop komt een belastingverhoging zodra het tekort minstens 10 procent van de aangegeven waarde bedraagt.

De verhoging is een percentage van de bijkomende erfbelasting en stijgt met de omvang van het tekort (art. 3.18.0.0.8 VCF). Wie het tekort uit eigen beweging rechtzet met een bijkomende aangifte, en dat binnen tien maanden na het overlijden doet, betaalt de helft van het percentage. Onder 10 procent tekort is er wel aanvullende belasting, maar geen verhoging. Laat de exacte schaal door uw notaris bevestigen: de sancties werden voor nalatenschappen vanaf 2021 aangepast en de tabel hieronder geeft de schaal zoals zij vandaag wordt toegepast.

Twee termijnen om te kennen:

De bewijslast ligt bij VLABEL: zij moet aantonen dat de waarde op de dag van het overlijden hoger lag dan wat u aangaf. Een verkoop binnen enkele maanden na het overlijden tegen een hogere prijs, zonder werken en zonder marktverschuiving, is het gemakkelijkste bewijs dat de administratie kan vinden. De verkoopakte passeert bij een notaris en wordt geregistreerd; VLABEL ziet de prijs dus automatisch, u hoeft ze niet te melden om ze te laten opmerken. Een verkoop drie of vier jaar later zegt veel minder, omdat de markt intussen kan zijn gestegen en het pand kan zijn opgeknapt.

Neem één kind dat als enige erfgenaam de woning van een ouder erft. In de aangifte wordt de woning aangegeven voor 300.000 euro. Acht maanden na het overlijden wordt ze verkocht voor 360.000 euro, zonder dat er werken zijn uitgevoerd en zonder dat de markt merkbaar bewoog.

Dat lijkt draaglijk, maar de verhouding kantelt snel. Wordt dezelfde woning aangegeven voor 200.000 euro en verkocht voor 360.000 euro, dan bedraagt het tekort 80 procent en valt de verhoging in de schijf van 15 procent. De aanvullende erfbelasting loopt dan op tot 34.200 euro (50.000 euro tegen 9 procent en 110.000 euro tegen 27 procent), met 5.130 euro verhoging bovenop. Wie te laag aangeeft om erfbelasting te sparen, betaalt dus achteraf alles terug met een boete, en heeft intussen wel een nalatenschap verdeeld op basis van een verkeerde waarde.

Er bestaat een belangrijke tolerantie voor een verkoop binnen twee jaar. VLABEL heeft in een standpunt (SP 17039) aanvaard dat, wanneer het geërfde onroerend goed binnen twee jaar na het overlijden wordt verkocht of verdeeld en de prijs aantoont dat de aangegeven waarde te laag was, geen belastingverhoging verschuldigd is, op voorwaarde dat de erfgenamen voor de gerealiseerde meerwaarde een bijkomende aangifte indienen. De aanvullende erfbelasting zelf blijft verschuldigd: in het voorbeeld dus de 16.200 euro, maar niet de 810 euro. Wie na de verkoop niets doet en wacht op de kennisgeving van VLABEL, verliest die tolerantie. De precieze voorwaarden van dat standpunt laat u door uw notaris nakijken; wij geven hier de grote lijn.

Let wel: die tolerantie neemt de bijbelasting niet weg. Zij neemt enkel de boete weg. Wie het verschil van bij het begin wil vermijden, moet vóór de aangifte aan de waarde werken, niet erna.

Hier zit de asymmetrie die dit onderwerp zo belangrijk maakt. Verkoopt u de woning na de aangifte voor minder dan de waarde die u zelf aangaf, dan krijgt u in Vlaanderen in principe geen erfbelasting terug. De aangifte is uw eigen waardering; de VCF kent geen algemene teruggaveregeling voor een erfgenaam die zijn schatting te hoog bleek te hebben gezet. VLABEL belast dus bij wanneer u te laag aangeeft, maar betaalt niet terug wanneer u te hoog aangeeft.

Er is één uitweg, en zij is bepalend voor uw keuze van route. Volgens de notarisfederatie kunt u wel een teruggave vragen wanneer de aangegeven waarde steunde op het verslag van een erkend schatter-expert en u het pand binnen twee jaar tegen een duidelijk lagere prijs verkoopt. Ook wie zijn aangifte op een bindende schatting van VLABEL baseerde en binnen twee jaar na het overlijden goedkoper verkoopt, kan volgens een standpunt van VLABEL van 30 maart 2020 een ontheffing van ambtswege vragen op grond van art. 3.6.0.0.1 VCF: de lagere verkoopprijs geldt dan als nieuw feit. Automatisch is dat nooit. U moet aantonen dat u aan marktwaarde verkocht en dat het pand nog in dezelfde staat verkeerde als op de dag van het overlijden; een brand, een marktdaling of gebreken die pas na het overlijden opdoken, tellen niet. De precieze voorwaarden laat u door de notaris die de aangifte opmaakte nakijken vóór u erop rekent.

Drie misverstanden die wij vaak horen:

Wie realistisch wil aangeven zonder risico in de ene of de andere richting, kiest daarom voor een van de twee bindende routes uit de volgende secties. Beide bindende routes laten bij een duidelijk lagere verkoop binnen twee jaar een teruggaveverzoek open; een eigen waardering doet dat volgens de notarisfederatie niet.

De tabel hieronder zet de meest voorkomende situaties naast elkaar. De kolom ‘gevolg voor u’ is de kern: zij toont dat het verschil tussen de scenario's niet in de verkoopprijs zit, maar in de manier waarop de waarde in de aangifte tot stand kwam.

Een paar toelichtingen bij de rijen:

De conclusie is telkens dezelfde: wie iets wil doen aan het risico, doet dat vóór de aangifte. Erna resten enkel de bijkomende aangifte (bij een hogere prijs) en het teruggaveverzoek na een verslag van een erkend schatter of een bindende schatting (bij een duidelijk lagere prijs binnen twee jaar).

Sinds 1 april 2019 heeft u in Vlaanderen drie manieren om de waarde in de aangifte te bepalen. Ze verschillen niet zozeer in de waarde die eruit komt, maar in wie er nadien aan gebonden is. Hoe een schatting zelf verloopt en welke vragen u een schatter stelt, staat in ons artikel over het schattingsverslag; hier gaat het enkel om de fiscale gevolgen van elke route.

1. Zelf schatten. U vult een waarde in, eventueel op basis van een vrijblijvende waardebepaling door een makelaar of van een online tool. Gratis, maar niemand is eraan gebonden: VLABEL kan de waarde binnen de twee jaar betwisten, en u kunt bij een lagere verkoop niets terugvragen.

2. Erkend schatter-expert (art. 3.3.1.0.9/1 VCF). U betaalt een vrij ereloon, voor een gewone woning doorgaans enkele honderden euro's. Staat de schatter op de lijst van VLABEL, voldoet het verslag aan de kwaliteitsvereisten en voegt u het bij de aangifte, dan is VLABEL aan die waarde gebonden. Volgens de notarisfederatie behoudt u bovendien de mogelijkheid om een teruggave te vragen als u binnen twee jaar duidelijk goedkoper verkoopt. Dat maakt dit fiscaal de meest flexibele route.

3. Bindende schatting door VLABEL (art. 3.3.1.0.9 VCF). Kosteloos. VLABEL maakt zelf een gemotiveerd schattingsverslag op en gebruikt die waarde voor de aanslag. Verkoopt u later duurder, dan gebeurt er niets. Verkoopt u binnen twee jaar na het overlijden goedkoper, dan kunt u volgens een standpunt van VLABEL een ontheffing van ambtswege vragen (art. 3.6.0.0.1 VCF), met bewijs dat u aan marktwaarde verkocht en dat het pand ongewijzigd bleef; automatisch is dat niet. Bent u het oneens met het cijfer zelf, dan kunt u binnen drie maanden na het aanslagbiljet bezwaar indienen met eigen bewijsstukken.

Een vierde bron, die wij zelf leveren, hoort niet in dit rijtje thuis maar wordt er vaak mee verward: een schriftelijk bod van een koper. Dat bod is een marktreferentie op een concrete datum, geen schattingsverslag. Het kan de notaris helpen om een realistische waarde te onderbouwen, maar het bindt VLABEL niet.

De belangrijkste gemeenschappelijke regel: geen van de drie routes verlengt de aangiftetermijn van vier maanden. Wie in de derde maand pas aan een schatting begint, komt in de knel.

De bindende schatting bestaat voor overlijdens vanaf 1 april 2019 en is gratis. Toch vragen weinig erfgenamen ze aan, meestal omdat de notaris de aangifte opmaakt en de erfgenamen niet weten dat de optie bestaat. Zo verloopt ze:

De voordelen zijn duidelijk: geen kost, geen risico op tekortschatting, en een waarde die u met een gerust hart kunt gebruiken bij de verdeling tussen de erfgenamen. Er zijn ook nadelen, en die verklaren waarom notarissen soms een erkend schatter aanraden:

Voor een gewone woning in normale staat, waarvan de erfgenamen vooral zekerheid willen, is de bindende schatting een uitstekende en gratis oplossing. Voor een pand met gebreken of met een duidelijke reden om lager te waarderen, levert een erkend schatter-expert met een gemotiveerd verslag meestal een preciezer resultaat en houdt hij de teruggaveroute open.

De volgorde is belangrijker dan de afzonderlijke stappen, omdat de aangiftetermijn niet wacht op een schatting en de verkoop niet wacht op de aangifte.

Een bijzondere situatie is de gezinswoning bij een langstlevende partner. Het aandeel van de partner in de gezinswoning is vrijgesteld, dus voor de partner zelf maakt de aangegeven waarde geen verschil. Voor de kinderen die de blote eigendom of een deel in volle eigendom erven, maakt zij dat wel. Een tekortschatting treft dan de kinderen, niet de partner, en dat verklaart waarom ook in die dossiers een correcte waardering loont.

Verkoopt u tijdens de afwikkeling van een nalatenschap met schulden, of met een mede-erfgenaam die niet bereikbaar is, dan gelden bijkomende stappen; die behandelen wij in aparte artikels.

Wij kopen woningen uit nalatenschappen in de regio Antwerpen, in de huidige staat en inboedel inbegrepen. Voor de vraag uit dit artikel heeft dat één concreet gevolg: ons schriftelijk bod is een marktreferentie op een vaste datum, kort na het overlijden, van een koper die effectief betaalt. De notaris kan het gebruiken om een realistische waarde in de aangifte te onderbouwen, of om na de aangifte aan te tonen wat het pand op dat moment waard was. Het is geen schattingsverslag en bindt VLABEL niet.

Wij zijn er eerlijk over: de veiligste basis voor de aangifte is een bindende schatting door VLABEL of een verslag van een erkend schatter-expert, ongeacht aan wie u nadien verkoopt. Vraag die eerst aan. Verkoopt u daarna aan ons voor een bedrag onder de aangegeven waarde, dan is dat fiscaal geen probleem; u weet dan wel vooraf dat u op het verschil geen erfbelasting terugkrijgt, en u kunt die afweging bewust maken.

Wat u van ons mag verwachten:

Wanneer is de klassieke markt beter? Bij een gezonde woning in een gewilde straat, met erfgenamen die het eens zijn en de tijd hebben om enkele maanden te wachten, haalt een verkoop via een makelaar of via Biddit doorgaans een hogere prijs. Verkoopt u zo binnen twee jaar duidelijk boven de aangegeven waarde, denk dan aan de bijkomende aangifte. Bel ons op 0492 77 94 75 als u een vaste prijs, een snelle akte en een pand dat u niet meer hoeft aan te raken belangrijker vindt dan de laatste procenten.