Gepubliceerd op 9 juli 2026 · Bijgewerkt op 9 juli 2026
Mede-eigenaar wil niet verkopen: zo treedt u uit onverdeeldheid en dwingt u de verkoop af
Ja, u kunt uit een gedeelde woning stappen ook als uw mede-eigenaar niet wil verkopen: niemand kan gedwongen worden in onverdeeldheid te blijven. Dat beginsel staat vandaag in artikel 3.75 van het Burgerlijk Wetboek (voor een nalatenschap in artikel 4.66 BW; voorheen het bekende artikel 815 oud BW). Raakt u het onderling niet eens, dan vordert u de gerechtelijke vereffening-verdeling bij de familierechtbank, die een notaris-vereffenaar aanstelt. Kan het huis niet in natura worden verdeeld, dan volgt een openbare verkoop en wordt de opbrengst naar ieders aandeel verdeeld. In dit artikel leest u welke stappen u kunt zetten, welke rechtbank bevoegd is, wat het verschil is tussen een erfenis en een gezamenlijke aankoop, en hoe u sneller tot een oplossing komt.
"Niemand kan gedwongen worden in onverdeeldheid te blijven"
Het uitgangspunt van het Belgische recht is duidelijk: geen enkele mede-eigenaar hoeft eeuwig mede-eigenaar te blijven. Elke deelgenoot kan te allen tijde de verdeling vorderen, zelfs als de anderen tegenstribbelen. Sinds de hervorming van het goederenrecht (in werking op 1 september 2021) staat dat beginsel in de wet:
- Voor een gewone, toevallige onverdeeldheid — bijvoorbeeld twee mensen die samen een woning kochten — geldt artikel 3.75 van het Burgerlijk Wetboek.
- Voor een nalatenschap — mede-erfgenamen die samen een woning erven — geldt artikel 4.66 BW.
- Beide zijn de opvolgers van het vroegere en veelgeciteerde artikel 815 oud BW.
Mede-eigenaars kunnen wel afspreken de verdeling een tijd uit te stellen. Voor een toevallige onverdeeldheid kan zo'n overeenkomst tot behoud van onverdeeldheid in principe voor ten hoogste vijf jaar worden gesloten, en ze is hernieuwbaar. Buiten zo'n uitdrukkelijke, geldige afspraak blijft het recht om de verdeling te vorderen echter overeind. Kortom: één weigerachtige mede-eigenaar kan de zaak vertragen, maar niet definitief blokkeren.
Erfenis of samen gekocht: welk soort onverdeeldheid heeft u?
Voor de aanpak maakt het uit hoe de onverdeeldheid is ontstaan. De meeste geblokkeerde situaties vallen onder de toevallige onverdeeldheid: die ontstaat buiten de wil van de partijen om, of zonder dat zij bewust voor een blijvende gemeenschap kozen. Zowel mede-erfgenamen als ex-partners die samen een woning kochten, zitten doorgaans in dit regime — en dan is de verdeling steeds afdwingbaar.
Enkel bij een echte vrijwillige (conventionele) onverdeeldheid, waarbij partijen bewust en contractueel voor een blijvende gemeenschap kozen, ligt het genuanceerder: daar geldt geen onvoorwaardelijk "te allen tijde", maar wel een wettelijk opzegrecht (artikel 3.77 BW). In de praktijk komt dat veel minder voor.
| Situatie | Type onverdeeldheid | Verdeling afdwingbaar? |
|---|---|---|
| Mede-erfgenamen erven samen een woning | Toevallig (nalatenschap) | Ja — art. 4.66 BW |
| Ex-partners kochten samen een woning | Toevallig | Ja — art. 3.75 BW |
| Bewust gekozen, contractuele gemeenschap | Vrijwillig / conventioneel | Opzegrecht — art. 3.77 BW |
Eerst het minnelijke spoor: uitkopen of samen verkopen
Een gerechtelijke procedure is het sluitstuk, niet de eerste stap. Vaak is er een snellere en goedkopere uitweg:
- Eén partij koopt de andere uit. Wie het huis wil houden, neemt het aandeel van de andere over tegen een opleg. Fiscaal is dat in Vlaanderen aantrekkelijk: op de verdeling van een onroerend goed tussen mede-eigenaars geldt in de regel het verdeelrecht van 2,5 % in plaats van 12 % verkooprecht.
- Samen verkopen aan een derde. De mede-eigenaars verkopen het pand gezamenlijk en verdelen de opbrengst naar ieders aandeel. Een neutrale schatting helpt vaak om discussies over de prijs te beslechten.
Houd er wel rekening mee dat niemand een afdwingbaar overnamerecht heeft: u kunt uw mede-eigenaar niet verplichten zijn deel aan u te verkopen, en hij u evenmin. Raakt u het over uitkopen of samen verkopen niet eens, dan blijft de gerechtelijke verdeling de uitweg. Lukt het minnelijk wél, dan bespaart u tijd, kosten en een hoop spanning. Meer over de bredere aanpak leest u in ons artikel over mede-eigendom verkopen in België.
De gerechtelijke vereffening-verdeling: familierechtbank en notaris-vereffenaar
Komt u er samen niet uit, dan vordert de meest gerede partij de gerechtelijke vereffening-verdeling. Bevoegd is de familierechtbank — een afdeling van de rechtbank van eerste aanleg — die geschillen tussen (ex-)partners en mede-eigenaars over de verdeling behandelt (artikel 1207 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek).
De rechtbank stelt een notaris-vereffenaar aan die de procedure in goede banen leidt: hij maakt de staat van de onverdeeldheid op, berekent ieders aandeel en probeert de partijen te verzoenen. De notaris beslist niet zelf over de betwistingen; blijven partijen het oneens, dan keert de zaak terug naar de rechtbank, die knopen doorhakt.
Wees realistisch over de doorlooptijd en de kosten. Een gerechtelijke verdeling duurt al gauw één tot drie jaar en brengt erelonen en gerechtskosten met zich mee. De opbrengst van een gedwongen verkoop ligt bovendien vaak lager dan die van een vlotte, minnelijke verkoop. Precies daarom loont het om het minnelijke spoor eerst grondig te bewandelen.
Als het huis niet deelbaar is: openbare verkoop via Biddit
Een woning laat zich zelden netjes in stukken verdelen. De wet stelt dat verdeling in natura de regel is en verkoop de uitzondering: pas wanneer een verdeling in natura redelijkerwijs onmogelijk is — wat bij één ondeelbaar huis meestal het geval is — kan de rechter een openbare verkoop bevelen.
Zo'n gedwongen openbare verkoop verloopt vandaag doorgaans via het online biedplatform Biddit van de notarissen. De netto-opbrengst wordt daarna verdeeld naar rato van ieders aandeel in de onverdeeldheid. Belangrijk: ook een mede-eigenaar mag bij die openbare verkoop meebieden. Wie het huis eigenlijk wilde houden maar er minnelijk niet uitraakte, kan zo alsnog proberen het geheel te verwerven — al gebeurt dat dan tegen de prijs die de veiling oplevert.
De keerzijde van deze route is dat u de prijs niet in de hand hebt en dat een gedwongen verkoop vaak minder opbrengt dan een goed voorbereide verkoop op de vrije markt. Hoe een openbare verkoop via Biddit precies werkt, leest u in ons aparte artikel daarover.
Uw eigen aandeel verkopen — en waarom een gezamenlijke verkoop meestal beter is
In principe mag u vrij over uw eigen onverdeeld aandeel beschikken: u kunt uw aandeel verkopen aan een derde zonder toestemming van de andere mede-eigenaars. Beslissingen over het geheel van de woning vragen daarentegen wél ieders medewerking.
Toch is een los aandeel in de praktijk moeilijk verkoopbaar. Een koper verwerft dan geen woning, maar een onverdeelde positie mét een onwillige mede-eigenaar en een onzekere afloop — want zo'n verkoop houdt maar stand als het goed bij de uiteindelijke verdeling in de kavel van de verkoper terechtkomt. Weinig particuliere kopers zitten daarop te wachten, en de prijs voor een geïsoleerd aandeel ligt navenant laag.
Meestal levert het meer op om, zodra alle mede-eigenaars akkoord zijn om samen te verkopen (of nadat de rechtbank de verkoop heeft bevolen), het hele pand in één keer te verkopen. Wilt u dan zekerheid en snelheid, dan kan een directe verkoop aan een professionele koper een alternatief zijn voor de onzekere opbrengst van een openbare veiling.
Wijkopenpanden.be koopt panden in de regio Antwerpen aan in de huidige staat. Zodra de mede-eigenaars het eens zijn om te verkopen, ontvangt u binnen 2 uur een reactie op uw aanvraag en na een plaatsbezoek een schriftelijk bod op het geheel. U betaalt geen commissie en wij coördineren met uw notaris. Zo krijgen alle partijen een concreet, vergelijkbaar bedrag op tafel — handig om af te wegen tegen wat een openbare verkoop zou opbrengen, en vaak een manier om een slepend geschil sneller af te sluiten.
Wilt u een vrijblijvend bod ontvangen?
Wij reageren binnen 2 uur — ook in het weekend.