Uw woning verkopen aan een familielid (kind, broer, zus): mag dat onder de marktprijs, en wat zijn de fiscale gevolgen?

Contractueel is er geen probleem. Er bestaat geen verbod om aan een familielid te verkopen, en er bestaat geen wettelijk minimum voor de prijs. Verkoop tussen ouder en kind, tussen broers en zussen of tussen neven en nichten gebeurt dagelijks, met een gewone compromis en een notariële akte, precies zoals een verkoop aan een vreemde.

Het misverstand zit in de gevolgen. Drie partijen kijken mee naar de prijs die u afspreekt:

Een prijs die iets onder de vraagprijs op de markt ligt, is zelden een probleem: ook tussen vreemden wordt onderhandeld. Het gaat mis wanneer de prijs *substantieel* onder de reële waarde ligt, bijvoorbeeld een woning met een waarde van 300.000 euro die voor 180.000 euro naar één kind gaat. Dan is er geen sprake meer van een scherp onderhandelde verkoop, maar van een verkoop met een verdoken voordeel. Wat uw woning realistisch waard is, leest u in ons artikel over wat is mijn woning waard in Antwerpen.

Een bijkomend, praktisch punt: de betaling van de prijs moet aantoonbaar zijn. Als in de akte staat dat 180.000 euro betaald is, maar er is geen enkel bankspoor, dan kan later worden aangenomen dat de prijs nooit betaald werd en dat de hele operatie in werkelijkheid een schenking was. Betaal via overschrijving en bewaar de rekeninguittreksels.

In Vlaanderen wordt het verkooprecht (de registratiebelasting bij aankoop) berekend op de overeengekomen prijs, maar met de verkoopwaarde als ondergrens. De verkoopwaarde is de prijs die het pand bij een normale verkoop op de markt zou opbrengen, met voldoende publiciteit en meerdere kandidaten. Ligt uw prijs daaronder, dan is de belasting toch verschuldigd op die hogere verkoopwaarde.

Stelt VLABEL vast dat er te weinig is aangegeven, dan spreekt men van tekortschatting. De dienst stuurt dan een kennisgeving en kan het pand laten schatten. Op het verschil is bijkomend verkooprecht verschuldigd. Daarbovenop kan een belastingverhoging volgen: VLABEL past in de regel geen verhoging toe wanneer het vastgestelde tekort kleiner is dan 10 procent van de aangegeven waarde, maar bij grotere tekorten wel. Bij een aanzienlijk tekort kan die verhoging zwaar oplopen, en zij kan zowel de koper als de verkoper treffen. De precieze schaal en de termijn waarbinnen VLABEL kan optreden hangen af van het dossier; laat u hierover door uw notaris informeren.

Belangrijk om te begrijpen: dit is geen kwestie van kwade trouw. Ook wie te goeder trouw een te lage prijs afspreekt, kan een tekortschatting oplopen. De belasting volgt de waarde, niet de bedoeling.

De verdediging is eenvoudig en efficiënt: laat het pand vooraf schatten door een landmeter-expert of een erkend schatter-expert, en laat dat verslag bij het dossier voegen. U hebt dan een onderbouwd stuk dat de gehanteerde waarde verantwoordt, ook wanneer het pand in slechte staat is en dus objectief minder waard.

Verkoopt u ver onder de reële waarde, dan kan de operatie worden herbekeken als een vermomde schenking: juridisch een verkoop, in werkelijkheid een gift. Het verschil tussen de werkelijke waarde en de betaalde prijs wordt dan als een schenking aan het betrokken familielid beschouwd.

Dat heeft twee soorten gevolgen:

Ook het bewijs van betaling speelt hier. Wanneer de akte geen duidelijke kwijting bevat, of wanneer er geen overschrijvingen, uittreksels of leningsbewijzen zijn, ontstaat een sterk vermoeden dat de prijs nooit werkelijk is betaald. Een verkoop op afbetaling binnen de familie kan, maar leg dan de aflossingen contractueel vast en voer ze ook effectief uit.

Wilt u uw kind bewust bevoordelen, dan is een verkoop onder de prijs zelden de nette weg. Een openlijke schenking is transparanter, fiscaal voorspelbaar en veel moeilijker aan te vechten. Hoe dat werkt, met welke tarieven en met welke mogelijkheden (zoals schenken met voorbehoud van vruchtgebruik), leest u in ons artikel over schenking van een woning in Vlaanderen. Wij herhalen dat hier niet: het is het volwaardige alternatief voor de constructie die in dit artikel wordt afgeraden.

Stel: één kind koopt de ouderlijke woning voor een prijs die duidelijk onder de waarde ligt. De andere kinderen zeggen niets, want de ouders leven nog. Bij het overlijden komt de discussie alsnog boven.

Het principe: wat een kind bij leven van een ouder heeft gekregen, wordt bij het overlijden verrekend met zijn erfdeel (de zogenaamde inbreng). Het voordeel dat in een te lage prijs verscholen zit, kan als zo'n gift worden beschouwd en dus worden ingebracht. Het bevoordeelde kind erft dan navenant minder, zodat de gelijkheid tussen de kinderen wordt hersteld.

Daarnaast is er de reserve: het deel van de nalatenschap dat wettelijk voor de kinderen samen is beschermd en waarover een ouder niet vrij kan beschikken. Wordt die reserve door het voordeel aangetast, dan kunnen de benadeelde kinderen inkorting vragen. In de praktijk komt dat neer op een financiële compensatie ten laste van het bevoordeelde kind. Dat is precies het scenario waarin een familiale verkoop uitmondt in een jarenlange ruzie. Meer over de afwikkeling van een nalatenschap leest u in ons artikel over erfbelasting in Vlaanderen en in het stappenplan bij een woning uit een erfenis.

Er is een nette uitweg, en die verdient meer aandacht dan ze krijgt: de erfovereenkomst. In een punctuele erfovereenkomst, opgesteld bij de notaris en met begeleiding van alle betrokkenen, kunnen de kinderen vooraf en met kennis van zaken akkoord gaan met de operatie. Zij kunnen bijvoorbeeld samen de waarde van het toegekende voordeel vastleggen, of verklaren dat zij daarvoor geen inkorting zullen vragen. De wetgever heeft die piste bewust voorzien, net om latere betwisting te vermijden. Het vraagt wel dat iedereen mee aan tafel zit, en dat het bedrag eerlijk op tafel ligt.

De kernvraag is doorgaans: wat kost het minst? Dat hangt af van de waarde van het pand en van de situatie van de koper.

Het verkooprecht in Vlaanderen bedraagt sinds 1 januari 2025 in de regel 2 procent voor de aankoop van de enige eigen woning, op voorwaarde dat de koper aan alle voorwaarden voldoet (onder meer volle eigendom, een natuurlijke persoon, geen andere woning, en tijdige domiciliëring; die voorwaarden zijn vanaf 2026 verstrengd). Voldoet de koper daar niet aan, bijvoorbeeld omdat hij al een woning bezit of omdat hij enkel de blote eigendom koopt, dan geldt het standaardtarief van 12 procent. Dat verschil is groot en beslist mee over de beste route. Controleer de actuele voorwaarden bij uw notaris, want dit tarief is de voorbije jaren meermaals gewijzigd.

De schenkbelasting voor een onroerend goed in rechte lijn (ouder naar kind, en tussen partners) is progressief: hoe hoger de waarde, hoe hoger het tarief in de bovenste schijven. Onderstaande schijven gelden per schenker en per begiftigde.

De conclusie is minder eenduidig dan verkopers hopen. Voor een woning die als enige eigen woning bij een kind terechtkomt, is een eerlijke verkoop aan 2 procent vaak fiscaal gunstiger dan een schenking. Voor een pand dat het kind niet zelf gaat bewonen (12 procent), kan een schenking dan weer voordeliger uitvallen. Laat dit vooraf doorrekenen. Wat er verder aan kosten en belastingen bij een verkoop komt kijken, staat in onze artikels over notariskosten bij een woningverkoop en belastingen bij een woningverkoop.

Soms is de eenvoudigste oplossing de beste: geen constructie, geen discussie achteraf. U verkoopt het pand gewoon aan een derde tegen een correcte prijs, en wat u uw kinderen wil geven, geeft u openlijk en gelijk verdeeld, in geld. Dan is er geen tekortschatting, geen herkwalificatie, geen inkorting en geen ruzie op de begrafenis.

wijkopenpanden.be koopt panden in de regio Antwerpen aan in de huidige staat. U hoeft niet te renoveren, niet op te ruimen en niet te wachten op een kandidaat met een lening. Op uw aanvraag krijgt u binnen 2 uur een reactie. Na een plaatsbezoek ontvangt u een schriftelijk bod. U betaalt geen commissie, en de verplichte attesten en de coördinatie met de notaris zijn inbegrepen. De akte verlijdt doorgaans binnen 2 tot 3 maanden, zodat u snel weet waar u aan toe bent.

Ons bod is geen verplichting. Leg het naast wat de klassieke route u zou opleveren, na aftrek van commissie, attesten, renovatiekosten en de maanden die het duurt, en beslis dan met volledige informatie welke weg voor uw familie de juiste is.