Gepubliceerd op 23 augustus 2026 · Bijgewerkt op 23 augustus 2026
Een woning met een zorgwoning of kangoeroewoning verkopen: melding, stopzetting en wat de koper erft
Een woning met een gemelde zorgwoning verkoopt u als één woning met een ondergeschikte wooneenheid, niet als een tweewoonst en niet als een opbrengsteigendom. De ondergeschikte eenheid kan trouwens niet apart verkocht worden: het geheel moet dezelfde eigenaar hebben. Eindigt de zorgsituatie — en bij een verkoop is dat bijna altijd zo — dan moet dat opnieuw gemeld worden en mag de woning nog door één gezin bewoond worden. Wil de koper er twee huishoudens in houden, dan heeft hij daarvoor een omgevingsvergunning nodig die hij niet zomaar krijgt. Wie dat verschil niet uitlegt, verkoopt een verwachting die achteraf niet waargemaakt kan worden.
Wat een zorgwoning juridisch is — en wat ze uitdrukkelijk niet is
Zorgwonen is het creëren van één kleinere, ondergeschikte woongelegenheid in of bij een bestaande, hoofdzakelijk vergunde woning, zodat maximaal twee personen er kunnen wonen van wie er minstens één 65 jaar of ouder is, of zorgbehoevend. De kinderen ten laste van de zorgbehoevende tellen niet mee voor dat maximum van twee.
Drie voorwaarden moeten samen vervuld zijn:
- 1.Er is één ondergeschikte wooneenheid, in of aansluitend bij de hoofdwoning.
- 2.De hoofdwoning en de ondergeschikte eenheid — of de grond waarop een tijdelijke unit staat — behoren toe aan dezelfde eigenaar of eigenaars.
- 3.De bewoning beantwoordt aan de leeftijds- of zorgvoorwaarde.
Die tweede voorwaarde is bij een verkoop de belangrijkste van de drie, en ze wordt het vaakst over het hoofd gezien. Een zorgwoning is geen appartement en geen studio: u kunt ze niet apart verkopen en u kunt ze niet los verhuren aan wie u wil. Het pand blijft één geheel, met één eigenaar.
De rechtsgrond staat in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (onder meer artikel 4.1.1, 18° voor de definitie en artikel 4.2.4 voor de meldingsplicht). De huidige, verruimde regeling geldt sinds 16 augustus 2021.
| Zorgwoning (gemeld) | Opgedeelde woning (vergund) | Tweewoonst | |
|---|---|---|---|
| Aantal eenheden | Eén woning met één ondergeschikte eenheid | Twee of meer zelfstandige eenheden | Twee zelfstandige woningen |
| Wat u nodig hebt | Een melding bij de gemeente | Een omgevingsvergunning | Een omgevingsvergunning |
| Apart verkoopbaar? | Nee, één eigenaar voor het geheel | Ja, na splitsing | Ja |
| Vrij verhuurbaar aan derden? | Nee, enkel aan wie aan de zorgvoorwaarde voldoet | Ja | Ja |
| Wat als de bewoning wijzigt? | Opnieuw melden, terug naar één gezin | Niets, de vergunning blijft | Niets |
De drie vormen die enkel meldingsplichtig zijn
Zorgwonen is een uitzondering op de vergunningsplicht, maar alleen in drie precies omschreven gevallen. Valt uw situatie erbuiten, dan hebt u geen melding maar een vergunning nodig — en dan is de vraag of u die ooit gekregen hebt.
Dat onderscheid is bij een verkoop geen theorie. Een ondergeschikte eenheid van 70 m² in een bijgebouw is géén gemelde zorgwoning, ook al noemt iedereen ze zo. Dan verkoopt u een niet-vergunde opdeling, met alle gevolgen van dien.
| Vorm | Belangrijkste maten | Waar het misloopt |
|---|---|---|
| Binnen het bestaande volume van de woning | Maximaal een derde van de bruto-vloeroppervlakte | De eenheid moet één fysiek geheel blijven met de hoofdwoning |
| In een bestaand, hoofdzakelijk vergund vrijstaand bijgebouw | Maximaal 50 m² | Geen bijkomende verharding behalve de nodige toegang; nutsvoorzieningen en afvalwater via de hoofdwoning |
| In een tijdelijke, verplaatsbare constructie | Maximaal 50 m², hoogte maximaal 3,5 meter, binnen een straal van 30 meter van de woning | Maximaal 3 jaar, één keer verlengbaar met 3 jaar; te verwijderen binnen 3 maanden na het einde van de zorg |
Een melding is geen vergunning: vier gevolgen die pas bij de verkoop opduiken
Een melding is een aktename, geen vergunning. Ze is smaller dan een vergunning, ze is voorwaardelijk, en ze is aan de zorgsituatie gekoppeld — niet aan het gebouw. Vier gevolgen die u vóór de verkoop moet kennen:
- De effectieve bewoning moet binnen twee jaar na de aktename van de melding starten, anders vervalt de melding. Werd de zorgwoning ingericht en nooit bewoond, dan is er stedenbouwkundig mogelijk niets meer waarop u zich kunt beroepen.
- Na een verkoop begint er geen nieuwe termijn van twee jaar te lopen. De koper koopt geen verse klok. Wie erop rekent "dat de nieuwe eigenaar het wel opnieuw kan opstarten", vergist zich.
- Het einde van de zorgsituatie moet gemeld worden. Dat is een verplichting, geen formaliteit die stilzwijgend verdwijnt.
- De eenheid volgt de eigendom. Zolang de zorgwoning bestaat, moeten hoofdwoning en ondergeschikte eenheid van dezelfde eigenaar zijn. Een verkoop van enkel het achterhuis is dus uitgesloten.
Voor de zone waarin uw woning ligt is er wel goed nieuws: zorgwonen is uitdrukkelijk mogelijk in zonevreemde woningen en in woningen die afwijken van een verkaveling. Enkel voor de verplaatsbare unit gelden er beperkingen in ruimtelijk kwetsbaar gebied.
Wat er moet gebeuren als de zorgsituatie eindigt
Dit is het hart van het dossier, en het is precies wat de meeste verkopers niet weten.
Wordt de zorgwoning na het einde van de zorg opnieuw gebruikt om één gezin te huisvesten, dan moet u dat opnieuw melden bij uw gemeente — via het meldingsformulier of online via het Omgevingsloket. De ondergeschikte eenheid verdwijnt dan administratief en het pand is opnieuw één eengezinswoning.
Wilt u of wil de koper het pand nadien gebruiken om méér dan één gezin te huisvesten, dan is er een omgevingsvergunning nodig. Dat is geen melding meer, maar een volwaardige aanvraag voor het opdelen van een woning, met alle beoordelingsmarge van de gemeente die daarbij hoort. In veel Antwerpse wijken bestaan er stedenbouwkundige verordeningen die het opdelen van eengezinswoningen sterk beperken of verbieden. Reken er dus niet op.
Gaat het om een tijdelijke, verplaatsbare unit, dan moet die binnen drie maanden na het einde van de zorgsituatie verwijderd worden. Staat ze er nog bij het plaatsbezoek van een kandidaat-koper, dan koopt hij een opruimplicht mee.
De praktische volgorde die werkt bij een verkoop:
- 1.Stel vast wat er precies gemeld is en wanneer. Vraag de aktename op bij de gemeente; hebt u ze niet meer, dan vindt de dienst omgeving ze terug.
- 2.Bepaal of de zorgsituatie nog loopt. Woont de zorgbehoevende er niet meer, dan is de zorgsituatie geëindigd — ook als niemand dat ooit meldde.
- 3.Meld de beëindiging en breng het pand terug tot één woning, of bespreek uitdrukkelijk met uw koper dat hij dat doet.
- 4.Zet het resultaat op papier in de compromis. Wat u verkoopt, is een eengezinswoning met een extra badkamer en keuken — geen twee wooneenheden.
De duurste fout: de zorgwoning als tweede inkomen aanbieden
De verleiding is groot. Er staat een volledige tweede keuken, een tweede badkamer en een aparte inkom. Dat lijkt op een opbrengsteigendom, en het verkoopt ook als een opbrengsteigendom. Maar dat is het niet.
Drie redenen om dat niet te doen:
- De informatieplicht. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening verplicht u in élke publiciteit onder meer de meest recente stedenbouwkundige bestemming te vermelden, of er een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is, en of er een handhavingsmaatregel loopt. Adverteren als "twee wooneenheden" terwijl er één vergunde woning met een gemelde zorgeenheid staat, is een onjuiste voorstelling van de stedenbouwkundige toestand.
- De sanctie. Inbreuken op de informatieplicht worden sinds 1 maart 2018 bestraft met een bestuurlijke geldboete van de gewestelijke beboetingsentiteit. En als het goed het voorwerp is of kan worden van een herstelmaatregel, kan de rechter op vraag van de koper de titel van eigendomsverkrijging nietig verklaren, onverminderd zijn recht op schadevergoeding.
- De bank van de koper. Een kandidaat die rekent op huurinkomsten uit de tweede eenheid, bouwt zijn dossier op een inkomen dat hij niet legaal mag realiseren. Springt dat achteraf uit, dan verliest u de koper — of erger, u verliest hem ná de compromis.
Wees dus expliciet. Beschrijf de zorgwoning als wat ze is, met de melding erbij, en laat de koper zelf uitzoeken wat hij ermee kan. Verkopers die dat doen, hebben achteraf geen discussie. Verkopers die het laten aanvoelen als een tweewoonst, hebben ze bijna altijd.
Kadastraal inkomen, onroerende voorheffing, uitkeringen en EPC
Rond zorgwonen circuleren nogal wat halve waarheden. Dit is wat vaststaat en wat u zelf moet laten bevestigen.
Het punt dat het vaakst verkeerd verteld wordt, is dat van de uitkeringen. Zorgwonen wordt door de gemeente in het Rijksregister geregistreerd. Daardoor kunnen alle instellingen die het Rijksregister raadplegen met die woonvorm rekening houden bij de berekening van premies of uitkeringen. Wie correct zorgwoont, wordt dus niet zomaar als samenwonende behandeld. Wel is er een werkelijke verhuis nodig van adres A naar adres B: iedereen krijgt hetzelfde adres maar een eigen code in het register.
Het punt dat het vaakst overschat wordt, is dat van het kadastraal inkomen. Bronnen spreken elkaar tegen: sommige stellen dat een zorgwoning het KI verhoogt, andere dat er niets verandert zolang er geen aparte eenheid geregistreerd is. Wat wél vaststaat: wie verbouwt, moet dat binnen dertig dagen na de voltooiing van de werken aangeven bij het kadaster. Laat uw situatie bevestigen in plaats van te vertrouwen op wat u ergens las.
| Aspect | Wat u moet weten | Wie het bevestigt |
|---|---|---|
| Kadastraal inkomen | Verbouwingen aangeven binnen 30 dagen na voltooiing; of het KI stijgt, hangt af van de aard van de werken | FOD Financiën, Administratie Opmetingen en Waarderingen |
| Onroerende voorheffing | Volgt het KI: stijgt het KI, dan stijgt de heffing evenredig mee | Vlaamse Belastingdienst |
| Uitkeringen en premies | Zorgwonen wordt in het Rijksregister geregistreerd, zodat instellingen er rekening mee kunnen houden | De uitbetalende instelling zelf |
| Fiscaal ten laste | Bij een aparte zorgwoning zijn er fiscaal twee gezinnen, dus de zorgbehoevende is niet ten laste | Uw boekhouder of de FOD Financiën |
| EPC | Bij verkoop is een geldig EPC verplicht; hoeveel certificaten er nodig zijn, hangt af van hoe de eenheden geregistreerd staan | Uw energiedeskundige type A |
Uw checklist vóór u het pand op de markt zet
Zes stappen, in deze volgorde. Ze kosten u samen doorgaans minder dan een week, en ze voorkomen dat u een koper verliest in week zes.
- 1.Vraag de aktename van de melding op bij de dienst omgeving van uw gemeente, samen met de datum. Zonder dat stuk weet u niet wat u verkoopt.
- 2.Controleer of de melding niet vervallen is doordat de bewoning nooit binnen twee jaar startte.
- 3.Vraag uw vastgoedinformatie op via het Vastgoedinformatieplatform. Daarin staat wat er over uw pand geregistreerd is, inclusief lopende handhaving.
- 4.Meld de beëindiging van de zorgsituatie als de zorgbehoevende er niet meer woont, of maak een duidelijke afspraak met de koper over wie dat doet.
- 5.Verwijder een tijdelijke unit of maak de kosten en de termijn ervan expliciet in de compromis.
- 6.Laat uw beschrijving nalezen vóór ze online gaat. Eén foute zin in een advertentie is een informatieplicht-inbreuk; dezelfde zin in een compromis is een aansprakelijkheid.
Een ding hoeft u niet te doen: de zorgwoning terugbouwen tot ze onherkenbaar is. Een tweede keuken of een extra badkamer is op zich geen probleem — het probleem ontstaat pas wanneer het pand als twee zelfstandige eenheden gebruikt of verkocht wordt.
Zo werkt het bij wijkopenpanden.be
Een woning met een zorgwoning belandt vaak op de markt op het slechtste moment: na een overlijden, of wanneer de zorgbehoevende naar een woonzorgcentrum verhuist. Op dat ogenblik lopen twee kosten door en heeft de familie geen zin in een dossier met stedenbouwkundige losse eindjes.
- Wij kopen panden in de regio Antwerpen in de staat waarin ze zich bevinden, inclusief de zorgeenheid, de tweede keuken en de inboedel. U hoeft niets terug te bouwen en niets te ruimen.
- Wij beoordelen de stedenbouwkundige toestand zelf, met de kennis van een professional, en verrekenen ze in ons bod — in plaats van er in extremis over te onderhandelen zoals een particuliere koper doet.
- Wij kopen met eigen middelen en zonder opschortende voorwaarde van financiering. Er is dus geen bank die op de zorgeenheid afhaakt.
- U werkt met de notaris van uw keuze, wij vragen geen exclusiviteit en rekenen geen commissie.
- U krijgt binnen 2 uur een reactie op uw aanvraag en na een plaatsbezoek een schriftelijk en gemotiveerd bod. De akte verlijdt doorgaans binnen 2 tot 3 maanden.
Wat wij niet doen: u vertellen dat de zorgwoning "gewoon blijft bestaan" of dat er een opbrengsteigendom van te maken valt. Dat is precies de belofte die dit soort dossiers doet ontsporen. Wat wij wél doen, is u een concreet cijfer geven dat u rustig kunt vergelijken met de klassieke route via een makelaar — met alle informatie op tafel.
Wilt u een vrijblijvend bod ontvangen?
Wij reageren binnen 2 uur — ook in het weekend.
Veelgestelde vragen
Verwante artikels