Kadastraal inkomen en de verkoop van uw woning: wat betekent het?

Het kadastraal inkomen (KI) is geen werkelijk inkomen dat u ontvangt, maar een fictief bedrag. Het staat voor het gemiddelde jaarlijkse netto-huurinkomen dat uw eigendom zou opbrengen op een wettelijk referentietijdstip, namelijk 1 januari 1975. Met 'netto' wordt de huur bedoeld na aftrek van een forfaitaire kostenpost voor onderhoud en herstelling.

Omdat dat referentietijdstip al decennia niet meer algemeen werd herzien, wordt het KI jaarlijks geïndexeerd aan de consumptieprijzen. Zo blijft het bedrag een actuelere weerspiegeling. De indexatiecoëfficiënt wordt elk jaar vastgelegd door de FOD Financiën; voor aanslagjaar 2026 ligt die volgens de FOD rond 2,3, maar het exacte cijfer kijkt u het best na bij de officiële bron.

Het KI wordt vastgesteld door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), beter bekend als het Kadaster. U vindt uw KI terug op het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing en via MyMinfin.

Het KI is op zichzelf geen belasting, maar een rekengrondslag waarop verschillende belastingen worden berekend. Bij een woning speelt het op drie vlakken een rol.

Ten eerste vormt het geïndexeerde KI de basis van de onroerende voorheffing, een jaarlijkse gewestbelasting. Ten tweede kan het KI meespelen in de personenbelasting, afhankelijk van of het om uw eigen woning of om een tweede verblijf gaat. Ten derde speelde het KI historisch een rol bij de registratierechten via het zogenaamde klein beschrijf, al is dat intussen afgeschaft (zie verder).

Meer over de fiscale afrekening leest u in ons artikel Belastingen bij de verkoop van een woning en, specifiek voor de jaarlijkse belasting, in Onroerende voorheffing verrekenen bij verkoop.

Een veelgemaakte vergissing is dat het kadastraal inkomen gelijk zou zijn aan de waarde van uw woning. Dat klopt niet. Het KI is een fictief huurinkomen op basis van 1975, terwijl de marktwaarde en de uiteindelijke verkoopprijs de actuele waarde in het economisch verkeer weerspiegelen. Een woning met een laag of verouderd KI kan perfect een hoge verkoopprijs halen, en omgekeerd.

Wilt u weten wat uw woning vandaag waard is, dan is het KI daar geen betrouwbare maatstaf voor. Een inschatting van de actuele waarde vindt u eerder terug in ons artikel Wat is mijn woning waard in Antwerpen. De onderstaande tabel zet de drie begrippen naast elkaar.

Het KI verandert niet zomaar, maar er geldt wel een aangifteplicht. Wanneer u nieuw bouwt, verbouwt, uitbreidt of de aard van het gebouw wijzigt, moet u dit spontaan melden aan het Kadaster (AAPD). Volgens de FOD Financiën moet die aangifte in de regel gebeuren binnen 30 dagen na de voltooiing of ingebruikname van de werken, via MyMinfin of per post.

Op basis van die melding kan het Kadaster het KI herschatten. Werken die de woonkwaliteit of de oppervlakte verhogen, leiden doorgaans tot een hoger KI, en dus tot een hogere onroerende voorheffing. Wie zijn aangifte nalaat, riskeert een boete. Ook energetische ingrepen kunnen relevant zijn; hierover leest u meer in ons artikel over de energie- en renovatieplicht in Vlaanderen.

De onderstaande tabel toont enkele courante situaties en hun mogelijke gevolg voor het KI.

Neen. Een verkoop op zich verandert het kadastraal inkomen niet. Het KI is gekoppeld aan het onroerend goed, niet aan de eigenaar. Bij de overdracht neemt de koper het bestaande KI over en betaalt hij vanaf dan de onroerende voorheffing.

Wel is er een belangrijk aandachtspunt. Als u vóór de verkoop verbouwde of uitbreidde en dat nog niet aangaf, kan het Kadaster het KI alsnog herzien, ook rond het moment van de verkoop. De notaris en de koper kijken doorgaans na of er geen niet-aangegeven werken zijn, omdat een correcte vaststelling het KI en dus de toekomstige belasting beïnvloedt. In het jaar van de verkoop wordt de onroerende voorheffing bovendien vaak pro rata verrekend tussen verkoper en koper; hoe dat werkt, leest u in Onroerende voorheffing verrekenen bij verkoop.

Historisch bepaalde het KI mee welk registratierecht (verkooprecht) de koper betaalde. Lag het KI onder een bepaalde grens (in de praktijk 745 euro), dan gold het gunstige klein beschrijf met een verlaagd tarief. Dat systeem is in Vlaanderen afgeschaft (in 2018) en vervangen door een tarief dat niet langer op het KI is gebaseerd.

Vandaag geldt in Vlaanderen een algemeen verkooprecht dat in de regel 12% bedraagt. Voor de aankoop van de enige eigen gezinswoning bestaat een verlaagd tarief, dat sinds 1 januari 2025 verder werd verlaagd (naar 2% voor wie aan de voorwaarden voldoet), waarbij de voorwaarden begin 2026 nog werden verstrengd. Deze tarieven gelden aan de koperszijde en staan los van uw KI. Wij raden aan de exacte, actuele tarieven en voorwaarden te laten bevestigen door uw notaris of via de Vlaamse Belastingdienst.

Twijfelt u om te verkopen omdat uw woning een hoog, verouderd of net herzien KI heeft? Bij wijkopenpanden.be kopen wij woningen in de regio Antwerpen rechtstreeks aan, in de huidige staat. U hoeft niets te renoveren en het KI vormt voor ons geen bezwaar.

Onze werkwijze is eenvoudig. Na uw aanvraag reageren wij doorgaans binnen 2 uur. Na een plaatsbezoek ontvangt u een schriftelijk bod, zonder commissie. Wij coördineren de nodige attesten en de afspraken met de notaris, zodat u zich daar geen zorgen over hoeft te maken. De akte verloopt doorgaans binnen 2 à 3 maanden, op een timing die voor u past.

Zo verkoopt u zonder makelaarskosten en zonder de rompslomp van keuringen. Meer achtergrond over verkopen zonder tussenpersoon vindt u bij onze pagina's over het verkopen zonder makelaar en het verkopen van een opknappand.