Kan ik mijn woning verkopen zonder de handtekening van mijn partner?

Artikel 215, § 1 van het oud Burgerlijk Wetboek is kort maar streng: de ene echtgenoot kan zonder de instemming van de andere niet onder bezwarende titel of om niet onder de levenden beschikken over de rechten die hij bezit op het onroerend goed dat het gezin tot voornaamste woning dient, en kan dat goed evenmin met hypotheek bezwaren. Dezelfde bescherming geldt voor het huisraad dat in die woning aanwezig is. Verkopen, schenken, inbrengen in een vennootschap of hypothekeren: telkens zijn twee handtekeningen nodig.

Drie kenmerken maken deze regel anders dan wat veel eigenaars verwachten:

Een valkuil die zelden vermeld wordt: de regel treft niet alleen de verkoopakte, maar elke handeling waarmee u over het goed beschikt. Ook een verkoopbelofte, een aankoopoptie of een verkoopvolmacht aan een makelaar of opkoper wordt in de rechtsleer doorgaans als zo'n beschikking beschouwd. Wie een makelaarsopdracht met verkoopvolmacht voor de gezinswoning tekent zonder zijn partner, begint dus al fout.

Tot slot: artikel 215 beschermt het gezin, niet de eigenaar. De echtgenoot die geen eigenaar is, krijgt geen aandeel in de verkoopprijs. Hij of zij krijgt enkel een vetorecht op het moment van de verkoop, en dat veto kan door de familierechtbank worden doorbroken als het zonder gewichtige redenen wordt uitgeoefend.

De bescherming van artikel 215 werd bij de invoering van de wettelijke samenwoning doorgetrokken: artikel 1477, § 2 van het oud Burgerlijk Wetboek verklaart de regels over de gezinswoning, de machtiging door de rechtbank en de nietigverklaring van overeenkomstige toepassing op wettelijk samenwonenden. Wie een verklaring van wettelijke samenwoning heeft afgelegd bij de gemeente, zit dus in dezelfde positie als een gehuwde: de gezinswoning en het huisraad worden niet verkocht, geschonken of gehypothekeerd zonder de instemming van beide partners, ongeacht wie eigenaar is.

Feitelijk samenwonenden vallen buiten dit alles. Hoe lang u ook samenwoont, hoeveel kinderen u ook samen hebt: de partner die geen eigenaar is, heeft geen wettelijk vetorecht en geen recht om in de woning te blijven wanneer de eigenaar verkoopt. Wat er wel kan bestaan, is contractueel: een samenlevingscontract met afspraken over de woning, of een huurovereenkomst tussen de partners. Is de woning samen gekocht, dan tekenen beide partners uiteraard mee, niet omdat zij een koppel zijn, maar omdat zij mede-eigenaars zijn.

Let bij het bepalen van uw statuut op twee details die in de praktijk vaak verkeerd worden ingeschat:

De tabel hieronder zet de drie statuten naast elkaar. Let op de derde kolom: de vraag is niet of uw partner iets te zeggen heeft over de verkoop, maar of zijn of haar instemming juridisch vereist is. Bij gehuwden speelt naast de gezinswoning ook het huwelijksstelsel, dat in de volgende sectie aan bod komt.

Artikel 215 regelt enkel de gezinswoning. Voor alle andere onroerende goederen bepaalt uw huwelijksvermogensstelsel wie tekent.

Het wettelijk stelsel (gehuwd zonder huwelijkscontract) kent drie vermogens: het eigen vermogen van elke echtgenoot en het gemeenschappelijk vermogen. Alles wat tijdens het huwelijk onder bezwarende titel wordt verworven, is in principe gemeenschappelijk, en van elk goed wordt vermoed dat het gemeenschappelijk is zolang het tegendeel niet bewezen is. Voor de gemeenschap geldt het gezamenlijk bestuur van artikel 2.3.32 van het Burgerlijk Wetboek (voorheen artikel 1418 oud BW; het huwelijksvermogensrecht zit sinds 1 juli 2022 in Boek 2 van het nieuwe wetboek): een onroerend goed kopen, verkopen, schenken of met hypotheek bezwaren kan enkel met de instemming van beide echtgenoten. Weigert een echtgenoot zonder gewichtige reden, of kan hij zijn wil niet uiten, dan kan de andere zich door de familierechtbank laten machtigen (artikel 2.3.34 BW). Is er toch alleen getekend, dan kan de andere echtgenoot de handeling laten nietigverklaren (artikel 2.3.36 BW), binnen een jaar nadat hij er kennis van kreeg (artikel 2.3.37 BW). Dit staat volledig los van de vraag of het goed de gezinswoning is: ook een gemeenschappelijk opbrengstpand verkoopt u samen.

Eigen goederen zijn wat u al bezat vóór het huwelijk en wat u tijdens het huwelijk erfde of geschonken kreeg. Daarover beschikt u alleen, tenzij het goed de gezinswoning is. Wie de opbrengst van een eigen goed herbelegt in een nieuw pand, laat dat best in de aankoopakte vermelden (een verklaring van wederbelegging), anders valt het nieuwe goed onder het vermoeden van gemeenschap.

Scheiding van goederen: elk goed behoort toe aan wie het op zijn naam heeft. Wat samen werd gekocht, is onverdeeld: dan tekenen beide, als mede-eigenaars. Ook hier blijft artikel 215 onverkort gelden voor de gezinswoning.

Een concreet voorbeeld. Bart koopt in 2015 alleen een appartement in Berchem. In 2019 huwt hij zonder huwelijkscontract met Lien en het gezin gaat er wonen. In 2021 kopen zij samen een rijhuis in Deurne en verhuren het appartement.

Bent u in het buitenland gehuwd of hebt u na het huwelijk in het buitenland gewoond, dan kan een ander recht op uw vermogen van toepassing zijn. De notaris bekijkt dat aan de hand van uw huwelijkscontract en het Centraal Register van Huwelijksovereenkomsten.

Weigert uw partner te tekenen, dan is er één wettelijke uitweg: de machtiging door de familierechtbank. De wet onderscheidt twee gevallen.

Wat de rechter weegt, is niet of ú goede redenen hebt om te verkopen, maar of uw partner goede redenen heeft om te weigeren. Als gewichtige reden wordt onder meer aanvaard dat de partner en de kinderen geen andere passende huisvesting hebben, dat de prijs abnormaal laag ligt of dat de opbrengst dreigt te verdwijnen. Een weigering die enkel dient om de andere te treffen, houdt geen stand. Wie de machtiging vraagt, versterkt zijn dossier daarom met:

Over de procedure zelf past voorzichtigheid. Ze wordt ingeleid bij verzoekschrift bij de familierechtbank, doorgaans die van de laatste gezamenlijke verblijfplaats; een advocaat is niet verplicht maar in de praktijk aangewezen. Reken op enkele weken tot enkele maanden, afhankelijk van de rechtbank, van de vraag of de partner verschijnt en verweer voert, en van een eventueel beroep. De kosten bestaan uit het rolrecht, de erelonen van uw advocaat en, bij verlies, een rechtsplegingsvergoeding aan de tegenpartij. Dat zijn indicaties, geen beloftes: vraag een concrete inschatting aan een advocaat familierecht.

Twee zaken doet de machtiging niet. Zij dwingt uw partner niet om te verhuizen: het gebruik van de woning en het afzonderlijk verblijf worden in een scheidingscontext apart geregeld. En zij geeft geen vrijgeleide om te verkopen aan gelijk welke prijs: de rechter kan voorwaarden koppelen aan zijn machtiging, zoals een minimumprijs of een bestemming van de opbrengst.

De vraag "moet mijn partner tekenen?" komt in de praktijk in een handvol varianten terug. De tabel geeft per situatie het antwoord, de rechtsgrond en wat u concreet doet. Enkele toelichtingen bij de rijen die het vaakst tot verrassingen leiden.

U bent alleen eigenaar en gehuwd. Dit is de situatie waarin artikel 215 het hardst aankomt: uw naam staat op de akte, de bank kent alleen u, en toch verkoopt u niet zonder de handtekening van uw echtgenoot zolang het gezin er woont. Uw partner tekent het compromis en de akte mee "ter instemming", zonder daardoor mede-eigenaar of medeverkoper te worden.

Uw partner is in het buitenland. De instemming hoeft niet in persoon te gebeuren. Een notariële volmacht, opgemaakt bij een notaris in het woonland en voorzien van een apostille of legalisatie, volstaat; een digitale volmacht via de Belgische notaris kan als uw partner een geldige eID heeft. Voor de instemming in het compromis wordt een gedateerde en ondertekende verklaring vaak aanvaard, maar de notaris beslist wat hij voor de akte vereist. Reken op enkele weken voor het buitenlandse circuit.

Uw partner is overleden. Dan is er geen instemming meer nodig van een partner, maar wel van wie in zijn of haar plaats is gekomen. De langstlevende echtgenoot heeft krachtens het erfrecht minstens het vruchtgebruik op de gezinswoning en het huisraad; de kinderen of andere erfgenamen bezitten de blote eigendom. Verkopen kan enkel als vruchtgebruiker en blote eigenaars samen tekenen, na de aangifte van nalatenschap. Was u zelf de enige eigenaar, dan verkoopt u na het overlijden wél alleen: de bescherming van artikel 215 eindigt met het huwelijk.

Uw partner is vertrokken en weigert. Zolang de echtscheiding niet is uitgesproken en overgeschreven, blijft de woning juridisch de gezinswoning. Dat de partner er niet meer woont, verandert daar op zichzelf niets aan; in de rechtspraak wordt wel aangenomen dat de bescherming vooral toekomt aan de echtgenoot die er nog woont. Zonder handtekening rest de machtiging van de familierechtbank.

Feitelijke scheiding bij gehuwden. De wet kent geen aparte regeling voor echtgenoten die uit elkaar zijn maar nog niet gescheiden. Gevolg: artikel 215 blijft gelden tot het huwelijk is ontbonden, dus tot de echtscheiding is uitgesproken en overgeschreven in de registers van de burgerlijke stand. Wie in die tussenperiode wil verkopen, heeft drie mogelijkheden: beide partners tekenen toch, bijvoorbeeld in een regelingsakte bij echtscheiding door onderlinge toestemming waarin de verkoop is opgenomen; de familierechtbank verleent een machtiging; of de verkoop wacht tot na de echtscheiding. In een lopende procedure kan de familierechtbank bovendien dringende en voorlopige maatregelen nemen: zij wijst toe wie voorlopig in de woning mag blijven, kan een woonvergoeding opleggen en kan een tijdelijk verbod opleggen om over de woning te beschikken. Een verkoop tijdens de procedure past u dus altijd in dat kader in.

Na de echtscheiding verdwijnt de bescherming, maar niet de eventuele mede-eigendom. Een woning die beiden toebehoort, wordt vereffend en verdeeld: verkopen aan een derde, of één partner koopt de andere uit. Raken de ex-partners het niet eens, dan vraagt één van hen de uitonverdeeldheidtreding: niemand kan worden verplicht in onverdeeldheid te blijven (artikel 3.75 nieuw Burgerlijk Wetboek).

Einde van de wettelijke samenwoning. Die eindigt door huwelijk, overlijden, een gezamenlijke verklaring bij de ambtenaar van de burgerlijke stand of een eenzijdige verklaring, die aan de andere partner wordt betekend via een gerechtsdeurwaarder op kosten van wie opzegt. Vanaf dan is artikel 1477, § 2 niet meer van toepassing en heeft de partner die geen eigenaar is, geen wettelijk vetorecht meer. Ook hier kan de familierechtbank rond het einde van de samenwoning dringende en voorlopige maatregelen nemen over de woning; de termijn waarbinnen dat kan, is beperkt, laat ze door een advocaat nakijken. Is de woning gezamenlijke eigendom, dan geldt hetzelfde als bij gehuwden: verdelen, uitkopen of uitonverdeeldheidtreding, met het verdeelrecht van 1 procent als de wettelijke samenwoning minstens een jaar heeft geduurd en de verdeling binnen drie jaar na het einde volgt.

Feitelijk samenwonenden hebben geen einde-procedure nodig: de eigenaar verkoopt wanneer hij wil. De ex-partner die blijft zitten, is geen huurder en heeft geen titel; hoe u met een bewoner zonder titel omgaat, leest u in het artikel over een familielid dat gratis in de woning woont. Woonde de ex-partner er op basis van een schriftelijke huurovereenkomst, dan gelden de huurdersrechten bij verkoop.

Eén praktische regel voor alle statuten: is er een lopende procedure, meld dat aan de koper of opkoper vóór het compromis. Een verkoop die de rechter achteraf doorkruist, kost beide partijen meer dan een verkoop die twee maanden later start.

Een notaris verlijdt geen verkoopakte zonder te weten wie moet tekenen. Hij vraagt daarom systematisch:

Die verklaring in de akte is geen formaliteit. Wie onjuist verklaart dat de woning geen gezinswoning is, brengt de koper in gevaar: de benadeelde partner kan de verkoop alsnog aanvechten.

Het compromis met één handtekening. Hier gaat het vaak fout, omdat een compromis buiten de notaris om wordt getekend. Koop is koop zodra er akkoord is over zaak en prijs (artikel 1583 oud Burgerlijk Wetboek), dus een verkoper die alleen tekent, bindt zich. Maar de verkoop is behept met een relatieve nietigheid: de partner wiens instemming ontbrak, kan de nietigverklaring vorderen binnen één jaar nadat hij of zij van de verkoop kennis kreeg (artikel 224 oud Burgerlijk Wetboek). Alleen die partner kan dat; de koper of de tekenende verkoper kunnen zich er niet op beroepen om onder de verkoop uit te komen. Bevestigt de partner de verkoop achteraf alsnog, dan is het probleem van de baan.

Voor de koper is het resultaat pijnlijk. Zonder instemming verlijdt de notaris de akte niet, en met een nietigverklaring verliest de koper de woning. Wat overblijft, is een vordering tot schadevergoeding tegen de verkoper die niet kon leveren wat hij verkocht: doorgaans het schadebeding uit het compromis (vaak 10 procent van de prijs, door de rechter te matigen als het kennelijk onredelijk is) of de werkelijke schade. Geld dus, geen huis, en meestal na een procedure.

Een zorgvuldige koper of opkoper vraagt daarom vóór het compromis:

Die vragen zijn geen wantrouwen tegenover u. Zij beschermen ook u tegen een verkoop die een jaar later alsnog sneuvelt.

Bij het eerste contact vragen wij naar uw statuut: gehuwd, wettelijk of feitelijk samenwonend, of het pand uw gezinswoning is en wie eigenaar is. Niet uit nieuwsgierigheid, maar omdat het bepaalt wie het compromis tekent. Gaat het om de gezinswoning van een gehuwd of wettelijk samenwonend koppel, dan zorgen wij dat beide partners het compromis ondertekenen of dat de machtiging van de familierechtbank er is vóór wij iets laten tekenen. Een compromis met één handtekening op een gezinswoning tekenen wij niet, ook niet als u ons verzekert dat uw partner wel zal volgen.

Waar wij eerlijk in zijn: een weigerende partner lossen wij niet op. Dat is het terrein van de familierechtbank en van uw advocaat, niet van een opkoper. Wat wij wel kunnen, is uw dossier daar sterker maken: na één plaatsbezoek ontvangt u een schriftelijk en gemotiveerd bod, dat u aan uw partner of aan de rechter kunt voorleggen als concreet en realistisch voorstel.

Zijn beide partners het eens maar willen zij snel en zonder gedoe, bijvoorbeeld omdat de relatie voorbij is en niemand nog maanden bezichtigingen wil, dan zijn wij een uitweg:

Ons bod is vrijblijvend. Is uw woning in goede staat, ligt zij in een gewilde straat en hebt u samen de tijd om de klassieke markt te bespelen, dan haalt u daar doorgaans een hogere prijs; wij zeggen u dat bij het plaatsbezoek. U bereikt ons op 0492 77 94 75.