Woning verkopen met een zorgvolmacht: mag u het huis van uw ouder verkopen?

Een zorgvolmacht is geen rechterlijke maatregel maar een overeenkomst. U geeft, zolang u nog wilsbekwaam bent, een volmacht — juridisch: een lastgeving — aan een of meer personen die u vertrouwt, zodat zij later handelingen in uw plaats kunnen stellen. De FOD Justitie beschrijft het als een maatregel zonder tussenkomst van een rechter. In de wet heet dat de buitengerechtelijke bescherming, geregeld in art. 490 e.v. oud Burgerlijk Wetboek.

Verwar de zorgvolmacht ook niet met een gewone volmacht of met een wilsverklaring over medische behandeling. Een gewone volmacht valt weg zodra de volmachtgever wilsonbekwaam wordt. Een zorgvolmacht is er precies op gebouwd om dan wél te blijven werken — mits ze geregistreerd is.

Notaris.be maakt een onderscheid dat hier alles bepaalt. Beheerhandelingen zijn zaken die uw vermogen op peil houden. Beschikkingsdaden zijn handelingen die uw vermogen écht veranderen, zoals een woning kopen of verkopen, of een schenking doen. Voor beschikkingsdaden kan u een algemene of een specifieke volmacht geven, eventueel onder voorwaarden.

Een woning verkopen is dus geen beheer. De volmacht moet de verkoop van onroerend goed duidelijk dekken. In de praktijk vermelden notarissen die bevoegdheid expliciet, vaak met voorwaarden erbij: een minimumprijs, een verplicht schattingsverslag, of het akkoord van meerdere lasthebbers samen. Staat er enkel 'het beheer van mijn goederen', dan mag u verwachten dat de notaris de akte niet zal verlijden. Of een algemene formule als 'alle daden van beheer en beschikking' volstaat, is geen uitgemaakte zaak — laat een bestaande volmacht daarom nalezen vóór u een verkoop opstart, niet erna.

Daarnaast stelt notaris.be dat een notariële (authentieke) zorgvolmacht verplicht is wanneer ze gebruikt wordt voor de verkoop van een onroerend goed of voor een schenking; in andere gevallen is ze niet verplicht maar sterk aangewezen. Notaris.be verwijst daarbij niet naar een specifiek wetsartikel, maar het praktische advies is helder: wil u dat er ooit vastgoed verkocht kan worden, laat de zorgvolmacht dan notarieel opmaken.

De notaris beoordeelt vervolgens of de volmacht de verkoop effectief dekt. Die stap kunt u niet overslaan: regelingen over onroerend goed lopen in elk geval via de notaris, want alleen notariële akten kunnen worden overgeschreven op het hypotheekkantoor.

Dit is het punt waarop zorgvolmachten in de praktijk sneuvelen. Registratie in het centraal register is volgens notaris.be een voorwaarde om de zorgvolmacht uitwerking te geven wanneer de persoon wilsonbekwaam is geworden. Zonder registratie gebeurt precies het omgekeerde van wat de bedoeling was: de zorgvolmacht eindigt van rechtswege vanaf het moment dat de lastgever wilsonbekwaam wordt.

Kostprijs: ongeveer 20 euro per lastgeving (tarief zoals vermeld door notaris.be, te verhogen met btw — controleer het actuele tarief bij uw notaris). Online circuleren verschillende bedragen omdat het tarief indexeerbaar is. Die kosten komen bovenop de gewone kosten van een verkoop.

Twijfelt u of de volmacht van uw ouder ooit geregistreerd werd? Laat dat als eerste nakijken. Het antwoord bepaalt of u een verkoop met zorgvolmacht voorbereidt of een bewinddossier.

Het echte verschil zit niet in de papieren, maar in wie er moet meebeslissen. Met een toereikende zorgvolmacht kan de lasthebber de woning verkopen zonder voorafgaande machtiging van de vrederechter, en zonder dat de verkoop de vorm van een openbare verkoop onder rechterlijk toezicht moet aannemen. Zo vat erenotaris Johan Verstraete het samen, en het sluit aan bij de beschrijving van de FOD Justitie: buitengerechtelijke bescherming is een maatregel zonder tussenkomst van een rechter.

Bij een bewind is dat structureel anders. Daar heeft de bewindvoerder voor het vervreemden van onroerend goed altijd een bijzondere machtiging van de vrederechter nodig (art. 499/7 BW), en vertrekt de wet van het principe van de openbare verkoop — al laat art. 1193bis Ger.W. uitdrukkelijk toe dat de vrederechter een onderhandse verkoop machtigt, wat vandaag de meest gangbare weg is. Hoe die machtigingsprocedure precies verloopt, met schattingsverslag en verzoekschrift, staat in ons artikel over een woning verkopen onder bewind.

Voor de familie komt het hierop neer: een zorgvolmacht die vooraf goed geschreven is, spaart u een gerechtelijke procedure uit. Een zorgvolmacht die ontbreekt of te vaag is, kost u die procedure alsnog — en dan op het minst geschikte moment.

Een zorgvolmacht sluit de vrederechter niet uit; ze zet hem op de achtergrond. Volgens art. 490/2, § 2 oud Burgerlijk Wetboek kan hij de lastgeving te allen tijde geheel of gedeeltelijk beëindigen wanneer de uitvoering ervan de belangen van de lastgever in gevaar brengt, of wanneer een rechterlijke beschermingsmaatregel die belangen beter dient. Hij kan er ook voorwaarden aan verbinden: bijvoorbeeld een voorafgaande machtiging, of de vormvereiste van een openbare verkoop in plaats van een verkoop uit de hand. Dat is de lezing van erenotaris Johan Verstraete; de FOD Justitie spreekt in dezelfde zin van een laagdrempelige alarmbelprocedure bij de vrederechter, en notaris.be bevestigt dat elke belanghebbende bij wanbeheer naar de vrederechter kan stappen.

Eén praktisch advies dat veel discussie voorkomt: zijn er meerdere kinderen, informeer hen dan schriftelijk over het bod en de prijs vóór u tekent. De opbrengst blijft toe aan de eigenaar — de lasthebber handelt in naam en voor rekening van de lastgever, niet voor zichzelf. Een verkoop die transparant verlopen is, is veel moeilijker aan te vechten dan een verkoop die iemand achteraf ontdekt.

Hier is de regeling onverbiddelijk: de volmacht moet worden opgesteld terwijl de persoon nog bekwaam is. Is uw moeder al wilsonbekwaam, dan kan er geen zorgvolmacht meer worden gemaakt — ook niet met de beste bedoelingen, en ook niet als de hele familie het eens is. Dan stelt de vrederechter een bewindvoerder aan en verloopt de verkoop via de machtigingsprocedure.

Hetzelfde geldt als er wél een volmacht is, maar ze de verkoop niet dekt of nooit geregistreerd werd. U merkt dat meestal pas bij de notaris, en dan bent u al weken kwijt. Laat de volmacht dus nakijken vóór u een koper zoekt. Is er een beginnende diagnose en nog geen zorgvolmacht, dan is dat het dringendste punt op de lijst — dringender dan de verkoop zelf.

Extra laag bij een gehuwd koppel: de gezinswoning. Gaat het om het onroerend goed dat het gezin tot voornaamste woning dient, dan geldt art. 215, § 1 oud Burgerlijk Wetboek: de ene echtgenoot kan zonder de instemming van de andere niet over de rechten op die woning beschikken, en ze ook niet met hypotheek bezwaren. Kan de wilsonbekwame partner die instemming niet meer geven, dan voorziet art. 220, § 1 oud Burgerlijk Wetboek dat de andere echtgenoot zich door de familierechtbank kan laten machtigen om die handelingen alleen te verrichten. Of een zorgvolmacht die de verkoop van de gezinswoning uitdrukkelijk dekt die machtiging vervangt, is geen uitgemaakte zaak — laat dit punt in elk geval door uw notaris nakijken vóór u een compromis ondertekent.

Tot slot: de wetgeving rond de zorgvolmacht is in beweging. Er zijn onder meer wijzigingen aangekondigd rond de kwalificatie van wie een zorgvolmacht mag uitvoeren. Laat een oudere zorgvolmacht dus niet alleen op inhoud, maar ook op actualiteit nakijken.

Een verkoop met zorgvolmacht is geen gewone verkoop. De lasthebber handelt in naam van iemand anders en moet kunnen aantonen dat de verkoop verdedigbaar is. Daar sluit een directe verkoop goed op aan.

Wat wij niet kunnen, is de wet omzeilen. Dekt de volmacht de verkoop niet, of is ze niet geregistreerd, dan gaat de akte niet door: bij ons evenmin als elders. Wat wel kan, is u vroeg in het traject een concreet bedrag geven, zodat u weet waar u aan toe bent vóór u tijd en geld in een procedure investeert. Een bod aanvragen is gratis, vrijblijvend en verplicht u tot niets.