Partner uitkopen bij een scheiding: opleg, verdeelrecht en de lening

Uitkopen betekent dat één van beide partners het onverdeelde aandeel van de andere overneemt. Wat daarvoor betaald wordt, is niet de halve waarde van de woning maar de helft van de nettowaarde: de marktwaarde min het openstaande saldo van het krediet dat de overnemer voortaan alleen draagt.

Een concreet voorbeeld met een woning van 400.000 euro, een openstaand kredietsaldo van 150.000 euro en een eigendom van 50/50 staat in de tabel hieronder. Wat opvalt: de opleg bedraagt 125.000 euro, maar het verdeelrecht wordt berekend op de volle 400.000 euro.

Het algemene tarief van het verdeelrecht in het Vlaamse Gewest bedraagt 2,5 procent. Het verlaagd tarief van 1 procent — in de volksmond de miserietaks — geldt enkel bij het einde van een geformaliseerde relatie. Feitelijk samenwonenden vallen er buiten, hoe lang zij ook samen zijn geweest. Dat verschil is bewust: de wetgever koppelt het fiscale voordeel aan een statuut dat officieel is vastgelegd, niet aan een feitelijke situatie.

Voor ex-wettelijk samenwonenden gelden twee bijkomende voorwaarden die vaak over het hoofd worden gezien: de wettelijke samenwoning moet minstens één jaar onafgebroken hebben geduurd op het ogenblik dat ze eindigde, en de verdeling moet plaatsvinden binnen drie jaar na het officiële einde van die samenwoning. Wacht u langer, dan valt u terug op 2,5 procent. Voor ex-echtgenoten volstaat het dat de verdeling gebeurt na de echtscheiding.

En dan de valkuil die geld kost: het verlaagd tarief moet in de akte gevraagd worden. Het wordt niet automatisch toegepast omdat er een echtscheiding in het dossier zit. Zorg dat uw notaris de vermelding en de bewijsstukken opneemt.

Dit is het punt waarop de meeste mensen zich misrekenen. Het verdeelrecht is geen belasting op wat u koopt, maar op wat er verdeeld wordt.

Stopt de onverdeeldheid volledig — één van beiden blijft als enige eigenaar over — dan wordt het verdeelrecht geheven op de totale waarde van het wedersamengestelde goed. In het voorbeeld hierboven dus op 400.000 euro, ook al betaalt de overnemer maar 125.000 euro aan zijn ex.

Blijft er wel nog onverdeeldheid bestaan — bijvoorbeeld omdat er drie mede-eigenaars zijn en er maar één uitstapt — dan wordt het verdeelrecht enkel geheven op de delen die worden overgedragen.

Het praktische gevolg: bij een woning van 400.000 euro scheelt het tarief van 1 procent tegenover 2,5 procent u 6.000 euro. Dat is geen detail, en het verklaart waarom de timing van een verdeling na een wettelijke samenwoning zo nauw luistert. Wie de driejaarstermijn laat verstrijken, betaalt het verschil uit eigen zak.

Houd er ten slotte rekening mee dat het verdeelrecht een andere belasting is dan het verkooprecht. Koopt niet uw ex-partner maar een derde het aandeel over — een nieuwe partner bijvoorbeeld, die nooit mede-eigenaar was — dan is dat een verkoop en geldt het verkooprecht, niet het verdeelrecht. Dat verschil in tarief is aanzienlijk. Laat een dergelijke constructie altijd vooraf aan de notaris voorleggen.

Zoekt u online naar het verdeelrecht, dan botst u vroeg of laat op de mededeling dat u recht heeft op een abattement van 50.000 euro op de grondslag, verhoogd met 20.000 euro per kind ten laste. Die zin staat op tientallen sites, telkens in bijna dezelfde bewoordingen.

Wij hebben die vermindering niet teruggevonden op de officiële pagina's van de Vlaamse Belastingdienst over de tarieven en de belastbare grondslag van het verdeelrecht. Die pagina's vermelden het tarief van 2,5 procent, het verlaagd tarief van 1 procent en de berekeningswijze — maar geen abattement.

Wat betekent dat concreet? Twee mogelijkheden. Ofwel gaat het om een vermindering die aan strikte voorwaarden hangt en die de betrokken sites onvolledig weergeven, ofwel schrijven zij een regeling over die niet meer bestaat. De Vlaamse woonfiscaliteit is de voorbije jaren grondig hertekend — het abattement bij aankoop en de woonbonus zijn allebei verdwenen — en online content volgt die wijzigingen zelden.

Ons advies is dus niet dat het abattement niet bestaat. Ons advies is dat u er niet op mag rekenen zonder bevestiging. Laat uw notaris uitdrukkelijk nagaan of u er in uw concrete situatie aanspraak op maakt, en reken uw budget door zonder die vermindering. Wordt ze toch toegekend, dan is dat meegenomen. Bouwt u ze in uw berekening in en blijkt ze niet te gelden, dan staat u bij het verlijden van de akte voor een gat van enkele honderden euro's.

Dit is meteen een bredere les over fiscale informatie op het internet: herhaling is geen bevestiging. Twintig sites die hetzelfde zeggen, kunnen alle twintig dezelfde verouderde bron hebben overgeschreven.

Veel scheidende koppels denken dat de notariële akte van verdeling de zaak afsluit. Dat klopt voor de eigendom, maar niet voor de lening.

Wie het kredietcontract mee heeft ondertekend, blijft tegenover de bank hoofdelijk gehouden. Hoofdelijk betekent dat de bank het volledige openstaande saldo bij één van beiden mag opeisen, niet de helft. Dat verandert pas wanneer de bank u uitdrukkelijk en schriftelijk ontslaat van uw verbintenis. Een afspraak tussen u en uw ex-partner, zelfs een notarieel vastgelegde, bindt de bank niet.

De volgorde die de meeste tijd bespaart: vraag de bank eerst een principieel akkoord over het ontslag van hoofdelijkheid, en leg pas daarna de verdeling vast bij de notaris. Omgekeerd werken leidt tot een akte die financieel niet uitvoerbaar blijkt.

Uitkopen voelt aan als de warme oplossing: de kinderen blijven in hun vertrouwde omgeving en één van beiden hoeft niet te verhuizen. Maar het is ook de duurste oplossing, en de meest risicovolle voor wie alleen achterblijft.

Zet er drie cijfers naast elkaar. Bij uitkoop betaalt u de opleg, het verdeelrecht op de volledige waarde en de kosten van de akte van verdeling — en u draagt vanaf dan alleen een krediet dat oorspronkelijk op twee inkomens was berekend. Bij een gezamenlijke verkoop deelt u de opbrengst, betaalt u geen verdeelrecht en lost u het krediet in één keer af.

De vuistregel die notarissen vaak hanteren: uitkopen is verdedigbaar als de overnemer de lening alleen kan dragen met een comfortabele marge, en als de woning niet zo groot of duur in onderhoud is dat ze op termijn toch verkocht moet worden. Is het antwoord op één van beide twijfelachtig, dan is samen verkopen meestal de rustigere weg — hoe pijnlijk die beslissing op dat moment ook voelt.

Een praktisch aandachtspunt tot slot: zolang de onverdeeldheid duurt, blijven beiden aansprakelijk voor de lasten van de woning. Onroerende voorheffing, verzekering, onderhoud, en de aflossingen. Een verdeling die maandenlang aansleept, kost dus ook geld aan wie er niet meer woont.

Wanneer de bank neen zegt of wanneer geen van beiden de woning wil of kan overnemen, blijft er één weg over: samen verkopen. En precies daar loopt het na een breuk vaak opnieuw vast — op de prijs, op de bezichtigingen, op de vraag wie de woning intussen onderhoudt.

Wij kopen woningen en panden in de regio Antwerpen rechtstreeks aan, met eigen middelen. In een scheidingsdossier lost dat drie problemen tegelijk op:

Wees eerlijk geïnformeerd: wij zijn niet de hoogste bieder op een oververhitte markt. Wat wij bieden is zekerheid en snelheid, zonder commissie en zonder voorbehoud. In een dossier waarin elke maand vertraging beide partijen geld en energie kost, weegt dat vaak zwaarder dan de laatste procenten.

Onze werkwijze: reactie op uw aanvraag doorgaans binnen 2 uur, een plaatsbezoek gevolgd door een schriftelijk en vrijblijvend bod, en bij akkoord een akte op een datum die beide partijen past.