Het compromis bij de verkoop van uw woning: rechten, plichten en risico's

Een compromis (officieel: de onderhandse verkoopovereenkomst of 'verkoopbelofte') is het document waarbij u als verkoper en de koper schriftelijk akkoord gaan over de verkoop van de woning. Het bevat de essentiële elementen van de transactie:

Het compromis is een bindend contract. Zodra beide partijen hebben getekend, is de verkoop juridisch definitief — ook al is de notariële akte nog niet opgesteld. 'Verkoop is verkoop' zodra beide partijen het eens zijn over de prijs en het goed.

Het compromis is bindend vanaf het moment dat beide partijen — koper én verkoper — hebben ondertekend. Er is geen bedenktermijn voor de verkoper in het Belgische vastgoedrecht (in tegenstelling tot sommige andere landen).

Belangrijke uitzondering voor de koper bij verkoop op plan:

Als een particulier een woning op plan (VEFA) koopt van een professionele ontwikkelaar, geldt er een wettelijke bedenktermijn van 7 werkdagen. Bij de klassieke verkoop van een bestaande woning bestaat die bedenktermijn niet voor de koper.

Eén uitzondering: als het compromis werd ondertekend onder opschortende voorwaarden die nog niet vervuld zijn — zie volgende sectie — is de overeenkomst pas definitief wanneer aan die voorwaarden is voldaan.

Een opschortende voorwaarde is een clausule die bepaalt dat de verkoop enkel doorgaat als een bepaalde voorwaarde wordt vervuld. De meest voorkomende is de financieringsvoorwaarde (ook: 'voorwaarde van het bekomen van een lening').

Hoe werkt de financieringsvoorwaarde?

Als de koper de woning wil kopen onder voorbehoud van het bekomen van een banklening, staat dat in het compromis. Krijgt de koper zijn lening niet binnen de afgesproken termijn (doorgaans 4 tot 8 weken), dan kan hij de overeenkomst annuleren zonder kosten of boete.

Risico voor de verkoper:

Als de financieringsvoorwaarde wordt ingeroepen, is de verkoop nietig en begint u van nul. U heeft tijd verloren, attesten laten opmaken en eventueel andere kandidaat-kopers afgehouden.

Bij het compromis wordt doorgaans een waarborg of handgeld afgesproken. Dit is een bedrag dat de koper betaalt als zekerheid voor zijn verbintenis.

In België bedraagt de standaardwaarborg 10% van de verkoopprijs, gestort op een geblokkeerde rekening van de notaris. Het geld blijft geblokkeerd tot de notariële akte en wordt dan verrekend met de totale koopprijs.

Wat als de koper afziet na het compromis (zonder geldige opschortende voorwaarde)?

Dan behoudt u als verkoper het recht op de waarborg van 10% als forfaitaire schadevergoeding — of u kunt de gedwongen uitvoering van de verkoop vorderen via de rechtbank (hoewel dat zelden praktisch is).

Wat als u als verkoper afziet na het compromis?

Dan moet u de koper het dubbele van de waarborg terugbetalen — dus 20% van de verkoopprijs — als forfaitaire schadevergoeding. Dit is de spiegelregel: de koper verliest zijn waarborg, de verkoper betaalt het dubbele.

Een geldig compromis moet wettelijk een aantal gegevens bevatten. Ontbreken die, dan kan de overeenkomst aanvechtbaar zijn:

Een compromis opgemaakt zonder notaris is even bindend, maar het risico op fouten of ontbrekende vermeldingen is groter. Bij twijfel laat u het best nakijken door uw notaris vóór u tekent.

Bij de verkoop aan een vastgoedopkoper zoals wijkopenpanden.be verloopt het compromis sneller en eenvoudiger dan bij een klassieke verkoop:

Dit maakt de verkoop via opkoper bijzonder aantrekkelijk voor eigenaars die zekerheid willen over de timing en het definitieve karakter van de transactie.