Een woning verkopen waarvan een minderjarig kind mede-eigenaar is: machtiging van de vrederechter, procedure en geblokkeerde rekening

Een minderjarige is handelingsonbekwaam: hij of zij kan niet zelf een compromis of een notariële akte tekenen. De ouders die het ouderlijk gezag uitoefenen, beheren het vermogen van het kind en vertegenwoordigen het. Dat beheer heeft echter grenzen.

De wet maakt een onderscheid tussen daden van beheer en daden van beschikking:

Dat geldt ook wanneer het kind slechts een klein aandeel in het pand heeft. Erft een kind bijvoorbeeld een derde in blote eigendom na het overlijden van een ouder, dan is voor dat derde evengoed een machtiging nodig. De verkoop van het volledige pand kan met andere woorden niet doorgaan zonder de rechter, ook al zijn alle meerderjarige mede-eigenaars het onderling eens.

De sanctie is stevig. Ontbreekt de machtiging, dan is de verkoop aantastbaar met nietigheid — een nietigheid die het kind (of zijn vertegenwoordiger) kan inroepen, ook tegenover een koper die te goeder trouw was. Geen enkele notaris zal zo'n akte dan ook verlijden. Notarissen en kopers controleren daarom systematisch of er geen minderjarige in de eigendomsstructuur zit.

Een vergelijkbare regeling bestaat voor een meerderjarige onder bewind: ook daar moet de bewindvoerder eerst de vrederechter om toestemming vragen. Dat werken wij apart uit in ons artikel over een woning verkopen onder bewind.

De vrederechter geeft geen automatische goedkeuring. Hij beoordeelt of de verkoop in het belang van het kind is en motiveert dat. Argumenten die in de praktijk aan bod komen: het pand staat leeg en gaat achteruit, de lasten (onroerende voorheffing, verzekering, syndicuskosten, hypotheek) wegen zwaarder door dan de opbrengst, het gezin moet verhuizen, of de onverdeeldheid met andere erfgenamen is onhoudbaar.

De rechter kan de machtiging weigeren, maar hij kan ze ook onder voorwaarden verlenen. Veel voorkomende voorwaarden:

Belangrijk: de ouder mag zich in principe niet verbinden vóór de machtiging er is. Rechtspraak aanvaardt niet zomaar dat een ouder eerst tekent en de goedkeuring van de vrederechter als opschortende voorwaarde inbouwt. De veilige — en in de praktijk gangbare — werkwijze is dan ook: eerst een concreet bod en een ontwerp van akte bij de notaris, dan het verzoekschrift, dan pas de handtekening. Een koper moet dus aanvaarden dat er in die tussenperiode nog geen bindend compromis ligt. Meer over het onderscheid tussen bod, compromis en akte leest u in ons artikel over de verkoopbelofte, het compromis en de akte.

Een onderhandse verkoop is mogelijk, maar niet vanzelf. De wetgeving vertrekt van de idee dat goederen van een handelingsonbekwame beschermd moeten worden; het Gerechtelijk Wetboek voorziet daarom uitdrukkelijk zowel de openbare verkoop als de mogelijkheid om onderhands te verkopen mits uitdrukkelijke machtiging (de bekende artikelen 1193bis en 1193ter Ger.W.). De rechter moet dus expliciet toelaten dat er niet openbaar verkocht wordt.

Om die toelating te krijgen, wil de vrederechter doorgaans zien dat de prijs marktconform is. In de praktijk vraagt hij daarom vrijwel altijd een schattingsverslag van een landmeter-expert of een andere erkende schatter, samen met een ontwerp van verkoopakte opgesteld door de notaris. De rechter kan de opgegeven prijs ook laten toetsen en kan de partijen of de schatter oproepen.

Wordt de prijs als te laag beschouwd, dan kan de rechter de machtiging weigeren of een openbare verkoop opleggen — met de bedoeling dat de markt zelf de prijs bepaalt. Wie in Vlaanderen openbaar verkoopt, komt vandaag meestal bij het online platform terecht; hoe dat werkt, leest u in ons artikel over een woning verkopen via Biddit.

Loopt de eigendom via een nalatenschap, dan komt de vrederechter er zelfs twee keer aan te pas. Ook de keuze over de nalatenschap namens het kind — zuiver aanvaarden, aanvaarden onder voorrecht van boedelbeschrijving, of verwerpen — vereist een machtiging van de vrederechter. Sinds de wet van 6 juli 2017 kan een minderjarige een nalatenschap ook zuiver aanvaarden, met machtiging en op voorwaarde dat de baten de lasten kennelijk overstijgen. Pas daarna legt de ouder de verklaring af bij de notaris.

Het verzoek tot machtiging gebeurt met een verzoekschrift bij het vredegerecht, doorgaans dat van de woon- of verblijfplaats van het kind (de vrederechter die bevoegd is voor het ouderlijk gezag). In de praktijk stelt uw notaris dat dossier samen: hij kent de stukken die de rechter wil zien en maakt het ontwerp van akte. U kunt het verzoekschrift zelf indienen, maar via de notaris verloopt het meestal vlotter.

Verwacht u aan de volgende stappen:

Over de doorlooptijd kunnen wij geen belofte doen: die hangt af van het vredegerecht, van de volledigheid van uw dossier en van de vraag of de rechter bijkomende stukken of een zitting wil. Reken op enkele weken tot enkele maanden extra bovenop een gewone verkoop. Wat er verder komt kijken bij een erfenis, zetten wij op een rij in ons erfenis-stappenplan; over de kostenzijde leest u meer in ons artikel over de notariskosten bij een woningverkoop.

Het aandeel van het kind in de verkoopprijs is niet vrij besteedbaar door de ouder. Kapitalen die aan een minderjarige toekomen, worden in de regel door de notaris op een geblokkeerde rekening op naam van het kind gestort, en dat blijft zo tot de meerderjarigheid. De vrederechter neemt die verplichting vaak uitdrukkelijk op in zijn beschikking.

Wilt u toch aan dat geld — bijvoorbeeld om een nieuwe gezinswoning te kopen, om studies te betalen of om een schuld van de nalatenschap aan te zuiveren — dan hebt u daarvoor opnieuw een machtiging van de vrederechter nodig. De rechter beoordeelt telkens of de uitgave het kind ten goede komt. Hetzelfde geldt voor kapitalen uit een overlijdensverzekering die aan het kind toekomen.

Houdt u daar bij uw eigen planning rekening mee. Verkoopt u de gezinswoning met het idee de volledige opbrengst in een nieuwe woning te steken, dan botst u op dit punt: het deel van uw kinderen blijft in principe geblokkeerd. Een courante oplossing is dat het kind mee-eigenaar wordt van de nieuwe woning voor zijn aandeel, maar ook die constructie moet de vrederechter aanvaarden.

Zit u daarnaast met volwassen mede-eigenaars die niet meewillen, dan speelt nog een andere procedure. Dat werken wij uit in ons artikel over een mede-eigenaar die niet wil verkopen en over verkopen uit onverdeeldheid.

Een dossier met een minderjarige eigenaar vraagt geduld van beide kanten. Kandidaat-kopers op de gewone markt haken soms af zodra ze horen dat er nog een machtiging van de vrederechter moet komen: zij hebben vaak een strak tijdsschema, een lening met een vervaldatum of een eigen woning die verkocht is. Een professionele koper heeft dat probleem niet.

wijkopenpanden.be koopt panden in de regio Antwerpen aan in de huidige staat. U hoeft dus niet eerst op te frissen, leeg te maken of te renoveren — wat in een onverdeeldheid met kinderen sowieso moeilijk ligt, omdat elke uitgave het vermogen van het kind raakt. Concreet: u krijgt binnen 2 uur een reactie op uw aanvraag, na een plaatsbezoek ontvangt u een schriftelijk bod, u betaalt geen commissie, en de verplichte attesten en de coördinatie met de notaris zitten inbegrepen. De akte volgt doorgaans binnen 2 tot 3 maanden, waarbij het ritme uiteraard mee bepaald wordt door de beschikking van de vrederechter.

Dat schriftelijke bod is een vast cijfer dat u zwart op wit hebt. U kunt het naast de klassieke route leggen — makelaar, schatting, wachttijd, onderhandeling — en zo met volledige informatie kiezen wat voor uw gezin en voor uw kind het meest opbrengt.