Verkopen met een lopende of aangevochten omgevingsvergunning: gaat ze mee?

De regel staat in artikel 78, §1 van het Omgevingsvergunningsdecreet: de omgevingsvergunning heeft een zakelijk karakter en wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten die betrekking hebben op het onroerend goed. Een zakelijk recht kleeft aan de zaak, niet aan de persoon. De vergunning is dus niet 'van u' maar 'van het perceel'. Verkoopt u, dan verkoopt u ze mee, zonder dat de koper iets hoeft aan te vragen of te laten wijzigen. Artikel 79 zegt het nog explicieter: een omgevingsvergunning die geen betrekking heeft op de vergunningsplichtige exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit kan zonder plichtplegingen worden overgedragen.

Dat heeft drie praktische gevolgen.

Eén uitzondering vraagt een formaliteit. Gaat het om de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit — een werkplaats, een opslagplaats, een garagebedrijf — dan moet de overdracht vooraf gemeld worden aan de overheid die voor het project bevoegd is (art. 79, tweede lid). De Vlaamse Regering bepaalt het formulier, de termijn en de wijze van melding. De provincie Antwerpen vat het zo samen: bij een overname vraagt u geen nieuwe vergunning aan, maar u meldt de overdracht via het Omgevingsloket, waarna de overheid de vergunning actualiseert. Wie niet meldt, laat de exploitatie op naam van de verkoper staan, met de bijhorende aansprakelijkheid.

Voor een gewone woningverkoop volstaat dus: de vergunning vermelden in het compromis en de akte en het volledige dossier meegeven. Die vermelding is geen keuze maar een plicht: de artikelen 5.2.1 tot 5.2.6 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening verplichten om in de akte, het compromis en de publiciteit te vermelden of voor het goed een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is uitgereikt.

Verleend is niet hetzelfde als uitvoerbaar. Het decreet bouwt een wachttijd in, en elk beroep verlengt ze.

Stap 1: aanplakking en 35 dagen. Na de beslissing moet de aanvrager ze aanplakken. Volgens artikel 35 mag van de vergunning gebruik worden gemaakt als de aanvrager niet binnen 35 dagen, te rekenen na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van een schorsend administratief beroep. Bewaar het bewijs van de aanplakking: de datum bepaalt wanneer de koper mag starten.

Stap 2: administratief beroep bij de deputatie. Belanghebbenden, zoals buren of adviesinstanties, kunnen beroep instellen binnen 30 dagen (art. 54). Dat beroep schorst de uitvoering van de vergunning tot de dag na de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg (art. 55). De deputatie heeft daarvoor 120 dagen als het dossier in eerste aanleg via de gewone procedure liep, in bepaalde gevallen eenmalig verlengd met 60 dagen (art. 66). Een buur die op de laatste dag beroep aantekent, kost u dus al gauw vijf maanden.

Stap 3: de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Tegen de beslissing van de deputatie staat beroep open bij de Raad, binnen 45 dagen. Dat is een rechtscollege, geen bestuur. Belangrijk verschil: een beroep bij de Raad schorst de vergunning niet automatisch. De vergunninghouder mag in principe starten, op eigen risico. De tegenpartij moet een aparte vordering tot schorsing indienen; de Raad streeft ernaar daarover binnen maximaal vier maanden te beslissen. Over het vernietigingsberoep zelf doet de Raad volgens haar eigen cijfers gemiddeld na ongeveer twaalf maanden uitspraak. Vernietigt de Raad, dan is de vergunning weg en moet de deputatie opnieuw beslissen; wat intussen gebouwd is, staat zonder vergunning.

Voor een koper is dat de kern van de zaak: een vergunning die in stap 2 zit, is op dat ogenblik onbruikbaar om mee te bouwen; een vergunning in stap 3 is bruikbaar maar breekbaar. De tabel zet de fasen op een rij.

Wanneer een vergunning van rechtswege vervalt — niet gestart binnen twee jaar, meer dan drie opeenvolgende jaren onderbroken, niet winddicht binnen vijf jaar (art. 99 van het decreet) — leest u in ons artikel over de onafgewerkte verbouwing. Hier gaat het om wat die termijnen doen tijdens een beroep, want daar zit het verschil tussen een vergunning die de koper nog kan gebruiken en een vergunning die op papier bestaat maar in de praktijk dood is.

Twee mechanismen beschermen de vergunninghouder.

De teller start pas bij de definitieve vergunning. De termijnen lopen vanaf het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning. Zolang het administratief beroep bij de deputatie hangt, is de vergunning niet definitief en loopt er dus nog geen vervaltermijn.

De teller staat stil tijdens het beroep bij de Raad. Artikel 101 van het decreet bepaalt dat de termijnen van twee, drie of vijf jaar geschorst worden zolang een beroep tot vernietiging aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Er is één uitzondering: als de vergunde handelingen intussen in strijd zijn met een ruimtelijk uitvoeringsplan dat vóór de uitspraak van de Raad van kracht is geworden.

Een rekenvoorbeeld. De deputatie bevestigt uw vergunning op 1 maart 2025; dat is de definitieve vergunning. Een buur trekt op 10 april 2025 naar de Raad: de teller staat dan op 40 dagen. De Raad verwerpt het beroep op 10 april 2026. Vanaf dan loopt de teller verder: er blijven nog ongeveer 690 dagen om te starten, dus tot begin maart 2028, en niet tot 1 maart 2027 zoals een koper zou rekenen die de schorsing niet kent. Verkoopt u in mei 2026, dan koopt de koper een vergunning met nog bijna 22 maanden starttermijn, geen tien.

Dreigt de termijn toch te kort te worden, dan kan de vergunninghouder een verlenging van de starttermijn met twee jaar vragen wanneer hij aantoont dat het niet starten het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend (art. 99, §1, tweede lid). Dat verzoek moet op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke termijn van twee jaar, ingediend worden bij de overheid die de vergunning verleende. Te laat ingediend is onontvankelijk, en dan vervalt de vergunning alsnog.

Hou daarom bij elke verkoop een tijdlijn klaar: datum van de definitieve vergunning, datum en einde van elk beroep, datum van de eerste werken. Die tijdlijn is voor een koper meer waard dan de vergunning zelf.

Verkopen terwijl de aanvraag nog loopt kan, maar u moet kiezen wie de aanvraag verder draagt.

De aanvraag laten doorlopen op uw naam. Een aanvrager hoeft geen eigenaar te zijn; de vergunning wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten (art. 78, §1). U kunt de aanvraag dus laten afronden nadat de akte is verleden. Wordt ze verleend, dan gaat ze door haar zakelijk karakter automatisch naar de nieuwe eigenaar. Nadeel: u blijft aanspreekpunt voor de gemeente, u moet de beslissing aanplakken op een goed dat niet meer van u is, en u draagt een eventuele beroepsfase terwijl u geen belang meer hebt. Spreek in het compromis af wie wat doet en wie de kosten draagt.

De aanvraag op naam van de koper zetten. Het decreet voorziet geen formele overdracht van een aanvraag. Of de gemeente in een lopend dossier de aanvrager kan wijzigen, verschilt in de praktijk; vraag het aan de dossierbehandelaar vóór het compromis. Lukt het niet, dan dient de koper na de akte een eigen aanvraag in, met dezelfde plannen, en begint de beslissingstermijn van 105 of 120 dagen opnieuw.

Verkopen onder opschortende voorwaarde van vergunning. Dit is de klassieke constructie bij bouwgrond en bij verkoop aan een ontwikkelaar. De koop bestaat, maar wordt pas opeisbaar als de vergunning er is. Onder Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek mag de voorwaarde niet louter van de wil van de koper afhangen (art. 5.141 BW): omschrijf objectief wat 'de vergunning' is, bijvoorbeeld een definitieve, niet meer aanvechtbare vergunning voor minstens een bepaald aantal eenheden. Leg vast:

Fiscaal is de constructie gunstig voor de koper: het verkooprecht wordt pas geheven bij de vervulling van de voorwaarde (art. 2.9.7.0.3, §2 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit) en ook de registratietermijn van vier maanden begint pas dan te lopen (art. 32 en 33 van het federale Wetboek der registratierechten). Hoe de opschortende voorwaarde juridisch werkt en wat er gebeurt als ze niet vervuld wordt, leest u in ons artikel over de koper die zijn lening niet rond krijgt.

Het zakelijk karakter geldt voor de vergunning zelf. Alles wat eromheen hangt, is contractueel of persoonlijk, en daar gaat het bij een verkoop midden in een project vaak mis.

Het architectencontract gaat niet mee. De overeenkomst met uw architect is een persoonlijk contract tussen u en hem. Verkoopt u, dan blijft u opdrachtgever; de koper heeft geen band met de architect en de architect geen verplichting tegenover de koper. Bovendien zijn de plannen auteursrechtelijk beschermd. De verkoop van het goed waarop het auteursrecht rust, brengt geen overdracht van dat auteursrecht mee, tenzij dat uitdrukkelijk en schriftelijk is overeengekomen; contracten over auteursrecht moeten schriftelijk bewezen worden en worden restrictief geïnterpreteerd in het voordeel van de auteur (art. XI.167 Wetboek van economisch recht). De koper mag de vergunde plannen wel laten uitvoeren — volgens de deontologie kan de architect zich daar niet zomaar tegen verzetten en moet hij zijn stukken aan een opvolgende architect overmaken — maar wijzigingen aan het ontwerp vragen zijn toestemming. Regel dus vóór de akte: ofwel neemt de koper het contract over met schriftelijke instemming van de architect, ofwel beëindigt u de opdracht en rekent u af, met een schriftelijke toelating voor het gebruik van de plannen. Openstaande erelonen blijven hoe dan ook uw schuld.

Het aannemingscontract gaat evenmin mee. Een contract overdragen vereist de instemming van de aannemer. Zonder die instemming blijft u zijn opdrachtgever en zijn schuldenaar.

Voorwaarden en lasten gaan wél mee. Een vergunning kan voorwaarden en lasten bevatten: hemelwaterinfiltratie, groenaanleg, wegenis, soms een financiële last. Die kleven aan de vergunning en dus aan de koper. Maar let op met de lasten: tegenover de vergunningverlenende overheid blijft u als overdrager gehouden tot ze met de vervanging door de koper instemt, en u blijft borg staan voor de uitvoering tot de koper een gelijkwaardige financiële waarborg heeft gesteld (art. 79 Omgevingsvergunningsdecreet). Neem ze dus uitdrukkelijk op in het compromis, zet er een prijs op en laat de koper de waarborg overnemen.

De tienjarige aansprakelijkheid van aannemer en architect (art. 1792 en 2270 oud BW) volgt volgens de rechtspraak in de regel het gebouw, maar u laat ze beter uitdrukkelijk bevestigen in de akte, zoals in ons artikel over de onafgewerkte werf toegelicht. De ABR-polis daarentegen is een gewoon verzekeringscontract; of en hoelang ze na de verkoop nog dekt, hangt af van de polis en van de verzekeraar, dus laat ze nakijken of laat de koper een eigen polis sluiten.

Een koper die weet wat hij doet, of zijn notaris, vraagt niet 'is er een vergunning' maar 'is wat er staat, wat er vergund is'. Dat onderscheid bepaalt of u een vergund project verkoopt dan wel een bouwovertreding.

Uw informatieplicht is wettelijk. Volgens de artikelen 5.2.1 tot 5.2.6 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening moet in de akte, het compromis en de publiciteit onder meer vermeld worden of voor het goed een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is uitgereikt, wat de meest recente stedenbouwkundige bestemming is, en of er een herstel- of beveiligingsmaatregel is opgelegd of een procedure daartoe hangende is. Bij een lopende vergunning of een hangend beroep komt daar de gewone precontractuele eerlijkheid bij: het beroep is een essentieel element van de koop, en wie het verzwijgt, geeft de koper een grond om de koop aan te vechten.

Leg daarom dit dossier klaar:

Eén valkuil verdient een aparte vermelding: een vergunning met voorwaarden waaraan niet is voldaan. Wie de vergunde werken uitvoert maar de opgelegde hemelwaterput of groenbuffer vergeet, bouwt in strijd met de vergunning. De koper erft die situatie, en zijn notaris of architect zal het vinden. Beter dat u het eerst vindt, en het ofwel herstelt, ofwel eerlijk in de prijs verrekent.

Een vergunning maakt een pand niet automatisch meer waard. Ze maakt het meer waard voor de koper die precies dat wil bouwen, en ze verlaagt zijn risico, wat hij in zijn prijs vertaalt. Drie situaties, ter illustratie en met fictieve cijfers.

Definitieve vergunning voor wat de markt wil. Een perceel met een oud rijhuis in een straat waar meergezinswoningen mogelijk zijn, is als woning 350.000 euro waard. Met een definitieve, niet meer aanvechtbare vergunning voor vier appartementen rekent een ontwikkelaar terug vanuit zijn verkoopprijzen — de residuele grondwaarde, uitgelegd in ons artikel over verkopen aan een projectontwikkelaar — en kan hij bijvoorbeeld 450.000 euro bieden. Het verschil van 100.000 euro is grotendeels de waarde van de zekerheid: geen jaar studiekosten, geen procedure, geen risico op een weigering.

Dezelfde vergunning, maar met een beroep bij de Raad. De ontwikkelaar rekent nu met twaalf maanden wachten, een kans op vernietiging en rentekosten op zijn voorfinanciering. Hij biedt bijvoorbeeld 400.000 euro zonder voorwaarde, of 450.000 euro onder opschortende voorwaarde van een gunstige uitspraak, waarbij u het risico draagt en een jaar uit de markt bent.

Vergunning voor iets wat de koper niet wil. Een vergunning voor een grote eengezinsvilla op een perceel dat een ontwikkelaar liever opsplitst, voegt weinig toe. De koper vraagt toch een nieuwe vergunning aan; uw plannen en architectkosten waren dan voor uw rekening.

Wat een koper concreet doorrekent:

Twijfelt u of uw perceel meer waard is als project dan als woning, dan helpt ons artikel over het ontwikkelingspotentieel van een perceel om dat zelf in te schatten vóór u een bod aanvaardt.

Wij kopen panden en percelen in de regio Antwerpen rechtstreeks aan, in de huidige staat en met eigen middelen. Voor een dossier met een vergunning betekent dat het volgende.

Wanneer de klassieke markt beter is, zeggen wij dat ook. Hebt u een definitieve, niet meer aanvechtbare vergunning voor een project dat de markt wil — meerdere eenheden in een gewilde straat, sloop en heropbouw — dan betaalt een projectontwikkelaar daarvoor in de regel meer dan wij, omdat hij zijn winst uit de ontwikkeling zelf haalt en niet uit de aankoop. Hebt u de tijd om zes tot twaalf maanden onder opschortende voorwaarde te wachten, dan is dat een verdedigbare keuze.

Is uw vergunning nog niet definitief, loopt er een beroep waarvan u de afloop niet wilt afwachten, of zijn het architectencontract, de lasten of de as-built toestand niet op orde, dan prijst een ontwikkelaar elk van die punten af of maakt hij er een voorwaarde van. Wij nemen ze mee in één bod, met zekerheid over de prijs en de datum.

Bel 0492 77 94 75 of vraag online een bod aan, en stuur de vergunning mee, met de stand van de procedure als er een beroep loopt. Dan is het bod meteen op de juiste basis berekend.