Oude verkavelingsvoorschriften bij verkoop: gelden ze nog na 15 jaar?

Tot eind 2017 was de regel eenvoudig en streng: elke aanvraag die afweek van de verkavelingsvoorschriften werd geweigerd, hoe oud de verkaveling ook was. Wie in een verkaveling uit 1972 een plat dak wilde in plaats van de voorgeschreven hellende pannen, moest eerst een verkavelingswijziging bekomen, waartegen de andere kavelhouders bezwaar konden indienen. Dat maakte verouderde verkavelingen tot een rem op elke vernieuwing.

Het decreet van 8 december 2017, in de praktijk de Codextrein genoemd, draaide dat om. Sinds 30 december 2017 bepaalt artikel 4.3.1, §1, eerste lid, 1°, c) VCRO dat de voorschriften van een verkaveling die ouder is dan vijftien jaar geen weigeringsgrond meer vormen. De termijn wordt gerekend vanaf de afgifte van de oorspronkelijke verkavelingsvergunning, niet vanaf een latere wijziging of bijstelling; dat staat uitdrukkelijk in artikel 4.3.1, §1 VCRO en werd door het Grondwettelijk Hof bevestigd in arrest nr. 62/2025 van 24 april 2025. Een verkaveling van 1975 valt er dus vanzelfsprekend onder; een verkaveling vergund in 2012 valt er pas vanaf 2027 onder.

Wat betekent dat concreet? Drie dingen.

Voor een verkoper is de kern dus: een oude verkaveling is voor de koper een minder strak kader dan hij denkt, maar geen vrijgeleide. Hij zal nog altijd een vergunning moeten halen, en de buren krijgen nog altijd het woord.

Vier nuances maken het verschil tussen een correcte en een te optimistische lezing van de 15-jaarregel.

Wegenis en openbaar groen blijven altijd dwingend. Voorschriften die betrekking hebben op de wegenis en het openbaar groen van de verkaveling vormen wél nog een weigeringsgrond, ongeacht de leeftijd van de verkaveling. Een strook die in het verkavelingsplan als toekomstige weg of als groenzone is ingetekend, kan de koper dus niet zomaar bebouwen.

Er komt een openbaar onderzoek. Een aanvraag die niet overeenstemt met de verkavelingsvoorschriften, ook oude, doorloopt in de regel een openbaar onderzoek van dertig dagen. De buren kunnen bezwaar indienen, en het college moet daar gemotiveerd op antwoorden. Het Grondwettelijk Hof zag daarin precies de waarborg die de regel aanvaardbaar maakt. Voor een koper die wil uitbreiden of opsplitsen, betekent dat: reken op de gewone vergunningsprocedure van 105 of 120 dagen, plus een mogelijk beroep bij de deputatie.

De gemeenteraad kan de voorschriften opnieuw dwingend maken. Een gemeente die haar villawijken wil beschermen, kan bij een gemotiveerde beslissing bepalen dat de voorschriften van een bepaalde oude verkaveling toch als weigeringsgrond blijven gelden (artikel 4.3.1, §1 VCRO). Daarnaast kan het college in een concreet dossier gemotiveerd oordelen dat de oude voorschriften nog altijd de goede ruimtelijke ordening weergeven, en op die grond weigeren. Vraag daarom altijd bij de dienst omgeving na hoe úw gemeente met de verkaveling omgaat; dat antwoord is meer waard dan de algemene regel.

Kavelgrenzen en opsplitsing. Binnen een oude verkaveling kan de gemeente ook een aanvraag beoordelen die van de kavelgrenzen afwijkt, zonder voorafgaande bijstelling (artikel 4.4.1, §2 VCRO). Maar let op het onderscheid: bouwen op één lot dat u geheel houdt, is iets anders dan een deel van dat lot afsplitsen en als bouwgrond verkopen. Dat laatste blijft een verkavelingsplichtige handeling, waarvoor een bijstelling of een nieuwe verkavelingsvergunning nodig is. Hoe die splitsing verloopt, leest u in ons artikel over een stuk tuin of bouwgrond apart verkopen.

Dit is het punt dat het vaakst over het hoofd wordt gezien, ook door kandidaat-kopers die de 15-jaarregel al kennen. Een verkaveling bestaat uit twee lagen die elk hun eigen recht volgen.

De publiekrechtelijke laag is de verkavelingsvergunning met haar voorschriften. Die regelt de verhouding tussen de eigenaar en de overheid: wat de gemeente vergunt en wat niet. Daarop slaat de 15-jaarregel.

De privaatrechtelijke laag is de verkavelingsakte. Dat is de notariële akte die de verkavelaar moest laten opmaken vóór hij de kavels mocht verkopen, verhuren voor meer dan negen jaar of met zakelijke rechten bezwaren. In die akte staan, in de woorden van de notarissen, alle voorwaarden van de verdeling die moeten worden nageleefd. Vaak zijn de stedenbouwkundige voorschriften daarin als last overgenomen, soms aangevuld met zuiver private afspraken: een bouwverplichting binnen een bepaalde termijn, een verbod op handel of beroepsactiviteit, een verbod op het houden van bepaalde dieren, een minimumafstand tot de perceelsgrens die verder gaat dan wat de gemeente vraagt.

Zulke lasten worden, wanneer ze uitdrukkelijk in de akte zijn opgenomen en met het oog op de andere kavels zijn bedongen, doorgaans beschouwd als conventionele erfdienstbaarheden in de zin van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Ze volgen het lot: elke latere koper is eraan gebonden, ook al staat er niets over in zijn eigen compromis. En hier zit de valkuil: de 15-jaarregel raakt die laag niet. Een buur kan bij de burgerlijke rechter (in de praktijk de vrederechter of de rechtbank van eerste aanleg, afhankelijk van de vordering) de naleving van zo'n erfdienstbaarheid eisen, zelfs wanneer de gemeente een omgevingsvergunning heeft verleend. Een vergunning wordt immers altijd verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten van derden. Bij tegenstrijdigheid tussen het publiekrechtelijke voorschrift en de private last geldt in de praktijk het strengste van de twee.

Voor u als verkoper heeft dit twee gevolgen. Ten eerste: zoek de verkavelingsakte op, of laat uw notaris ze opvragen; ze zit vaak als bijlage bij uw eigen aankoopakte. Ten tweede: beloof een koper nooit dat hij mag opsplitsen of een tweede woning bouwen op grond van de 15-jaarregel alleen. Of dat kan, hangt ook af van wat er in 1975 bij de notaris werd getekend, en van de bereidheid van de buren om daarvan afstand te doen.

Is de verkaveling jonger dan vijftien jaar, dan gelden de voorschriften onverkort. Wil de koper iets anders dan wat de verkaveling toelaat, dan moet hij eerst de verkaveling laten bijstellen. Vroeger moest de aanvrager zelf alle andere kavelhouders aangetekend aanschrijven en verliep de procedure in meer stappen; de Codextrein heeft ze vereenvoudigd tot één procedure met één openbaar onderzoek, georganiseerd door de gemeente.

De procedure staat vandaag in de artikelen 85 en 86 van het Omgevingsvergunningsdecreet (OVD). Er zijn twee sporen.

Op verzoek van een kavelhouder (artikel 86 OVD). De eigenaar van een kavel vraagt de bijstelling aan via het Omgevingsloket, voor zijn eigen lot of voor een deel van de verkaveling. De gemeente brengt de eigenaars van de andere kavels aangetekend op de hoogte, en er volgt een openbaar onderzoek. In de regel wordt de bijstelling geweigerd wanneer de eigenaars van meer dan de helft van de kavels een ontvankelijk, gegrond en op ruimtelijke motieven gebaseerd bezwaar indienen. Een bezwaar dat enkel zegt "ik wil dit niet" volstaat dus niet; het moet over de ruimtelijke ordening gaan.

Op initiatief van de gemeente (artikel 85 OVD). De gemeente kan zelf een verkaveling bijstellen, bijvoorbeeld om verouderde voorschriften over de hele wijk te moderniseren. Dan ligt de drempel lager: bezwaar van de eigenaars van meer dan een vierde van de kavels volstaat in de regel om de bijstelling te doen stranden.

Een bijstelling doorloopt de gewone vergunningsprocedure en neemt dus minstens enkele maanden in beslag, langer bij beroep. De kosten zijn die van een aanvraagdossier (meestal opgemaakt door een landmeter of architect) plus de gemeentelijke dossierkosten; de bedragen verschillen per gemeente.

Nog een aandachtspunt voor oude verkavelingen: een bijstelling van een verkaveling die zelf al ouder is dan vijftien jaar, levert nieuwe voorschriften op die meteen onder dezelfde 15-jaarregel vallen als de oorspronkelijke vergunning. Het Grondwettelijk Hof bevestigde dat in arrest nr. 62/2025 van 24 april 2025: ook recent bijgestelde voorschriften in een verkaveling die als geheel ouder is dan vijftien jaar, vormen geen weigeringsgrond. Wie in zo'n verkaveling zekerheid wil over een concreet project, vraagt vandaag beter een stedenbouwkundig attest of een vooroverleg bij de gemeente dan een bijstelling.

Een verkavelingsvergunning is geen eeuwig recht. Ze vervalt van rechtswege wanneer de verkavelaar de loten niet snel genoeg aan de man brengt. De regeling staat vandaag in de artikelen 102 en volgende van het Omgevingsvergunningsdecreet (vroeger artikel 4.6.4 VCRO) en komt in de regel hierop neer, voor een verkaveling zonder nieuwe wegenis:

Voor een verkaveling met aan te leggen wegen gelden langere termijnen: de wegenwerken moeten binnen vijf jaar zijn uitgevoerd (of de waarborgen ervoor verschaft), een derde van de kavels moet binnen tien jaar en twee derde binnen vijftien jaar zijn overgedragen (artikel 102, §2 OVD); laat dat geval apart nakijken.

Wat telt, is de registratie van de akte, niet het compromis. Een verkavelaar die op de vierde verjaardag van zijn vergunning zes van de twintig loten heeft verkocht maar nog geen enkele akte heeft laten verlijden, staat er slecht voor.

Waarom is dit relevant voor wie een woning in een bestaande verkaveling verkoopt? Om drie redenen.

De informatieplicht van de artikelen 5.2.1 tot 5.2.6 VCRO verplicht u om in elke publiciteit, in het compromis en in de akte de stedenbouwkundige toestand van het goed te vermelden: de bestemming, de afgeleverde vergunningen, eventuele overtredingen en, in de regel, of het goed in een verkaveling ligt. Uw notaris haalt die gegevens uit het stedenbouwkundig uittreksel, dat hij sinds 1 januari 2024 via het Vastgoedinformatieplatform (VIP) opvraagt bij de gemeente; de gemeente heeft daarvoor maximaal twintig kalenderdagen. Hoe die aanvraag werkt, leest u in ons artikel over vastgoedinformatie aanvragen bij verkoop.

Het uittreksel zegt óf er een verkaveling is, met datum en nummer. Het bevat meestal niet het verkavelingsplan zelf, laat staan de notariële verkavelingsakte. Die twee documenten maken nochtans het verschil voor een koper die iets van plan is. Leg daarom vooraf het volgende klaar.

En als de woning zelf ooit zonder vergunning werd gebouwd, of de vergunning onvindbaar is? Voor woningen van vóór 1962 of van vóór het gewestplan geldt het vermoeden van vergunning; dat behandelen wij in een apart artikel over een oude woning zonder bouwvergunning. Een verkaveling zonder bouwvergunning voor de woning is trouwens niet ongewoon: de verkaveling vergunt het verdelen van de grond, niet het bouwen. Het zijn twee afzonderlijke dossiers.

In gemeenten als Schilde, Brasschaat, Kontich, Edegem en Wommelgem liggen hele wijken in verkavelingen die tussen pakweg 1960 en 1985 werden vergund: ruime loten van vijftien tot dertig are, vrijstaande villa's, een bouwzone in het midden van het perceel, verplichte hellende daken en vaak het voorschrift van één ééngezinswoning per lot. Al die verkavelingen zijn ruimschoots ouder dan vijftien jaar. De 15-jaarregel is daar dus geen theoretische kwestie, maar de dagelijkse praktijk van de dienst omgeving.

De vraag die het vaakst opduikt bij een verkoop is de opsplitsingsvraag: mag de koper op dit lot een tweede woning bouwen, de villa opdelen in twee of drie wooneenheden, of een deel van het perceel afsplitsen? Het antwoord verloopt in drie stappen.

Voor de stad Antwerpen zelf ligt het anders: in het dichtbebouwde weefsel zijn er weinig klassieke verkavelingen, en daar geeft de Bouwcode (in werking sinds 15 juli 2024) samen met het RUP de doorslag. In de districten aan de rand (Ekeren, Berendrecht, delen van Wilrijk en Deurne) komen wel verkavelingen voor, en geldt dezelfde drietrapstoets.

Het praktische advies voor de verkoper van zo'n villa: laat de opsplitsingsvraag niet door de koper beantwoorden in het compromis, maar vraag ze zelf na bij de gemeente vóór de publiciteit start. Een woning die wordt aangeprezen met "mogelijkheid tot opsplitsing" en waarvoor de gemeente die mogelijkheid vervolgens weigert, levert een discussie op over dwaling en over de informatieplicht. Een woning die wordt verkocht als wat ze is, met de vergunning en de akte erbij, levert dat niet op.

Wij kopen woningen, villa's en gronden in de regio Antwerpen aan in de huidige staat, inboedel inbegrepen. Ligt uw woning in een verkaveling, dan beoordelen wij het potentieel zelf: wij lezen de verkavelingsvergunning, de verkavelingsakte en het stedenbouwkundig uittreksel, en wij toetsen wat de gemeente vandaag toelaat, niet wat een oude verkaveling ooit voorschreef. Dat onderzoek is onze verantwoordelijkheid, niet de uwe. Ons bod hangt dan ook niet af van een opschortende voorwaarde van vergunning: wat wij bieden, bieden wij op de woning zoals ze er staat, met de kansen én de beperkingen van de verkaveling ingeprijsd.

Zo verloopt het.

Wees ook eerlijk over de andere kant. Staat uw villa instapklaar in een gewilde verkaveling in Schilde of Brasschaat, met een recent EPC en zonder discussie over opsplitsing, dan is de klassieke markt doorgaans de betere keuze: daar betalen gezinnen voor de rust en de tuin, niet voor het ontwikkelingspotentieel, en die prijs halen wij niet. Ons bod wordt interessant wanneer de woning gedateerd is, wanneer het perceel groter is dan wat een gezin nog wil onderhouden, wanneer de verkavelingsvraag de klassieke verkoop blokkeert of vertraagt, of wanneer u gewoon geen zin hebt in maanden vooroverleg met de gemeente en bezwaren van de buren.

Bel 0492 77 94 75 of vraag online uw bod aan. Legt u de verkavelingsvergunning en de akte klaar, dan kunnen wij het bod meteen onderbouwen.