Gepubliceerd op 24 juli 2026 · Bijgewerkt op 24 juli 2026
Een onafgewerkte verbouwing of stilgevallen bouwwerf verkopen
Ja, u kunt een half afgewerkte verbouwing of een stilgevallen bouwwerf verkopen — en meestal zonder dat de zware Woningbouwwet, beter bekend als de Wet Breyne, op uw dossier van toepassing is. Die wet geldt namelijk pas wanneer u zich tegenover de koper verbindt om af te werken. Verkoopt u het pand in de staat waarin het zich bevindt, zonder afwerkingsverbintenis, dan valt de verkoop er in principe buiten. Twee andere zaken zijn dringender: uw omgevingsvergunning kan intussen van rechtswege vervallen zijn, en de garanties van uw aannemer en architect moet u contractueel meegeven. Hieronder leest u waar u precies op moet letten.
De Wet Breyne: wanneer u er wél en niet onder valt
De Woningbouwwet van 9 juli 1971, in de praktijk de Wet Breyne genoemd, beschermt kopers van woningen die nog gebouwd of afgewerkt moeten worden. Zij legt de verkoper zware verplichtingen op. Of zij op uw verkoop van toepassing is, hangt af van een aantal cumulatieve voorwaarden — ze moeten allemaal samen vervuld zijn:
- 1.Er is een overeenkomst tot eigendomsoverdracht van een woning of appartement.
- 2.De verkoper gaat de verbintenis aan om te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen.
- 3.Het goed is in België gelegen.
- 4.Het is bestemd voor huisvesting — hoofdverblijf, tweede verblijf of verhuur.
- 5.De koper is verplicht tot een of meer stortingen vóór de voltooiing.
Voor een verbouwing of uitbreiding geldt bovendien een drempel: de wet speelt pas wanneer de totale prijs van de werken minstens 80% bedraagt van de verkoopprijs van het te verbouwen gebouw én meer dan 18.600 euro.
De voorwaarde die alles bepaalt, is de tweede. Verkoopt u het pand in de staat waarin het zich bevindt, zonder u te verbinden om nog iets af te werken, dan ontbreekt die verbintenis en valt de verkoop in principe buiten de Wet Breyne. Dat is de klassieke casco- of 'as is'-verkoop.
| Situatie | Wet Breyne van toepassing? |
|---|---|
| U verkoopt de werf in de huidige staat, zonder afwerking | In principe neen |
| U verbindt zich om af te werken vóór de levering | Ja, indien alle voorwaarden vervuld zijn |
| Koper betaalt volledig bij de akte, geen werken meer door u | In principe neen |
| Verbouwing: werken ≥ 80% van de prijs én > 18.600 euro, door u uitgevoerd | Ja |
| Koper zet zelf de werken verder met eigen aannemers | In principe neen |
Wat de Wet Breyne oplegt als ze wél geldt
Belandt u toch binnen het toepassingsgebied, dan verandert uw positie fundamenteel. De belangrijkste verplichtingen:
- Het voorschot bij het sluiten van de overeenkomst is beperkt tot maximaal 5% van de totale prijs.
- De rest van de prijs wordt in schijven betaald, volgens de werkelijke vordering van de werken. Elke schijf is pas verschuldigd na een attest, doorgaans van de architect of een onafhankelijke deskundige, en mag de waarde van de uitgevoerde werken niet overschrijden.
- Er zijn twee opleveringen: een voorlopige en een definitieve, met minstens één jaar ertussen.
- De verkoper moet een voltooiingswaarborg stellen, zodat de koper beschermd is als de werken blijven steken.
Voor een particulier die één keer een verbouwing niet afkreeg, is dat een zwaar regime. Het is dan ook de belangrijkste reden waarom een verkoop in de huidige staat, zonder afwerkingsverbintenis, vaak de verstandigste constructie is. Laat de formulering van de compromis wel door uw notaris nakijken: het is de inhoud van uw verbintenis die telt, niet de titel boven het document. Belooft u mondeling nog 'het dak af te maken', dan kan die belofte de kwalificatie beïnvloeden.
Een aandachtspunt voor de komende jaren: er zijn wetgevende plannen aangekondigd om de bescherming van de Wet Breyne uit te breiden naar renovatie- en cascoprojecten. Die uitbreiding is op dit ogenblik nog niet doorgevoerd, maar het loont om de stand van zaken te laten nakijken op het moment dat u verkoopt.
Uw omgevingsvergunning kan intussen vervallen zijn
Dit is de meest onderschatte kwestie bij een stilgevallen werf. Een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen vervalt van rechtswege in drie gevallen:
- De vergunde handelingen worden niet gestart binnen twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning.
- De uitvoering wordt meer dan drie opeenvolgende jaren onderbroken.
- De vergunde gebouwen zijn niet winddicht binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve vergunning.
Elk van die termijnen volstaat op zich om het verval te doen intreden. In bepaalde omstandigheden kan de vergunninghouder een verlenging bekomen wanneer de niet-realisatie het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend, maar dat is een uitzondering, geen automatisme.
De gevolgen voor een verkoop zijn concreet:
- 1.Is de vergunning vervallen, dan moet de koper een nieuwe vergunning aanvragen — met de regels van vandaag, niet die van toen. Dat kan een ander resultaat geven.
- 2.Werken die zonder geldige vergunning zijn uitgevoerd, kunnen een bouwovertreding vormen.
- 3.Een koper die dit pas laat ontdekt, heeft een sterk argument om de prijs te herzien of af te haken.
Vraag daarom vóór u te koop zet een stedenbouwkundig uittreksel op bij de gemeente en leg de data van uw vergunning en van de start van de werken naast elkaar. Weten waar u staat is beter dan het te laten uitkomen tijdens het compromis.
| Gebeurtenis | Termijn | Gevolg |
|---|---|---|
| Werken niet gestart | 2 jaar na de definitieve vergunning | Vergunning vervalt van rechtswege |
| Werken onderbroken | Meer dan 3 opeenvolgende jaren | Vergunning vervalt van rechtswege |
| Gebouw niet winddicht | 5 jaar na de definitieve vergunning | Vergunning vervalt van rechtswege |
De garanties van aannemer en architect: neem ze uitdrukkelijk mee
Aan een halfafgewerkte werf hangen doorgaans nog rechten vast tegenover de partijen die er hebben gewerkt. Die rechten zijn geld waard — maar alleen als ze correct worden meegegeven.
De belangrijkste is de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect, verankerd in de artikelen 1792 en 2270 van het oud Burgerlijk Wetboek. Zij zijn gedurende tien jaar na de aanvaarding van de werken aansprakelijk voor ernstige gebreken die de stabiliteit of de soliditeit van het gebouw aantasten, ook wanneer die te wijten zijn aan de ongeschiktheid van de grond.
Sinds 1 juli 2018 is die aansprakelijkheid bovendien verplicht verzekerd voor woningbouw waarbij de tussenkomst van een architect vereist is. Dat volgt uit de wet van 31 mei 2017, in de sector bekend als de wet Peeters-Borsus, die geldt voor werken waarvoor de definitieve stedenbouwkundige vergunning na 1 juli 2018 werd afgeleverd.
Wat u concreet doet:
- Verzamel de aannemingsovereenkomsten, facturen, verzekeringsattesten en opleveringsverslagen.
- Laat in de compromis en de akte uitdrukkelijk opnemen dat uw vorderingsrechten tegenover aannemers, architect en verzekeraars mee overgaan op de koper.
- Vermeld welke werken wel en niet zijn opgeleverd — dat bepaalt vanaf wanneer de tienjarige termijn loopt.
- Verzwijg geen lopende betwisting met een aannemer. Die komt hoe dan ook boven water en ondermijnt uw positie.
Het dossier dat u klaar moet hebben
Een onafgewerkt pand verkoopt vlotter naarmate u meer onzekerheid wegneemt. Zorg dat u minstens het volgende kunt voorleggen:
- De omgevingsvergunning met de goedgekeurde plannen, en de datum waarop de werken zijn gestart.
- De as-built situatie: wat is er effectief uitgevoerd en waar wijkt het af van de plannen?
- Alle facturen en aannemingsovereenkomsten, ook van werken die niet zijn afgerond.
- Het postinterventiedossier, dat in principe verplicht is voor werken uitgevoerd sinds 1 mei 2001.
- Het bodemattest en, bij bouwjaar vóór 2001, het asbestattest voor de bestaande constructie.
Twee attesten verdienen een aparte waarschuwing. Voor een woning die nog niet bewoonbaar is, kan een EPC of een elektrische keuring praktisch of technisch onmogelijk zijn zolang de installatie niet afgewerkt is. Vraag dat vooraf na bij een energiedeskundige en bij een erkend keuringsorganisme, zodat u het in de compromis correct kunt regelen in plaats van er bij de akte over te struikelen.
Waarom een halfafgewerkt pand moeilijk verkoopt op de klassieke markt
Dat een werf lang te koop staat, ligt zelden aan de vraagprijs alleen. De structurele oorzaken zijn deze:
- Financiering. Banken zijn terughoudend voor een pand dat niet bewoonbaar is. De koper moet vaak een bouwkrediet aangaan in plaats van een gewoon woonkrediet, met schijven en attesten.
- Dubbele kost. Wie koopt, betaalt intussen huur of een lopend krediet elders, terwijl de werf geld blijft vragen.
- Onzekere restkost. Niemand weet precies wat er nog nodig is. Kandidaten rekenen daarom met een ruime veiligheidsmarge — in hun voordeel.
- Vergunningsrisico. Zodra het woord 'vervallen' valt, haakt een groot deel van de kandidaten af.
Het gevolg is een markt van weinig, maar gerichte kopers: aannemers, investeerders en opkopers die dit soort dossiers kunnen inschatten. Dat verklaart waarom een werf op de klassieke markt vaak maanden stilstaat en dan alsnog bij een professionele koper terechtkomt.
Verkopen in de huidige staat aan wijkopenpanden.be
Wij kopen woningen en panden in de regio Antwerpen rechtstreeks aan, in de huidige staat — ook een stilgevallen werf, een halfafgewerkte verbouwing of een casco pand. Wij vragen niet dat u eerst afwerkt, opruimt of keuringen laat uitvoeren.
Omdat wij het pand kopen zoals het is, en u zich dus niet verbindt om nog iets af te werken, ontstaat er in principe geen Wet Breyne-constructie. Wij werken bovendien met eigen middelen, dus zonder financieringsvoorbehoud, en zonder makelaarscommissie.
Wees eerlijk geïnformeerd over de grenzen daarvan: wij maken geen juridische problemen ongedaan. Een vervallen omgevingsvergunning blijft vervallen en werken zonder vergunning blijven een bouwovertreding, ook na de verkoop. Die realiteit verrekenen wij transparant in het bod en wij leggen uit hoe wij tot dat bedrag komen — wij toveren ze niet weg.
Onze werkwijze:
- Reactie op uw aanvraag doorgaans binnen 2 uur.
- Een plaatsbezoek waarbij wij de werf bekijken zoals ze is, gevolgd door een schriftelijk en vrijblijvend bod.
- Bij akkoord verloopt het verlijden van de akte doorgaans binnen 2 à 3 maanden.
Zo weet u snel of afwerken dan wel verkopen voor u de betere rekening maakt — in plaats van jarenlang tussen beide te blijven hangen.
Wilt u een vrijblijvend bod ontvangen?
Wij reageren binnen 2 uur — ook in het weekend.