Woning verkopen met een lopende rechtszaak: wat een kantmelding verandert

Elke notariële akte die een zakelijk recht op een onroerend goed vestigt of overdraagt (verkoop, schenking, vestiging van vruchtgebruik of erfpacht) wordt overgeschreven op het kantoor Rechtszekerheid, het vroegere hypotheekkantoor (art. 3.30 BW). De notaris moet die overschrijving binnen vijftien dagen na de akte vorderen (art. 3.31 BW). Die overschrijving is de titel van uw eigendom in het register.

Wie dat recht via de rechter wil laten tenietgaan, moet zijn eis eerst op de kant van die overschrijving laten inschrijven. Art. 3.33 BW, de opvolger van artikel 3 van de oude Hypotheekwet, is scherp: geen eis tot tenietgaan van rechten uit akten die aan overschrijving onderworpen zijn, wordt door de rechter ontvangen dan na te zijn ingeschreven op de kant van de overschrijving van de titel. Het gaat dus om vorderingen tot nietigverklaring, herroeping (bijvoorbeeld van een schenking wegens ondankbaarheid) of ontbinding van de akte waarmee u eigenaar werd, en om vorderingen die een zakelijk recht uit een akte (vruchtgebruik, erfpacht, erfdienstbaarheid) willen doen verdwijnen.

Praktisch legt de eiser, via zijn advocaat of gerechtsdeurwaarder, een afschrift van de dagvaarding of het verzoekschrift neer bij het kantoor Rechtszekerheid; de kantmelding is letterlijk een vermelding in de marge van uw overgeschreven akte (art. 3.32 BW). Vergeet de eiser dat, dan mag de rechter geen uitspraak doen zolang de kantmelding niet is verricht. De regel wordt als van openbare orde beschouwd, zodat de rechter het ontbreken van de kantmelding zelf kan opwerpen, en de kantmelding kan nog tijdens het geding gebeuren. Het eindvonnis wordt op zijn beurt gekantmeld.

Voor u als verkoper is het belangrijkste gevolg dat de notaris de kantmelding niet kan missen. Voor elke verkoop vraagt hij een hypothecair getuigschrift aan: het overzicht van alle inschrijvingen, overschrijvingen, beslagen, bevelen en kantmeldingen op uw naam en op het goed. Een gekantmelde vordering staat daar tussen, en een notaris kan weigeren de akte te verlijden zolang die juridische onzekerheid niet is opgelost of contractueel opgevangen. Let ook op de dode hoek: het getuigschrift is op de dag van de akte vaak weken oud, zodat een kantmelding van de laatste weken er nog niet in staat. De notaris vraagt daarom doorgaans een bijgewerkt getuigschrift vlak voor de akte.

Wat er niet in staat: een burengeschil, een factuurgeschil met de aannemer, een huurgeschil of een schadeclaim. Die zijn persoonlijk, richten zich tegen u en niet tegen het goed, en de notaris verneemt ze enkel als u ze meldt.

Verkopers halen deze drie door elkaar omdat ze in hetzelfde register staan en alle drie op het hypothecair getuigschrift verschijnen. Juridisch doen ze iets helemaal anders.

Een kantmelding kondigt een procedure aan die uw eigendomstitel of een zakelijk recht viseert. Ze verbiedt de verkoop niet. Art. 3.34 BW bepaalt dat het tenietgaan van het recht ten vroegste uitwerking heeft vanaf de kantmelding, en dat beschikkingen ten gunste van derden te goeder trouw die na het instellen van de vordering maar vóór de kantmelding gebeurden, geldig blijven. Omgekeerd: wie na de kantmelding koopt, kan niet meer zeggen dat hij van niets wist. Wint de eiser, dan verliest de koper het goed of het aangevochten recht, en hij keert zich vervolgens tegen u via de vrijwaring voor uitwinning.

Een bewarend beslag is geen procedure over uw eigendom, maar een maatregel van een schuldeiser die vreest dat u het goed wegmaakt voor hij betaald is. Het maakt de woning onbeschikbaar: verkopen kan enkel na opheffing of met tussenkomst van de beslagrechter. Hoe dat werkt, en wat het verschil is met uitvoerend beslag, leest u in ons artikel over verkopen met beslag; wij herhalen dat hier niet.

Een hypothecaire inschrijving is een zekerheid voor een schuld, meestal uw woonkrediet. Ze belet de verkoop niet: de notaris betaalt de schuld uit de prijs en laat de inschrijving doorhalen.

Een vierde aantekening die zelden wordt genoemd, is het vervreemdingsverbod dat de familierechtbank tussen echtgenoten kan opleggen. Dat verbod bindt de echtgenoot meteen, maar is pas tegenstelbaar aan een koper nadat de publiciteitsvoorschriften van het Gerechtelijk Wetboek zijn nageleefd.

De tabel zet de vier naast elkaar, samen met het persoonlijke geschil dat nergens in het register verschijnt.

Of een procedure uw verkoop raakt, hangt af van één vraag: richt de vordering zich tegen het goed of tegen u als persoon?

Een zakelijke vordering wil een recht op het onroerend goed doen ontstaan, wijzigen of verdwijnen. Voorbeelden: de vorige eigenaar vraagt de nietigverklaring van de verkoop aan u wegens bedrog of onbekwaamheid; een schenker herroept de schenking van de woning; een erfgenaam van de vroegere eigenaar vordert de ontbinding van de verkoop waarmee u het goed verwierf. Zulke vorderingen worden gekantmeld en volgen het goed. Let op: de inkorting van een schenking gebeurt sinds de hervorming van het erfrecht (1 september 2018) in de regel in waarde en is dus een geldvordering die uw titel niet raakt; en wie een recht van doorgang eist, wil een recht doen ontstaan, niet tenietgaan: die eis wordt niet gekantmeld, al wordt het vonnis dat het recht toekent wel overgeschreven en volgt het recht daarna het goed. De koper koopt dus een woning én een proces. Dat is niet noodzakelijk een reden om niet te verkopen, maar het is wel de reden waarom de prijs en de clausules anders zullen zijn.

Een persoonlijke vordering richt zich tegen uw vermogen, niet tegen de woning. De aannemer die zijn factuur van 14.000 euro betwist ziet, de huurder die een huurwaarborg terugvordert, de buur die een schadevergoeding voor wateroverlast eist: al die zaken blijven na de verkoop gewoon tussen u en de tegenpartij lopen. De koper is er geen partij bij. Pas als een schuldeiser vreest dat u na de verkoop onvermogend wordt, kan hij naar de beslagrechter stappen om bewarend beslag te vragen, en dan verandert de situatie.

Een bijzonder geval is de procedure die u zelf hebt gestart. Stel dat u de aannemer dagvaardt voor 25.000 euro omdat het nieuwe dak lekt. Die schadevergoedingsvordering is een persoonlijk recht van u; ze verhuist niet automatisch mee met het huis. U kunt drie kanten uit:

Verzwijg nooit dat u zelf een procedure voert over de staat van het goed: het bestaan van de dagvaarding bewijst dat u het gebrek kende, en dat ondergraaft elke as-is-clausule waarop u zich later zou willen beroepen.

Het meest voorkomende geschil bij een verkoop is er een met de buren. Sinds Boek 3 BW staat de regel in art. 3.101 BW: naburige eigenaars hebben elk recht op het gebruik en genot van hun goed, en wie het evenwicht verbreekt door bovenmatige hinder te veroorzaken, moet dat herstellen, ook zonder fout. De rechter weegt het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, wie er het eerst was en de publieke bestemming van het goed. Hij kan drie dingen bevelen (art. 3.101 §2 BW): een geldelijke vergoeding, de kosten van compenserende maatregelen op het gehinderde goed, of het bevel de hinder te staken of maatregelen te nemen op het hinderende goed. De vordering verjaart volgens art. 2262bis §1 oud BW: vijf jaar vanaf de kennis van de schade, maximaal twintig jaar.

Wat daarvan overgaat op de koper, hangt af van welke kant van het geschil u zit.

Twee verwante geschillen behandelen wij in aparte artikels. Een betwisting over de perceelsgrens of een lopende afpaling gaat niet over hinder maar over eigendom; de koper neemt de onzekere grens integraal over, en de notaris zal een gerechtelijke afpalingsvordering meestal ook in de akte vermelden. Een discussie over de gemene muur, de muurovername en de kosten ervan is een geldvordering die de koper doorgaans aan het goed gekoppeld terugvindt bij de eerstvolgende werken. Een huurgeschil ten slotte volgt de huurovereenkomst, en die gaat bij verkoop mee over op de koper; de rechten van de huurder leest u in ons artikel daarover.

Loopt de procedure over het eigendomsrecht zelf, dan is verkopen juridisch nog mogelijk, maar praktisch moeilijker. Vier situaties keren telkens terug.

Vordering tot nietigverklaring van uw eigen aankoop. Wie de akte aanvecht (de verkoper van toen, zijn erfgenamen, een curator), kantmeldt zijn eis. U blijft eigenaar zolang er geen vonnis is en mag verkopen, maar de koper koopt met de kantmelding in de marge en draagt het risico dat de titel wegvalt. De meeste notarissen verlijden zo'n akte enkel als de koper dat risico uitdrukkelijk aanvaardt en de prijs of een deel ervan geblokkeerd blijft; sommigen weigeren de akte tot de uitspraak. Vraag uw notaris vóór u een koper zoekt hoe hij ertegenover staat.

Geschil tussen mede-eigenaars. U kunt uw onverdeeld aandeel altijd verkopen, maar het hele goed enkel met alle mede-eigenaars samen. Loopt er een gerechtelijke verdeling (art. 1207 e.v. Ger.W.), dan gebeurt een verkoop uit de hand via de notaris-vereffenaar met akkoord van alle partijen; zonder akkoord volgt een openbare verkoop. Hoe u een onwillige mede-eigenaar dwingt, staat in ons artikel over uit onverdeeldheid treden.

Echtscheiding. De gezinswoning kan een echtgenoot niet zonder de andere verkopen, ook als ze op zijn naam alleen staat. Daarbovenop kan de familierechtbank als dringende voorlopige maatregel een vervreemdingsverbod opleggen op eigen of gemeenschappelijke goederen (art. 223 oud BW, procedureel uitgewerkt in art. 1253ter/5 Ger.W.; tijdens de echtscheidingsprocedure zelf via de voorlopige maatregelen van art. 1280 Ger.W.). Dat verbod wordt tegenstelbaar aan kopers na publicatie volgens art. 1253sexies tot 1253octies Ger.W., en de rechtbank kan het gedeeltelijk opheffen om een bepaald goed te laten verkopen. Wie na de scheiding de partner wil uitkopen, leest ons artikel over het verdeelrecht.

Erfenisgeschil. Vordert een erfgenaam de nietigverklaring of herroeping van de schenking waarmee u de woning kreeg, dan raakt dat de eigendomstitel en wordt de eis gekantmeld. Vordert hij enkel de inkorting van die schenking, dan is dat sinds 1 september 2018 in de regel een vordering in waarde, dus een geldvordering die uw titel niet raakt. Betwist hij enkel de waardering of de verdeling, dan kan de woning door alle erfgenamen samen verkocht worden en wordt de opbrengst bij de notaris gehouden tot de verdeling vaststaat.

Wat kan de rechter bijkomend doen? Naast bewarend beslag kan hij op vraag van een partij een sekwester aanstellen die het goed beheert, of in kort geding een tijdelijk verbod tot vervreemding uitspreken. Zulke maatregelen zijn uitzonderlijk en moeten gevraagd worden; ze ontstaan niet vanzelf door het bestaan van een procedure.

Melden is geen beleefdheid maar een wettelijke plicht, en de sanctie op verzwijgen is zwaar. Boek 5 BW legt elke contractpartij een precontractuele informatieplicht op (art. 5.16 BW). Het opzettelijk verzwijgen van informatie die u had moeten meedelen, geldt als kunstgreep en dus als bedrog (art. 5.35 BW). De koper kan dan de nietigverklaring van de koop vorderen, met schadevergoeding, en hij hoeft niet eens te bewijzen dat zijn dwaling verschoonbaar was.

Daarnaast speelt de vrijwaring voor uitwinning (art. 1626 e.v. oud BW). Ook zonder enig beding moet u de koper vrijwaren wanneer een derde hem het goed geheel of gedeeltelijk ontneemt, of een last op het goed doet gelden die bij de koop niet werd meegedeeld. Wint de eiser van de gekantmelde vordering, dan eist de koper van u de prijs terug, plus de vruchten die hij moet afstaan, de kosten van het geding en schadevergoeding. Een clausule van niet-vrijwaring helpt daar maar gedeeltelijk tegen: ze sluit de schadevergoeding uit, maar zelfs met zo'n beding moet u bij uitwinning de prijs teruggeven (art. 1629 oud BW), tenzij de koper bij de koop het gevaar van uitwinning kende of uitdrukkelijk op eigen risico kocht. Precies daarom is de melding in het compromis zo belangrijk: ze verschuift het risico.

De praktijk kent zes manieren om een lopend geschil in het compromis op te vangen; de tabel zet ze naast elkaar. Ze sluiten elkaar niet uit.

Een concreet voorbeeld van de consignatie: u verkoopt voor 320.000 euro. De buur heeft u gedagvaard omdat uw nieuwe garage volgens hem 40 centimeter te dicht bij de grens staat; een expert raamt de aanpassing op 12.000 euro. U spreekt af dat de notaris 18.000 euro (aanpassing plus een marge voor gerechtskosten) op zijn derdenrekening houdt tot het vonnis in kracht van gewijsde is. Verliest u, dan betaalt de notaris de veroordeling daaruit en krijgt u het saldo; wint u, dan krijgt u de volledige 18.000 euro. De koper heeft zekerheid, u behoudt de kans op de volle prijs, en de clausule bepaalt wie de intresten krijgt en wat er gebeurt als het geding langer dan bijvoorbeeld drie jaar aansleept.

De onderstaande tabel vat de vorige secties samen. Lees ze als een eerste oriëntatie, niet als een vervanging van het advies van uw notaris, die het hypothecair getuigschrift en de dagvaarding zelf moet zien.

Drie vuistregels helpen bij het lezen. Ten eerste: enkel een beslag, een gepubliceerd vervreemdingsverbod of een weigerende notaris blokkeren de verkoop feitelijk; een kantmelding en een persoonlijk geschil doen dat niet. Ten tweede: hoe dichter het geschil bij het eigendomsrecht zelf zit, hoe groter het deel van het risico dat de koper draagt en hoe zwaarder dat in de prijs weegt. Ten derde: alles wat u meldt, kan contractueel geregeld worden; alles wat u verzwijgt, komt terug als bedrog of vrijwaring.

Bij een gekantmelde vordering is er nog een timing-element dat weinig verkopers kennen. Art. 3.34 BW beschermt kopers te goeder trouw die verkregen vóór de kantmelding. Wie u aanvalt, heeft er dus belang bij snel te kantmelden, en u hebt er geen enkel belang bij een verkoop te forceren vóór de kantmelding: de koper die achteraf ontdekt dat u van de dagvaarding wist, roept bedrog in, en de bescherming van art. 3.34 BW is bedoeld voor de koper, niet voor u.

Ten slotte: de procedure die u zelf voert, staat in de tabel onder het persoonlijke geschil. Ze belet niets, maar de koper zal ze zien als bewijs dat u het gebrek kende.

Twijfelt u in welke rij uw geschil thuishoort, kijk dan naar wat de eiser vraagt in het beschikkend gedeelte van de dagvaarding: vraagt hij een bedrag, dan is de vordering persoonlijk; vraagt hij dat een akte, een recht of een grens verdwijnt of verandert, dan raakt ze het goed en hoort ze in de bovenste rijen.

Wij kopen in de regio Antwerpen ook panden waarop een burengeschil, een afpalingsprocedure of een andere hangende procedure rust. Dat vraagt geen andere aanpak dan bij elk ander pand, wel meer stukken op tafel: de dagvaarding of het verzoekschrift, de conclusies als die er zijn, een eventueel expertiseverslag en, bij een gekantmelde vordering, het hypothecair getuigschrift dat uw notaris opvraagt.

Na uw aanvraag reageren wij binnen 2 uur, ook in het weekend. Na één plaatsbezoek ontvangt u een schriftelijk en gemotiveerd bod. Bij een lopend geschil vindt u in die motivering hoe wij het risico hebben ingeschat: een becijferbaar risico verrekenen wij in de prijs, een onzeker risico vangen wij liever op met een consignatie van een deel van de prijs bij uw notaris, zoals in het voorbeeld hierboven, zodat u de volle prijs behoudt als u het geding wint. Wij kopen in de huidige staat, inboedel inbegrepen, met eigen middelen en dus zonder opschortende voorwaarde van financiering. EPC, asbestattest en elektrische keuring regelen wij na de aankoop. U betaalt geen commissie en kiest uw eigen notaris; de akte volgt doorgaans binnen 2 tot 3 maanden, of later als een uitspraak in het geding nabij is en u die liever afwacht.

Wat wij niet doen: een procedure verzwijgen tegenover de notaris, of een akte forceren tegen een gekantmelde vordering in waar de notaris dat niet verantwoord vindt. In dat geval bekijken wij samen met uw notaris of een opschortende voorwaarde of een uitstel van de akte de betere weg is.

Wees ook eerlijk met uzelf over de klassieke markt. Is het geschil al beslecht of bijna beslecht, is de woning in goede staat en gelegen in een gewilde straat, en hebt u tijd, dan haalt u op de klassieke markt doorgaans een hogere prijs; een gemeld en geregeld geschil schrikt de meeste particuliere kopers niet af. Ons bod is interessanter wanneer het geschil nog jaren kan duren, de onzekerheid particuliere kopers of hun bank afschrikt, of u de zaak gewoon achter u wilt laten. Het bod is vrijblijvend; u bereikt ons op 0492 77 94 75.