Gemene muur en muurovername bij de verkoop van een rijhuis in Vlaanderen

Een muur die twee percelen scheidt en aan beide eigenaars toebehoort, heet in het nieuwe goederenrecht een gemene afsluiting of mandeligheid. De regels staan sinds 1 september 2021 in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, art. 3.103 tot 3.113, die de oude artikelen 653 en volgende van het oud BW vervangen (waaronder het bekende art. 661 over het recht om een muur gemeen te maken). Twee eigenschappen zijn voor een verkoper belangrijk. Ten eerste is uw aandeel in de muur onlosmakelijk verbonden met uw perceel: u kunt het niet apart verkopen, en het gaat automatisch mee met de woning (art. 3.103). Ten tweede wordt elke gemene afsluiting vermoed voor de helft aan elke buur toe te behoren, behoudens tegenbewijs (art. 3.104).

Of een muur gemeen is, volgt in de eerste plaats uit de titel: een oude verkoopakte, een verkavelingsakte of een akte van muurovername. Ontbreekt die, dan grijpt de wet naar vermoedens (art. 3.105):

Voor een klassiek Antwerps rijhuis uit dezelfde bouwcampagne als de buren betekent dat: de muren staan schrijlings op de grens, beide woningen steunen erop, dus ze zijn gemeen. Dat is de regel, en de notaris neemt in de verkoopakte dan de gebruikelijke clausule op dat het goed verkocht wordt met alle gemene muren en muurgemeenheden. Anders ligt het wanneer uw woning later is gebouwd tegen een bestaande wachtgevel van de buur, of omgekeerd: dan is die muur privatief tot iemand hem heeft overgenomen. Precies daar beginnen de discussies die een koper zal opmerken.

Let wel: de zin "de scheidingsmuren zijn gemeen" in een oude akte is een verklaring van de toenmalige verkoper, geen bewijs. Als de buur een akte van muurovername kan tonen die anders zegt, wint de akte.

Een muurovername is de aankoop van de helft van een private muur door de buur, waardoor die muur gemeen wordt. Boek 3 kent twee routes.

De eerste is vrijwillig (art. 3.107): de eigenaar van het aanpalende perceel mag de private afsluiting van de buur geheel of gedeeltelijk gemeen maken, mits hij de helft van de waarde van de afsluiting of van het overgenomen deel en de helft van de waarde van de onderliggende grond betaalt. De eigenaar van de muur kan dat niet weigeren; het is een wettelijk recht van de buur.

De tweede is gedwongen (art. 3.108): wie een feitelijkheid pleegt of een inneming doet die geldt als inbezitneming van een private afsluiting en daar niet binnen een redelijke termijn mee ophoudt, kan verplicht worden de mandeligheid aan te kopen, tegen dezelfde vergoeding. Dat is de situatie van de buur die tegen uw muur bouwt zonder te betalen. Onder inbezitneming vallen in de regel:

Wie enkel een eigen muur naast de uwe optrekt, zonder de uwe te gebruiken, neemt in de regel niets in bezit en hoeft niet over te nemen. De grens tussen aanleunen en gebruiken is in de praktijk het voorwerp van de meeste discussies; foto's van de werf op het moment van de bouw zijn dan goud waard.

Het typische Antwerpse voorbeeld: uw achterbouw heeft een private zijmuur, want de buur had daar destijds enkel een koer. De buur bouwt in 2018 een keukenuitbreiding en legt zijn dak op uw muur. Vanaf dat moment is hij overnameplichtig voor het deel dat hij gebruikt: de lengte van zijn uitbouw maal de hoogte tot zijn dakrand, niet uw volledige muur. Regelt niemand dat, dan blijft er een openstaande vordering in het dossier zitten. Betaalt u zelf een vergoeding aan de buur, dan koopt u ook maar het deel dat u gebruikt; de rest van de muur blijft van de buur.

Daarnaast kan een eigenaar in bebouwd gebied de buur verplichten mee te betalen aan het oprichten van een nieuwe gemene afsluiting (art. 3.106), maar dat komt bij een bestaand rijhuis zelden voor.

De wet zegt enkel dat de overnemer de helft van de waarde van de muur en de helft van de waarde van de grond betaalt, bepaald op het ogenblik van de aankoop (art. 3.109). De invulling gebeurt door een landmeter-expert. Sinds de wet van 11 mei 2003 op de bescherming van het beroep is het opmaken van het proces-verbaal van muurovername met bijhorend plan, dat ter registratie wordt aangeboden, voorbehouden aan landmeters-experten die op het tableau van de Federale Raad staan. De berekening loopt in de praktijk als volgt:

Een louter illustratief voorbeeld, met fictieve cijfers, voor een rijhuis in Antwerpen met een zijmuur van 9 meter lang en 6 meter hoog, dus 54 vierkante meter. Stel dat de landmeter een nieuwbouwwaarde van 250 euro per vierkante meter hanteert: 13.500 euro. Bij 40 procent vetusteit blijft 8.100 euro over, waarvan de helft 4.050 euro is. De grond onder de muur is 9 meter maal 0,30 meter (een muur van 30 centimeter dik), dus 2,7 vierkante meter; aan een fictieve 800 euro per vierkante meter is dat 2.160 euro, de helft 1.080 euro. De vergoeding komt dan op circa 5.100 euro, waar nog het verkooprecht, het ereloon van de landmeter en de registratiekosten bij komen. In dit voorbeeld belandt de overnemer dus ruwweg tussen 6.000 en 7.000 euro. Die cijfers zijn geen tarief: de eenheidsprijs, de vetusteit en de grondwaarde bepaalt de landmeter voor uw straat, en een hogere of dikkere muur weegt onmiddellijk door. Wat wel vaststaat, is de orde van grootte: voor een volledige gevelmuur van een rijhuis gaat het doorgaans om enkele duizenden euro's, zelden om tienduizenden.

Een muurovername verloopt in de praktijk in twee stappen. Eerst is er meestal een voorlopige overeenkomst of intentieverklaring waarin beide buren het principe en de landmeter aanvaarden. Daarna volgt het proces-verbaal van muurovername: het document van de landmeter-expert met het plan van het overgenomen deel, de berekening en de handtekening van beide eigenaars. Dat PV wordt ter registratie aangeboden, net als een compromis binnen vier maanden na ondertekening.

Op fiscaal vlak is een muurovername een overdracht van mede-eigendom van een onroerend goed tegen betaling. Daarop is in de regel het verkooprecht verschuldigd, berekend op de vergoeding: in Vlaanderen het standaardtarief van 12 procent. Het verlaagde tarief van 2 procent geldt niet, want u koopt geen woning maar een aandeel in een muur. Oudere websites spreken nog van 10 procent; dat was het Vlaamse tarief vóór 2022. Laat het exacte tarief en de grondslag door uw notaris of landmeter bevestigen, want een foutieve registratie leidt tot een aanvullende heffing.

Dan de vraag die verkopers het vaakst stellen: is een notaris verplicht? Voor de overname zelf niet: een onderhands PV van de landmeter-expert, geregistreerd, volstaat tussen de buren. Om de muurgemeenheid ook tegenwerpelijk te maken aan derden, zoals een latere koper van een van beide huizen, moet ze worden overgeschreven op het kantoor Rechtszekerheid, en overschrijving veronderstelt een authentieke akte. In de praktijk worden veel muurovernames enkel geregistreerd en nooit overgeschreven. Dat is geen ramp, maar het betekent dat de notaris van een latere koper de overname niet automatisch terugvindt in zijn opzoekingen. Ze zit ook niet in het Vastgoedinformatieplatform, dat over stedenbouw, bodem en erfgoed gaat, niet over private akten.

Daaruit volgen drie praktische regels voor wie verkoopt:

Rond verjaring en gemene muren circuleren veel halve waarheden. Er spelen twee verschillende mechanismen.

Verkrijgende verjaring van de gemeenheid. Wie een private muur gebruikt alsof hij gemeen was, kan de mede-eigendom ervan verwerven door verjaring, zonder vergoeding. De termijn volgt art. 3.27 BW: tien jaar als de bezitter bij de aanvang te goeder trouw was, dertig jaar als hij te kwader trouw was. Wie tegen de muur van de buur bouwt, weet doorgaans dat die muur niet van hem is; de rechtspraak neemt dan in de regel geen goede trouw aan, zodat de termijn van dertig jaar geldt. Art. 3.105 vermeldt dat voorbehoud van verkrijgende verjaring uitdrukkelijk. Concreet: bouwde de buur in 1990 zonder overname, dan is de kans reëel dat de muur intussen gemeen is geworden en dat er niets meer te vorderen valt. Bouwde hij in 2010, dan loopt de termijn nog.

Verjaring van de vordering tot betaling. Zolang de buur de gemeenheid niet door verjaring heeft verworven, bestaat de vordering tot aankoop en betaling. Over de termijn waarbinnen u die moet instellen, lopen de bronnen uiteen: sommigen zien een zakelijke vordering die pas na dertig jaar verjaart, anderen een persoonlijke vordering tot betaling die na tien jaar verjaart. Beweer dus niet aan een koper dat de vordering nog jaren zeker is; laat een advocaat of uw notaris de datum van de inbezitneming en de termijn beoordelen. Zeker onjuist is de veelgehoorde stelling dat een muur die zelf ouder is dan dertig jaar niet meer overgenomen moet worden: de ouderdom van de muur speelt geen rol, enkel de duur van het gebruik door de buur.

Wie een vordering wil veiligstellen vóór de verkoop, doet dit:

Omgekeerd geldt hetzelfde voor u: bouwde u zelf tegen de muur van de buur, dan zit uw eigen verjaringspositie in het dossier dat de koper leest.

Een aandachtige koper, of zijn notaris, stelt bij een rijhuis drie vragen: staat de muurgemeenheid in de titel, heeft de buur iets tegen of op de muur gebouwd, en heeft de verkoper zelf iets tegen of op de muur van de buur gebouwd. Het antwoord bepaalt of er een actief (een vordering op de buur) of een passief (een schuld aan de buur) in het dossier zit. Beide horen thuis in het compromis: de verkoper heeft een informatieplicht over wat hij weet, en een verzwegen schuld aan de buur die pas na de akte opduikt, opent de discussie over vrijwaring en prijsvermindering.

De moeilijkste vraag is wie de vordering toekomt nadat het huis verkocht is. Volgens één lezing volgt de vordering het perceel, omdat het aandeel in een gemene muur onlosmakelijk aan het perceel vasthangt (art. 3.103) en de overname de nieuwe eigenaar aanbelangt. Volgens een andere lezing is de vergoeding een persoonlijke schuldvordering die ontstaat op het moment van de inbezitneming en dus toebehoort aan wie toen eigenaar was, tenzij die ze overdraagt. De rechtsleer is niet eensluidend, en wij spreken ons daar niet over uit. Wat u wel kunt doen, is de onzekerheid wegnemen door het uitdrukkelijk in het compromis te regelen, in één van drie richtingen:

Bij een schuld in de andere richting, u bouwde tegen de muur van de buur, doet de koper doorgaans hetzelfde: hij vraagt dat u de overname vóór de akte regelt, of hij houdt het geraamde bedrag in op de prijs. Onderstaande tabel vat samen wat elke situatie voor de verkoop betekent.

Naast de overname zelf duiken bij de verkoop van een rijhuis nog vier situaties op, vooral wanneer de koper wil verbouwen.

De buur weigert te tekenen of te betalen. Een vrijwillige overname vereist zijn handtekening op het PV, maar de gedwongen overname van art. 3.108 niet: u laat de landmeter het overgenomen deel opmeten, stelt de buur in gebreke en dagvaardt hem bij weigering voor de vrederechter, die in de regel bevoegd is voor geschillen tussen buren. Het vonnis vervangt dan het akkoord. Reken op maanden, niet op weken; wie snel wil verkopen, regelt liever de overdracht van de vordering in het compromis dan het proces zelf af te wachten.

De koper wil de muur verhogen of er een uitbouw tegen zetten. Een mede-eigenaar mag de gemene muur op eigen kosten verhogen (art. 3.111). Het verhoogde deel is dan privatief van wie het bouwde, en de buur kan het later gemeen maken tegen de helft van de waarde. In de gemene muur werken, bijvoorbeeld balken inbrengen tot de helft van de dikte, gebeurt in de regel in overleg en, bij weigering, met machtiging van de rechter; daden van gewoon beheer en bewaring mag elke mede-eigenaar alleen stellen (art. 3.110). Is de muur nog privatief van de buur, dan begint de koper met een muurovername. Voor de koper die renoveert, is dat een kost die hij in zijn bod verrekent; benoem hem liever zelf dan hem te laten ontdekken.

Afstand doen van de mandeligheid. Wie niet wil bijdragen in het herstel of de heropbouw van een gemene muur, kan zich daarvan bevrijden door zijn recht van mandeligheid af te staan (art. 3.112). Dat lukt echter niet wanneer hij de muur daadwerkelijk gebruikt of de herstelling door zijn eigen schuld nodig is. Bij een rijhuis, waarvan de vloeren en het dak op de muur steunen, is afstand daarom in de praktijk uitgesloten: de herstelkost wordt naar verhouding van het aandeel gedeeld, doorgaans de helft.

Het buurpand wordt gesloopt. De gemene muur blijft gemeen; wie sloopt, mag hem niet beschadigen en moet hem in de regel als wachtgevel afwerken en waterdicht houden. Krijgt u vochtschade of scheuren na een sloop of een diepe uitgraving naast de deur, dan gaat het om aansprakelijkheid van de sloper of om bovenmatige burenhinder, niet om een muurovername. De regels over een verwaarloosd pand, over een betwiste perceelsgrens en over bouwen over de grens leest u in onze afzonderlijke artikels daarover; hier volstaat het te onthouden dat een koper na een sloop naast de deur twee dingen vraagt: een plaatsbeschrijving van vóór de werken en de verzekeringsgegevens van de sloper.

Wij kopen rijhuizen en halfopen woningen in de regio Antwerpen aan, ook wanneer de muurgemeenheid niet op papier staat of er een onopgeloste muurovername in het dossier zit. U hoeft de buur niet eerst aan te schrijven, geen landmeter aan te stellen en geen procedure voor de vrederechter af te wachten: wij nemen het pand over in de huidige staat, inboedel inbegrepen, en regelen de overname nadien zelf met de buur.

Hoe wij dat aanpakken:

Wees eerlijk met uzelf over de afweging. Staat de muurgemeenheid in uw akte, is er geen aanbouw van de buur en hebt u tijd, dan brengt de klassieke markt met een makelaar of via eigen verkoop doorgaans meer op, zeker voor een gezond rijhuis in een gewilde straat. Een muurovername die u zelf nog vlot kunt regelen, is geen reden om onder de marktprijs te verkopen. Ons bod is interessant wanneer de buur niet meewerkt, wanneer er meerdere onduidelijkheden samenkomen, zoals een ontbrekende akte, een vochtige wachtgevel en een verbouwing zonder papieren, of wanneer u binnen enkele maanden zekerheid wilt zonder zelf de discussie met de buur te voeren. U bereikt ons op 0492 77 94 75; het bod is vrijblijvend en u vergelijkt het rustig met de andere route.