Een woning verkopen met een niet-conforme elektriciteitskeuring (AREI)

Het korte antwoord is ja. De wet verplicht u als verkoper om bij de verkoop van een wooneenheid een keuringsverslag van een erkend organisme voor te leggen, maar ze verplicht u niet om een positief verslag af te leveren. Met andere woorden: u moet laten keuren, niet slagen.

Is de installatie niet conform, dan mag de verkoop gewoon doorgaan. U hoeft de installatie niet zelf te laten herstellen vóór de akte. De verplichting die dan ontstaat, verschuift naar de koper: die neemt de installatie in haar huidige staat over en krijgt een wettelijke termijn om ze in orde te laten brengen.

Dat maakt een niet-conforme keuring vooral een onderhandelings- en planningskwestie, geen blokkering van de verkoop.

Sinds 1 juni 2020 geldt Boek 1 van het AREI (het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties), goedgekeurd bij koninklijk besluit van 8 september 2019. Dat legt vast dat bij de verkoop van een residentiële eenheid een geldig keuringsverslag aan de koper moet worden bezorgd, uiterlijk bij het verlijden van de authentieke akte. De keuringsdatum wordt in de akte vermeld.

De keuring gebeurt doorgaans tussen het compromis en de akte. Enkel een erkend organisme mag keuren: dat zijn organisaties erkend door de FOD Economie en geaccrediteerd door BELAC, zoals Vinçotte, BTV, ACA, OCB of Certinergie. In Vlaanderen zijn er een tiental actief.

De keurder controleert uw installatie tegen de veiligheidsregels van het AREI en legt de vaststellingen vast in een verslag. Daarin staan onder meer het eendraadschema en situatieschema, de vastgestelde inbreuken en de eindconclusie: conform of niet-conform.

'Niet-conform' betekent dat er een of meer inbreuken zijn — bijvoorbeeld een ontbrekende aarding, geen differentieelschakelaar, verouderde bedrading of een onveilige zekeringkast. Het zegt niets over de verkoopbaarheid van uw woning; het bepaalt enkel wélke verplichtingen de nieuwe eigenaar erft.

De onderstaande tabel vat samen wat elke uitkomst betekent bij een verkoop.

Krijgt de koper een niet-conform verslag, dan begint een wettelijke regularisatietermijn te lopen. De meest voorkomende situatie bij een verkoop — een oudere installatie van vóór 1 oktober 1981 — geeft de koper 18 maanden vanaf de datum van de verkoopakte om de werken te laten uitvoeren en de installatie te laten herkeuren. Voor die herkeuring mag de koper vrij een erkend organisme kiezen.

Gaat het om een recentere installatie (na 1 oktober 1981) of een installatie die al eerder werd gekeurd, dan geldt doorgaans 12 maanden vanaf de keuringsdatum, en moet de herkeuring gebeuren door hetzelfde organisme dat de verkoopkeuring deed.

Belangrijk: de koper heeft een meldingsplicht. Hij informeert het erkend organisme dat de verkoopkeuring uitvoerde over zijn identiteit en de datum van de verkoopakte. Zo weet het organisme wie voortaan verantwoordelijk is voor de opvolging. Blijken er bij de herkeuring nog inbreuken, dan volgt meestal een bijkomende termijn om die laatste punten weg te werken.

Een conform verslag van een huishoudelijke installatie is 25 jaar geldig, zolang er geen belangrijke wijzigingen aan de installatie gebeuren. Binnen die 25 jaar moet de volgende (periodieke) controle plaatsvinden.

Dit is relevant bij een verkoop: is uw laatste conforme verslag jonger dan 25 jaar en werd er niets ingrijpends gewijzigd, dan kunt u dat verslag in principe hergebruiken en is een nieuwe verkoopkeuring niet nodig. Is het ouder dan 25 jaar, of gaat het om een oude installatie van vóór 1981 die nooit werd gekeurd, dan is een nieuwe keuring vereist.

Houd er rekening mee dat een positief verslag niet automatisch betekent dat elk toestel veilig is — het bevestigt dat de vaste installatie op het moment van keuren aan de regels voldeed.

De keuringsplicht zelf geldt in principe bij elke verkoop van een wooneenheid, ongeacht wie de koper is. Het verschil zit in wie de rompslomp en het risico van een niet-conforme installatie draagt.

Bij een verkoop aan een particulier krijgt die koper het niet-conforme verslag in handen, met de termijn van 18 (of 12) maanden en de meldingsplicht. Veel particuliere kopers schrikken daarvan, laten een tegenexpertise doen of onderhandelen de prijs naar beneden op basis van een geschatte herstelkost die vaak hoger uitvalt dan de werkelijke.

Bij een rechtstreekse verkoop aan een opkoper koopt die de woning in de huidige staat. De opkoper neemt de niet-conforme installatie bewust over, verrekent ze in één vast bod en regelt de keuring en de latere herstelling zelf. Zo verdwijnt de discussie over de elektriciteit uit de onderhandeling.

wijkopenpanden.be koopt woningen in de regio Antwerpen rechtstreeks op, in de huidige staat — een niet-conforme elektrische installatie is geen bezwaar. Wij verrekenen de staat van de installatie in ons bod en laten de verplichte elektrische keuring zelf uitvoeren; u hoeft vooraf niets te herstellen of te regulariseren.

Zo verkoopt u zonder de installatie in orde te moeten brengen, zonder verrassingen achteraf en zonder onderhandeling over de herstelkosten.