Verkoopt u binnen twee jaar na uw aankoop? Dan krijgt u drie vijfden van uw verkooprecht terug

De teruggave bedraagt drie vijfden — 60 procent — van het verkooprecht dat bij uw aankoop werd geheven. Niet van de verkoopprijs, niet van de notariskosten: van de registratiebelasting zelf.

Sinds 1 januari 2022 bedraagt het gewone verkooprecht in Vlaanderen 12 procent. Wie een pand koopt dat niet zijn enige eigen woning is — een opbrengsteigendom, een tweede verblijf, een renovatieproject, een pand voor een kind — betaalt dat tarief. Precies die kopers zijn het die de teruggave werkelijk kunnen gebruiken.

De rekensom is eenvoudig:

De teruggave is beperkt tot drie vijfden van het geheven verkooprecht, maar de berekening houdt ook rekening met de prijs waaraan u wederverkoopt. Verkoopt u lager dan u zelf betaald hebt, dan wordt de teruggave in de praktijk op die lagere basis berekend. Verkoopt u hoger, dan blijft uw aankoop het plafond — de fiscus geeft nooit meer terug dan drie vijfden van wat u zelf betaalde.

Dat is geen detail bij een pand dat u met verlies van de hand doet. Laat uw notaris de som maken vóór u tekent, zodat u weet met welk bedrag u mag rekenen en het niet als een verrassing naast de afrekening opduikt.

De aanvraag verloopt via een met redenen omkleed verzoekschrift bij de ontvanger van de verkooprechten van de plaats waar u destijds kocht. In de praktijk neemt uw notaris die vraag onderaan de akte van wederverkoop op, zodat ze samen met de akte ter registratie wordt aangeboden en meteen correct terechtkomt. Zeg dat expliciet tegen uw notaris — het is niet iets wat vanzelf in elk dossier gebeurt.

U hebt daarna nog vijf jaar, te rekenen vanaf 1 januari van het jaar waarin de akte van wederverkoop werd verleden, om de aanvraag alsnog in te dienen. Vergat u het bij de akte, dan is het dus niet verloren. Maar wacht niet: bewijsstukken raken zoek, en de teruggave staat of valt met twee aktedatums die u moet kunnen voorleggen.

Hier zit de reden waarom deze regeling minder vaak wordt gebruikt dan ze zou kunnen. Twee jaar klinkt ruim. Maar de klok stopt pas bij de tweede notariële akte, en tussen het moment waarop u beslist te verkopen en die akte zit een keten van stappen die u maar deels in de hand hebt.

Een realistische terugtelling vanaf uw deadline:

Reken achterwaarts. Wilt u zeker binnen de twee jaar zijn, dan moet uw compromis ruwweg vier maanden vóór de vervaldag getekend zijn, en moet u dus al vijf tot zes maanden eerder een koper hebben. Wie op maand twintig pas begint te zoeken, haalt de deadline zelden.

En er is een risico dat zelden wordt ingecalculeerd: een koper die zijn krediet niet rondkrijgt. Valt de opschortende voorwaarde weg, dan bent u niet alleen die koper kwijt, maar ook de weken die u aan hem besteed hebt. Bij een deadline die in duizenden euro's teruggave uitgedrukt staat, is dat geen ongemak maar een rekening.

Daarom is dit een van de weinige dossiers waarin een lagere prijs met zekerheid meer kan opbrengen dan een hogere prijs met vertraging. Een verschil van enkele duizenden euro's op de prijs weegt niet op tegen een teruggave van 21.600 euro die u misloopt omdat de akte drie weken te laat valt.

Kocht u uw enige eigen woning aan het verlaagd verkooprecht — sinds 1 januari 2025 is dat 2 procent — dan speelt er iets in de omgekeerde richting, en dat is nieuw.

Vroeger volstond het dat u zich binnen drie jaar na de akte inschreef op het adres van de gekochte woning. Voor verkoopovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2026 komt daar een voorwaarde bij: u moet die inschrijving ononderbroken minstens één jaar behouden en de woning ook werkelijk bewonen. De notaris neemt die verbintenis uitdrukkelijk in de akte op, en de Vlaamse Belastingdienst controleert ze achteraf. Op 10 februari 2026 publiceerde VLABEL een standpunt (nr. 18044bis) over de concrete toepassing van die nieuwe voorwaarden.

De sanctie bij niet-naleving is stevig: u betaalt het verschil met het gewone tarief van 12 procent, verhoogd met een belastingverhoging van 20 procent. Op een woning van 300.000 euro is dat 30.000 euro aanvullende rechten plus 6.000 euro verhoging.

Of en wanneer overmacht wordt aanvaard bij een gedwongen vertrek — een scheiding, een ziekte, een professionele overplaatsing — is niet in detail publiek uitgeschreven. Zit u in die situatie, laat uw notaris uw dossier dan uitdrukkelijk aan VLABEL voorleggen vóór u tekent. Dit is geen vraag om achteraf te stellen.

De teruggave staat open voor wie aan het gewone tarief kocht. Kocht u aan 2 procent, dan kunt u ze in theorie ook vragen — maar enkel na eerst de aanvullende rechten tot 12 procent te hebben bijbetaald. Reken die som één keer door en de conclusie is definitief.

De teruggave is met andere woorden geen regeling voor wie zijn gezinswoning snel weer verkoopt. Ze is er voor wie aan 12 procent kocht. Voor een 2%-koper is de enige relevante vraag die uit de vorige sectie: houdt u uw gunsttarief, of niet?

De regeling is geschreven voor situaties die vaker voorkomen dan u denkt. Wie zich hierin herkent, heeft er alle belang bij de tweejaarstermijn te bewaken.

Twee regels met dezelfde reflex — snel weer verkopen — maar het zijn twee totaal verschillende dingen, en ze lopen in tegengestelde richting.

De teruggave van het verkooprecht is geld dat u terugkrijgt. Ze hangt vast aan een termijn van twee jaar, gerekend van akte tot akte.

De meerwaardebelasting is geld dat u betaalt. Op een bebouwd onroerend goed dat niet uw eigen woning is, kan een meerwaarde belastbaar zijn wanneer u binnen vijf jaar na de aankoop verkoopt, aan een afzonderlijk tarief en te verhogen met gemeentebelasting. De eigen woning is daar in de regel van vrijgesteld.

Een verkoop binnen twee jaar zit dus in beide vensters. Dat betekent niet dat verkopen een slecht idee is — het betekent dat u de twee sommen naast elkaar moet zetten voor u beslist, en niet alleen die welke u goed uitkomt. De regels rond verkopen binnen vijf jaar zetten wij in een apart artikel uiteen.

In dit dossier is snelheid geen comfort maar rechtstreeks geld. Alles wat de akte dichter bij uw vervaldag duwt, kost u een deel van uw teruggave.

Wat wij niet doen, is uw teruggave aanvragen of u fiscaal adviseren. Dat is werk voor uw notaris, en het is bij hem dat u de vraag om teruggave onderaan de akte moet laten opnemen. Zeg ons wel welke datum uw deadline is — dan houden wij daar in het hele traject rekening mee.