Geen bouwvergunning voor uw oude woning? Het vermoeden van vergunning

Wie in het archief van de gemeente gaat zoeken naar de bouwvergunning van een rijhuis uit 1935, komt vaak van een kale reis terug. Dat is geen slordigheid van de vorige eigenaar en meestal ook niet van de gemeente.

De Stedenbouwwet van 29 maart 1962 trad in werking op 22 april 1962. Pas vanaf dat ogenblik was er in principe voor het oprichten van een constructie een vergunning nodig op het hele grondgebied. Daarvoor bestonden er wel gemeentelijke bouwreglementen, maar die waren lokaal, ongelijk en vaak beperkt tot de gevel of de rooilijn. Een centraal vergunningenarchief zoals wij dat vandaag kennen, bestond eenvoudigweg niet.

De wetgever heeft dat later opgelost met een pragmatische regel: wat oud genoeg is, wordt geacht vergund te zijn. Die regel staat in artikel 4.2.14 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) en heet het vermoeden van vergunning.

Dat is bijzonder relevant in een stad als Antwerpen, waar een groot deel van het woningbestand — rijhuizen, burgerwoningen, herenhuizen — dateert van vóór de Tweede Wereldoorlog. De vraag is dus zelden of uw woning vergund is, maar wel of u dat kunt aantonen en of de gemeente het heeft vastgelegd.

Artikel 4.2.14 VCRO maakt een onderscheid dat u moet kennen, want het bepaalt hoe stevig uw positie is.

Het onweerlegbaar vermoeden. Bestaande constructies waarvan met alle rechtens toegelaten bewijsmiddelen kan worden aangetoond dat ze zijn opgericht vóór 22 april 1962, worden geacht vergund te zijn. Onweerlegbaar wil zeggen: de overheid kan daar niets meer tegen inbrengen, ook niet met een proces-verbaal. Dit is de sterkste positie die er bestaat.

Het weerlegbaar vermoeden. Voor constructies opgericht vanaf 22 april 1962 tot de eerste inwerkingtreding van het gewestplan waarbinnen ze liggen, geldt hetzelfde vermoeden, maar het kan worden weerlegd. Dat kan enkel door een proces-verbaal of een niet-anoniem bezwaarschrift, opgesteld binnen een termijn van vijf jaar na het oprichten of plaatsen van de constructie. In de praktijk betekent dat: voor een woning uit 1970 waarover in de jaren zeventig niemand geklaagd heeft, is die deur allang dicht.

Er is nog een tweede beveiliging. Zodra een constructie één jaar als vergund geacht is opgenomen in het vergunningenregister, kan er in de regel geen tegenbewijs meer worden geleverd. Die bescherming geldt niet onbeperkt: voor constructies in ruimtelijk kwetsbaar gebied blijft de situatie gevoeliger. Het vermoeden geldt bovendien niet voor publiciteitsinrichtingen.

De einddatum van het weerlegbaar vermoeden is niet in heel Vlaanderen dezelfde. Ze valt samen met de eerste inwerkingtreding van het gewestplan waarin uw perceel ligt, en de gewestplannen zijn tussen ongeveer 1976 en 1980 in verschillende golven vastgesteld.

Voor de regio Antwerpen is het gewestplan Antwerpen vastgesteld bij koninklijk besluit van 3 oktober 1979. Voor percelen binnen dat gewestplan loopt het weerlegbaar vermoeden dus tot in het najaar van 1979. Ligt uw pand in een andere regio, dan geldt de datum van uw eigen gewestplan — vraag die na bij de dienst omgeving van uw gemeente en ga niet af op een datum die u elders leest. Het verschil van enkele jaren kan bepalend zijn.

Waarom dit praktisch belangrijk is: veel woningen zijn niet in één beweging gebouwd. Het hoofdvolume dateert van vóór 1962, de achterbouw uit de jaren zestig, de veranda uit 1985 en de dakkapel uit 2005. Elk van die onderdelen wordt afzonderlijk beoordeeld. Het vermoeden dekt het hoofdvolume, maar niet automatisch alles wat er nadien is bijgekomen.

Dat is meteen de meest voorkomende ontgoocheling in dit dossier: eigenaars gaan ervan uit dat een oude woning integraal in orde is, terwijl de aanbouw uit 1988 gewoon een vergunning nodig had.

Een vermoeden dat enkel in uw hoofd bestaat, helpt u bij een verkoop niet vooruit. De officiële weg is de opname in het vergunningenregister van de gemeente, op grond van artikel 5.1.3 VCRO. Dat register is de bron waaruit de vastgoedinlichtingen bij een verkoop worden geput; wat er niet in staat, ziet uw koper niet.

U dient daarvoor een aanvraag in bij de dienst omgeving, met bewijsstukken. De gemeente heeft een actieve onderzoeksplicht en moet het resultaat van dat onderzoek in het register opnemen. Verwacht geen antwoord binnen de week: gemeenten geven zelf aan dat het onderzoek enkele maanden kan duren, waarna het college een beslissing neemt. Sommige gemeenten heffen een retributie voor de dossierkosten.

Wordt de opname geweigerd, dan moet die weigering uw bewijzen ook effectief weerleggen — een blote afwijzing volstaat niet. Tegen de beslissing over de opname staat beroep open bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, binnen een termijn van 45 dagen na de beslissing. Laat dat niet aanslepen: die termijn is kort en vervalt definitief.

Welke bewijsstukken werken? De wet aanvaardt alle rechtens toegelaten bewijsmiddelen. In de praktijk zijn dit de meest overtuigende, en de combinatie ervan telt zwaarder dan één enkel stuk.

Hier gaan de meeste dossiers de mist in. Het vermoeden van vergunning zegt iets over het oprichten van de constructie op een bepaald ogenblik. Het is geen algemeen vrijgeleide.

Vier situaties waarin u er niets aan heeft:

Latere verbouwingen. Alles wat na de scharnierdatum werd bijgebouwd, uitgebreid of gewijzigd, moest zijn eigen vergunning hebben. Een achterbouw uit 1990 aan een woning uit 1930 is en blijft onvergund als er geen vergunning voor is.

Functiewijzigingen. Een winkelpand dat woning werd, een woning die kantoor werd, een garage die studio werd: de bestemmingswijziging is een aparte vergunningsplichtige handeling. Het vermoeden dekt de gevel, niet het gebruik.

Opdeling in meerdere woongelegenheden. Dit is in Antwerpen het klassieke pijnpunt. Een herenhuis dat ergens in de jaren zeventig of tachtig in drie appartementen werd opgedeeld zonder vergunning, blijft een vergunningsprobleem — ook als het gebouw zelf van 1900 dateert. Ontbrekende busnummers zijn daarvan het meest zichtbare symptoom.

Publiciteitsinrichtingen. Die zijn uitdrukkelijk uitgesloten van het vermoeden.

En los daarvan: een vermoeden van vergunning maakt een constructie niet conform. Woningkwaliteit, brandveiligheid, elektrische keuring en energieprestatie worden apart beoordeeld. Een woning kan perfect vergund geacht zijn en tegelijk ongeschikt worden verklaard.

Bij een verkoop komt de vergunningstoestand op drie manieren naar boven, en u kunt er geen van drie omzeilen.

De informatieplicht. In het compromis en de akte moet worden vermeld wat er over de stedenbouwkundige toestand bekend is. Die gegevens komen uit het vergunningenregister. Staat uw woning daar niet als vergund geacht in, dan leest de koper in feite dat er géén vergunning gekend is — met alle vragen van dien.

De bank van uw koper. Financiers zijn de voorbije jaren strenger geworden. Een dossier waarin de stedenbouwkundige toestand onduidelijk is, wordt trager behandeld en soms geweigerd. Dat is vaak de echte reden waarom een verkoop van een oud pand strandt: niet de koper haakt af, maar zijn kredietdossier.

Het maatregelenregister. Sinds 1 april 2026 moeten notarissen en vastgoedmakelaars bij elke overdracht van zakelijke rechten het maatregelenregister raadplegen. Daarin staan handhavingsmaatregelen die op een onroerend goed rusten, inclusief aanmaningen en herstelvorderingen — dus niet alleen definitieve beslissingen. Wat vroeger ongemerkt kon passeren, komt nu systematisch bovendrijven.

De verstandige volgorde voor wie tijd heeft: vraag de opname in het vergunningenregister aan vóór u de woning te koop zet. Een dossier waarin zwart op wit staat dat de woning vergund geacht is, verkoopt eenvoudiger, sneller en aan een betere prijs dan een dossier vol vraagtekens. Reken wel op enkele maanden.

Verzwijgen is geen optie. Wat u weet, moet u meedelen; een koper die achteraf ontdekt dat u op de hoogte was, heeft een dossier tegen u.

Niet iedereen heeft die maanden. Bij een nalatenschap, een verhuis naar een woonzorgcentrum of een scheiding kan een wachttijd van een half jaar op een gemeentelijk onderzoek gewoon niet.

Wij kopen woningen in de regio Antwerpen rechtstreeks aan, ook wanneer de vergunningstoestand niet volledig uitgeklaard is. Concreet betekent dat:

Wees eerlijk geïnformeerd: wij zijn niet de hoogste bieder op een oververhitte markt. Voor een pand met een propere vergunningshistoriek en een geduldige verkoper levert de gewone markt meer op. Onze meerwaarde ligt precies daar waar de gewone markt aarzelt — bij oude panden met een onduidelijk dossier.

Onze werkwijze: reactie op uw aanvraag doorgaans binnen 2 uur, een plaatsbezoek gevolgd door een schriftelijk en vrijblijvend bod, en bij akkoord een akte op een datum die u past.