Asbestattest bij verkoop: wanneer verplicht, wat staat erin en een woning met asbest verkopen

Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van een woning of gebouw in Vlaanderen. De verplichting geldt niet voor élk pand, maar wel voor constructies met een risicobouwjaar, dat wil zeggen gebouwd vóór 2001. In dat jaar verdwenen de laatste asbesthoudende materialen van de Belgische markt; wat ouder is, kan asbest bevatten.

Enkele voorwaarden bepalen of uw pand eronder valt:

Los van een verkoop komt er nog een bredere verplichting aan: tegen 2032 moet elke eigenaar van een gebouw met bouwjaar vóór 2001 over een asbestattest beschikken, ook zonder dat er verkocht wordt. Wie nu verkoopt, loopt dus enkel vooruit op iets wat sowieso op elke oudere eigenaar afkomt.

Een asbestattest is een officieel document dat de OVAM aflevert op basis van een asbestinventaris van uw gebouw. U laat die inventaris opmaken door een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie (ADI). Die komt ter plaatse, brengt alle asbestverdachte materialen in kaart, neemt waar nodig stalen en registreert alles in de centrale databank van de OVAM, die vervolgens per gebouw een uniek attest genereert.

Het onderzoek is in de regel niet-destructief: de deskundige breekt niets af en beperkt zich tot wat zichtbaar en redelijk toegankelijk is (soms is een kleine beschadiging nodig om een staal te nemen). Materiaal dat verborgen zit achter muren of onder vloeren valt buiten het attest; het gaat om de asbest die bij normaal gebruik van het gebouw een rol speelt.

Het attest vermeldt onder meer:

Belangrijk: het attest verplicht u niet om de asbest te verwijderen vóór de verkoop. Het informeert de koper over wat er is; wat daarmee gebeurt, is een zaak tussen u en de koper.

De geldigheidsduur hangt af van wat de deskundige aantreft. Er zijn drie regimes:

Een geldig attest van de vorige eigenaar kan bij een verkoop hergebruikt worden zolang het niet vervallen is en de toestand van het gebouw niet ingrijpend is gewijzigd. Zijn er sinds het attest werken of afbraak gebeurd, of is er nieuwe informatie, dan kan een nieuw of geactualiseerd attest nodig zijn.

Verkoopt u een appartement, dan speelt niet alleen de private kavel maar ook de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Sinds 1 mei 2025 moet bij de overdracht van een appartement ook een asbestattest voor die gemeenschappelijk gebruikte delen beschikbaar zijn.

Dat attest wordt niet per eigenaar, maar voor het hele gebouw opgemaakt en beheerd door de vereniging van mede-eigenaars (VME), doorgaans via de syndicus. Alle VME's moeten uiterlijk tegen 1 januari 2027 over zo'n attest voor de gemene delen beschikken — een datum die vervroegd werd ten opzichte van de algemene 2032-deadline.

Als verkoper van een appartement vraagt u het attest voor de gemene delen dus best tijdig op bij uw syndicus, naast het attest voor uw eigen kavel. Verkoopt u meerdere wooneenheden tegelijk, dan maakt de deskundige in principe per wooneenheid een apart attest op. Meer over de rol van de syndicus en de VME bij een verkoop leest u in ons artikel over een appartement met VME en syndicus verkopen.

Het geldige asbestattest moet er zijn ten laatste bij het sluiten van de verkoopovereenkomst, en de inhoud ervan moet aan de koper worden meegedeeld. Ontbreekt het attest of is het ongeldig, dan kan de koper in de periode tot de authentieke akte de nietigheid van de verkoop vorderen. De notaris ziet er bovendien op toe dat er een geldig attest is vóór hij de akte verlijdt. Het attest tijdig laten opmaken is dus geen formaliteit die u tot het laatste moment kunt uitstellen.

Een tweede vraag is wat een attest dat veel asbest aantreft, doet met uw verkoop. Juridisch belet het u niet te verkopen: u moet de asbest niet eerst verwijderen. Praktisch weegt het wel op de deal. Een koper die op papier ziet dat er bijvoorbeeld asbestleien, oude buizen of vinyl met asbest aanwezig zijn, houdt rekening met de kosten en de rompslomp van een gespecialiseerde verwijdering en zal dat in zijn bod verrekenen. Voor een pand dat sowieso gerenoveerd of gesloopt moet worden, is dat vaak minder bezwaarlijk dan voor een instapklare woning.

Wees hierbij correct en volledig: verzwijgt u gekende asbestproblemen die buiten het attest vallen, dan riskeert u aansprakelijkheid voor verborgen gebreken. Speel liever open kaart en laat de cijfers het werk doen.

Wie een ouder pand met veel asbest bezit en niet eerst wil investeren in een dure verwijdering, hoeft dat niet te doen om te kunnen verkopen. Naast de klassieke verkoop via een makelaar bestaat de rechtstreekse verkoop aan een professionele vastgoedkoper die panden in de huidige staat aankoopt, asbest inbegrepen.

De klassieke markt voor een woning met veel asbest is beperkt: veel particuliere kopers zoeken een instapklare woning en schrikken terug voor de kosten en het gedoe van een sanering. Daardoor kan de verkoop aanslepen. Een koper die met asbest en renovatie vertrouwd is, kijkt daar anders tegenaan en neemt de verwijdering zelf voor zijn rekening.

Wijkopenpanden.be koopt panden in de regio Antwerpen aan in de huidige staat, ook wanneer er asbest aanwezig is of het pand grondig gesaneerd moet worden. U ontvangt binnen 2 uur een reactie op uw aanvraag en na een plaatsbezoek een schriftelijk bod. U betaalt geen commissie, de verplichte attesten en de coördinatie met de notaris zijn inbegrepen, en de akte volgt doorgaans binnen 2 tot 3 maanden. Zo vergelijkt u het bod met wat een verkoop na een volledige asbestverwijdering zou opleveren, en kiest u met volledige informatie.