Verkopen met btw in plaats van verkooprecht: wanneer kan dat?

De btw-regel is streng maar eenvoudig te berekenen. Een gebouw wordt als nieuw beschouwd tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming.

De teller start dus niet bij de bouwaanvraag, niet bij de oplevering en niet bij de akte, maar bij het moment waarop het gebouw effectief in gebruik of in bezit is genomen. Dat kan bewoning zijn, maar ook verhuring of gewoon het in bezit nemen van een afgewerkt gebouw.

Praktisch komt dat neer op een venster van bijna drie jaar: de bouwperiode zelf, plus het volledige jaar van ingebruikname, plus de twee daaropvolgende kalenderjaren. Wordt de akte na die datum verleden, dan is de verkoop verplicht onder registratiebelasting en is de btw-piste definitief gesloten.

Eén aandachtspunt dat kandidaat-verkopers geld kost: voor de fiscale kwalificatie telt in de regel het moment van de notariële akte, niet het compromis. Ligt uw uiterste datum in december, plan de akte dan niet in januari.

Een verkoop met btw en een verkoop met verkooprecht sluiten elkaar uit voor hetzelfde gebouw. Ofwel het een, ofwel het ander.

Wordt het gebouw met btw verkocht, dan geldt het standaardtarief van 21% op de prijs van het gebouw. Op diezelfde gebouwwaarde is dan geen verkooprecht meer verschuldigd; de akte wordt in dat geval geregistreerd aan het algemeen vast recht, dat 50 euro bedraagt.

Wordt het gebouw niet met btw verkocht, dan geldt in Vlaanderen het verkooprecht: 12% als algemeen tarief, of 2% wanneer de koper er zijn enige eigen woning van maakt en aan alle voorwaarden voldoet.

Dat verschil is voor de koper zelden neutraal. Voor wie het pand als enige eigen woning koopt, is 2% verkooprecht doorgaans veel gunstiger dan 21% btw. Voor een investeerder met recht op aftrek kan btw juist voordelig zijn, omdat hij ze kan recupereren en het tarief van 12% dat niet is. Wie uw kandidaat-koper is, bepaalt dus mee hoe aantrekkelijk uw pand geprijsd staat.

Houd er ook rekening mee dat de btw op de volledige prijs van het gebouw wordt berekend, terwijl het verkooprecht in Vlaanderen in bepaalde gevallen wordt verminderd. Reken het door in cijfers vóór u een keuze in het compromis vastlegt — die keuze is nadien moeilijk terug te draaien.

Veel verkopers gaan ervan uit dat de grond automatisch mee onder de btw valt zodra het gebouw dat doet. Dat klopt niet. Het bijhorend terrein volgt het btw-regime van het gebouw alleen wanneer drie voorwaarden samen vervuld zijn:

Ontbreekt één van de drie, dan splitst de fiscale behandeling: btw op het gebouw, en verkooprecht op de grond. Dat is precies wat gebeurt bij het klassieke nieuwbouwscenario waarbij een grondeigenaar de grond verkoopt en een bouwpromotor de woning bouwt: de koper betaalt dan btw op de constructie en registratiebelasting op de grondwaarde.

De gevolgen zijn concreet en soms onaangenaam. Een koper die met één tarief rekende, ziet plots twee lijnen op zijn afrekening. Zorg dat de opsplitsing tussen grond- en gebouwwaarde realistisch en verdedigbaar is: een kunstmatig lage grondwaarde om btw te vermijden, of omgekeerd, is een klassiek discussiepunt met de fiscus.

Dit is het stuk dat particulieren zelden kennen. Wie buiten het uitoefenen van een economische activiteit een nieuw gebouw heeft opgericht — u liet een woning bouwen zonder dat u aannemer of promotor bent — kan bij de verkoop kiezen voor het statuut van toevallige btw-belastingplichtige.

Het gevolg is dubbel. U rekent 21% btw aan de koper aan, maar u krijgt in ruil een recht op aftrek van de btw die u zelf heeft betaald op de bouw: de facturen van de aannemers, de architect, de materialen. Voor een woning waarop tijdens de bouw tienduizenden euro's btw drukte, is dat geen detail.

Drie grenzen die u vooraf moet kennen:

Of de piste voor u loont, hangt af van één rekensom: hoeveel btw u kunt terugkrijgen tegenover hoeveel duurder uw woning wordt voor een particuliere koper die 2% verkooprecht misloopt. Laat dat berekenen door een boekhouder vóór u met kandidaten onderhandelt, want de keuze moet al in het compromis staan.

Hier zit de belangrijkste verouderde informatie op het internet, en ze staat nog op talloze vastgoed- en advocatensites.

Vroeger moest wie als toevallige btw-belastingplichtige wilde verkopen, vooraf een verklaring nr. 104.1 indienen bij het bevoegde btw-kantoor. Die verplichting is met ingang van 1 januari 2024 opgeheven. De rechtsgrond daarvoor is het koninklijk besluit van 17 december 2023 dat een reeks btw-uitvoeringsbesluiten wijzigde.

Wat komt er in de plaats? De opvolging van vastgoedtransacties met btw gebeurt voortaan op basis van de eerste akte tussen partijen waaruit de bedoeling blijkt om btw toe te passen — in de praktijk dus het compromis — of op basis van de notariële akte waarin de verschuldigde btw wordt vermeld, met de vrijstelling van registratiebelasting die daarbij hoort.

Daaruit volgt een praktische regel die u niet mag missen: de keuze voor btw moet uitdrukkelijk in het compromis staan. Er is geen formulier meer dat u achteraf kunt indienen om die keuze recht te zetten. Een compromis dat over btw zwijgt, is een probleem.

Na de verkoop blijft er wel een afrekening. In de praktijk gebeurt die via een bijzondere aangifte 104.5 bij het bevoegde btw-kantoor, waarin de ontvangen en de af te trekken btw tegenover elkaar worden gezet. Over de precieze termijnen en het aantal exemplaren lopen de bronnen uiteen; laat dit deel begeleiden door een boekhouder of vraag het na bij uw btw-kantoor, in plaats van te vertrouwen op wat u online leest.

Een gebouw dat al decennia oud is, kan door een grondige verbouwing opnieuw nieuw worden voor de btw. Dat opent de btw-piste voor panden die er op het eerste gezicht ver buiten vallen — en het is een van de redenen waarom professionele renovateurs met btw werken.

Over het criterium bestaat geen eenduidige, eenvoudige regel, en dat mag u weten. Twee benaderingen komen terug:

Wij brengen dit bewust genuanceerd. De rechtspraak over vernieuwbouw is niet eenduidig, en het gaat over grote bedragen: verkeerd inschatten betekent ofwel 21% btw die niet verschuldigd was, ofwel verkooprecht bovenop een verrekening achteraf. Voor een verbouwd pand is dit geen doe-het-zelfvraag — leg de plannen, de facturen en de omvang van de werken voor aan een btw-specialist of aan uw notaris.

De herzieningstermijn is hier het spiegelbeeld: zijn de werken zo ingrijpend dat er een nieuw gebouw ontstaat, dan geldt voor de btw op die werken een herzieningstermijn van vijftien jaar in plaats van vijf.

De btw-piste is aantrekkelijk voor wie recent gebouwd heeft, maar ze brengt ook een klok mee. Twee scenario's komen bij ons regelmatig langs:

U nadert het einde van de btw-termijn. De akte moet vóór 31 december van het tweede jaar na de ingebruikname verleden zijn, en op de klassieke markt duurt het traject van te-koop-zetten tot akte al snel zes maanden of meer. Zit u daar krap, dan telt elke week.

U wilt de discussie helemaal niet. Btw, opsplitsing van grond en gebouw, aftrekbaarheid, vernieuwbouw — het is technisch, en het schrikt particuliere kandidaten af.

Wij kopen woningen en panden in de regio Antwerpen rechtstreeks aan, ook recente nieuwbouw en grondig gerenoveerde panden. Wij werken met eigen middelen, dus zonder financieringsvoorbehoud, en zonder makelaarscommissie. Bij akkoord verloopt het verlijden van de akte doorgaans binnen 2 à 3 maanden, en waar het kan stemmen wij die datum af op uw fiscale deadline.

Wees eerlijk geïnformeerd over de grens van wat wij doen: wij geven geen btw-advies en wij bepalen uw btw-statuut niet. Of uw verkoop onder btw of onder verkooprecht valt, is een zaak van uw boekhouder en uw notaris. Wat wij wel doen, is duidelijk maken tegen welke prijs en op welke termijn wij kopen, zodat u die naast de berekening van uw adviseur kunt leggen.

Onze werkwijze: reactie op uw aanvraag doorgaans binnen 2 uur, een plaatsbezoek met een schriftelijk en vrijblijvend bod, en een akte op een datum die u past.