Gepubliceerd op 15 februari 2025 · Bijgewerkt op 10 maart 2025
Alle verkoopkosten berekend: wat blijft er netto over?
De verkoopprijs van uw woning is niet wat u netto ontvangt. Tussen de vraagprijs en het bedrag op uw rekening staan meerdere kostenposten die samen snel enkele procenten van de verkoopprijs kunnen uitmaken. Dit artikel brengt alle kosten in kaart en geeft een realistisch beeld van uw netto-opbrengst.
Kosten die u als verkoper draagt
Bij een klassieke verkoop via de markt zijn de volgende kosten voor rekening van de verkoper:
• Makelaarscommissie (inclusief 21% btw) • EPC-attest (150–300 euro) • Elektriciteitskeuring (150–350 euro) • Asbestinventaris (250–600 euro) • Bodemattest (gratis via OVAM, maar eventuele sanering is kostbaar) • Eventuele herstellingen of schilderwerken vóór de verkoop • Dubbele notariskosten als u opnieuw aankoopt
De notariskosten voor de verkoopakte zelf zijn in België traditioneel ten laste van de koper. Maar als er een hypotheek op het pand rust, zijn de kosten voor de doorhaling van de hypotheek wel voor de verkoper.
Doorhaling van een hypotheek
Heeft u nog een lopende hypotheek op de woning? Dan moet deze worden doorgehaald bij de akte. De kosten hiervoor — notariskosten en registratierechten voor de doorhaling — bedragen doorgaans enkele honderden euro's, afhankelijk van het uitstaande saldo en de notaris.
Bovendien kan uw bank een wederbeleggingsvergoeding aanrekenen als de lening vervroegd wordt afgelost. Dit is wettelijk beperkt tot drie maanden rente op het uitstaande kapitaal, maar kan bij grote leningen toch oplopen tot enkele duizenden euro's.
Meerwaardebelasting: wanneer betaalt u belasting op de verkoop?
In de meeste gevallen betaalt u als particulier geen belasting op de meerwaarde bij verkoop van uw eigen woning. Maar er zijn uitzonderingen:
• Verkoop binnen vijf jaar na aankoop van een gebouwd onroerend goed: belasting op 16,5% van de meerwaarde • Verkoop binnen acht jaar na aankoop van een ongebouwd perceel: belasting op 16,5% van de meerwaarde • Speculatieve aankoop-en-doorverkoop: het volledige bedrag kan als beroepsinkomen worden belast
Voor uw eigen woning (hoofdverblijfplaats) geldt een vrijstelling, maar u moet er minstens één jaar effectief hebben gewoond en dit kunnen aantonen.
Rekenvoorbeeld: netto-opbrengst bij klassieke verkoop vs. opkoper
Stel: u verkoopt een rijhuis in Antwerpen voor een marktwaarde van 300.000 euro.
| Kostenpost | Klassieke verkoop | Verkoop aan wijkopenpanden.be |
|---|---|---|
| Verkoopprijs / bod | 300.000 € | 255.000–270.000 € (schatting) |
| Makelaarscommissie (incl. btw) | − 12.000–18.000 € | Geen |
| EPC + elektriciteitskeuring + asbest | − 600–1.250 € | Geen |
| Doorhaling hypotheek | − 500–2.000 € | − 500–2.000 € |
| Wachttijd (dubbele lasten, 4 mnd) | − 2.000–4.000 € | Geen |
| Netto-opbrengst (schatting) | 269.750–284.650 € | 253.000–267.500 € |
Conclusie: het verschil is kleiner dan het lijkt
Een opkoper biedt u minder dan de theoretische marktwaarde, maar de bijkomende kosten en wachttijd bij een klassieke verkoop verkleinen het verschil aanzienlijk. Bij een woning in mindere staat, erfenis of tijdsdruk kan een rechtstreekse verkoop zelfs financieel gelijkwaardig of voordeliger uitkomen.
De keuze hangt niet alleen van de prijs af, maar ook van uw persoonlijke situatie: heeft u tijd, of heeft u zekerheid en snelheid nodig?