Verlies ik mijn woonbonus als ik mijn woning verkoop?

De Vlaamse geïntegreerde woonbonus is afgeschaft voor hypothecaire kredieten die zijn aangegaan vanaf 1 januari 2020. Wie zijn kredietakte bij de notaris nog in 2019 of eerder liet verlijden, behoudt het voordeel; wie nadien leende, heeft er geen recht meer op.

Voor bestaande leningen verandert er op zich niets: zolang u aan de voorwaarden blijft voldoen, blijft u het voordeel genieten. De belangrijkste voorwaarde is dat het krediet betrekking heeft op uw eigen woning — de woning die u zelf betrekt. Vandaar het probleem bij een verkoop: verdwijnt de woning uit uw vermogen en wordt het krediet afgelost, dan verdwijnt ook de basis van het voordeel.

De compensatie die de Vlaamse overheid daartegenover zette, is een lager verkooprecht bij aankoop. Dat is een eenmalig voordeel bij de aankoop, geen jaarlijks belastingvoordeel — een wezenlijk verschil voor wie zijn budget over twintig jaar bekeek.

Bij het verlijden van de verkoopakte betaalt de notaris uw openstaand kredietsaldo terug aan de bank en wordt de hypothecaire inschrijving doorgehaald. Vanaf dat moment doet u geen kapitaalaflossingen en interestbetalingen meer — en net die uitgaven vormden de basis van uw woonbonus.

Praktisch betekent dat:

Die laatste vaststelling is de kern van het verhaal: het verlies is onomkeerbaar. Voor wie nog een oude lening met een volle woonbonus heeft lopen, is het jaarlijkse belastingvoordeel een reële kost van verkopen — en die hoort in de rekensom thuis, naast de verkoopkosten en de eventuele wederbeleggingsvergoeding.

Er zijn twee situaties waarin u het voordeel wél kunt behouden.

1. Herfinanciering. Een herfinanciering wordt fiscaal niet als een nieuwe lening beschouwd, maar als de voortzetting van de bestaande lening. Wie zijn krediet herfinanciert — ook bij een andere bank — verliest de woonbonus dus in principe niet. Let wel: leent u bij die gelegenheid een bijkomend bedrag, dan komt dat extra deel niet in aanmerking.

2. Pandwissel of hypotheekoverdracht. Hierbij blijft dezelfde lening lopen, maar wordt de hypothecaire waarborg overgezet van de verkochte woning naar de nieuw aangekochte woning. Omdat het om hetzelfde krediet gaat, blijft de woonbonus in principe behouden, op voorwaarde dat de nieuwe woning uw eigen woning wordt.

Twee nuances die u niet mag overslaan: een pandwissel is geen recht, de bank moet ermee instemmen, en de nieuwe woning moet voldoende waarborg bieden. Vraag uw bank om een schriftelijke bevestiging vóór u de compromis van uw verkoop tekent — niet erna. En laat de fiscale gevolgen bevestigen door uw boekhouder of belastingadviseur, want de beoordeling gebeurt op basis van uw concrete dossier.

Een tweede voordeel dat doorverkopers vroeger hadden, is intussen ook geschrapt. Met de meeneembaarheid kon u het verkooprecht dat u op een vorige woning had betaald — tot maximaal 13.000 euro — in mindering brengen van het verkooprecht op uw volgende aankoop.

Die regeling is definitief afgeschaft vanaf 1 januari 2024. Wie er nog gebruik van wilde maken, moest zijn aankoopakte uiterlijk op 31 december 2023 laten verlijden. Er is geen vervangregeling: de meeneembaarheid komt niet terug.

De compensatie zit opnieuw in het tarief. Het verkooprecht voor de enige eigen woning bedraagt in Vlaanderen 2%; het algemene tarief is 12%. Voor wie verkoopt en meteen een nieuwe eigen woning koopt, is dat verlaagde tarief vandaag het belangrijkste fiscale gegeven bij de aankoopzijde.

Koopt u na uw verkoop opnieuw, hou dan rekening met een verstrenging die sinds 1 januari 2026 speelt. De Vlaamse regelgever wil het gunsttarief voorbehouden aan kopers die de woning ook effectief bewonen.

De voorwaarden zijn nu:

Bezit u op het ogenblik van de aankoop nog een andere woning — bijvoorbeeld omdat uw oude woning nog niet verkocht is — dan hoeft dat het tarief niet meteen te kosten: verkoopt u die andere woning in principe binnen het jaar na de akte van uw nieuwe aankoop, dan wordt de nieuwe woning alsnog als enige woning beschouwd. Laat dit altijd concreet toetsen bij uw notaris, want de toepassing hangt af van de precieze data en van het administratieve standpunt.

De nieuwe regels gelden voor onderhandse verkoopovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2026. Tekende u de compromis eerder, dan blijft het oude regime van toepassing; de notaris neemt daarvoor een verklaring op met de datum van de compromis.

Het beeld is gelukkig niet alleen negatief. Een aantal zaken blijft ongemoeid:

De echte rekensom is dus: het jaarlijkse belastingvoordeel dat wegvalt, plus de kosten van de verkoop, tegenover wat de verkoop u opbrengt en oplost. Voor wie verkoopt omdat de woning te groot, te duur of te belastend is geworden, weegt dat laatste vaak zwaarder — maar u wilt het cijfer wel gezien hebben vóór u tekent.

Wij kopen woningen in de regio Antwerpen rechtstreeks aan, in de huidige staat, met eigen middelen en zonder makelaarscommissie. Wat wij u bieden is zekerheid over prijs en timing: een schriftelijk bod na plaatsbezoek, reactie doorgaans binnen 2 uur, en een akte doorgaans binnen 2 à 3 maanden.

Wees eerlijk geïnformeerd over wat wij niet zijn: wij zijn geen fiscaal adviseur en geven geen fiscaal advies. Of u uw woonbonus verliest, of een pandwissel in uw geval mogelijk is, en wat het 2%-tarief bij uw volgende aankoop concreet oplevert, hangt af van uw kredietakte, uw gezinssituatie en uw data. Dat laat u narekenen door uw bank, uw boekhouder of uw notaris.

Wat wij wel kunnen: u snel een concreet bedrag geven, zodat u die berekening met echte cijfers kunt maken in plaats van met schattingen. Een bod aanvragen is gratis en vrijblijvend, en verplicht u tot niets.