Gepubliceerd op 2 juli 2026 · Bijgewerkt op 2 juli 2026
Eerst kopen, dan verkopen: overbruggingskrediet, dubbele kosten en hoe u de timing beheerst
Uw droomwoning staat te koop, maar uw huidige huis is nog niet verkocht. Duizenden Vlaamse gezinnen zitten elk jaar in precies die situatie. De klassieke oplossing is een overbruggingskrediet: de bank schiet de verwachte verkoopopbrengst voor, zodat u de nieuwe woning al kunt betalen. Dat werkt, maar het is geen gratis comfort. U betaalt maandelijks intresten, draagt tijdelijk de lasten van twee woningen en neemt een risico op de verkoopprijs en de verkooptermijn. Wie de mechaniek kent, kan de kosten beperken en de valkuilen vermijden. In dit artikel leest u hoe een overbruggingskrediet werkt bij de Belgische banken, wat het echt kost, waar het misloopt en welke alternatieven er zijn — inclusief de route waarbij u eerst zekerheid over uw verkoopprijs krijgt en pas daarna koopt.
Hoe werkt een overbruggingskrediet precies?
Een overbruggingskrediet is een kortlopend krediet waarmee de bank de verwachte opbrengst van uw huidige woning voorschiet. U gebruikt dat bedrag om uw nieuwe woning te betalen, en zodra uw oude woning verkocht is, lost u het volledige kapitaal in één keer af met de verkoopopbrengst.
De structuur verschilt van een gewone woonlening:
- Geen kapitaalaflossing tijdens de looptijd. U betaalt doorgaans enkel maandelijks intresten; bij Belfius bijvoorbeeld betaalt u maandelijks alleen de interesten en wordt het kapitaal terugbetaald op de eindvervaldag of bij de verkoop.
- Het bedrag hangt af van uw huidige woning, niet van uw inkomen alleen. Banken lenen doorgaans 70 tot 100% van de verwachte verkoopprijs, min het openstaande saldo van uw lopende hypotheek. Argenta gaat bijvoorbeeld tot 95% van de marktwaarde als de woning nog niet verkocht is, en tot 100% van de verkoopprijs als er al een compromis getekend is.
- De rentevoet ligt vast voor de volledige looptijd.
Banken rekenen bewust met een voorzichtige schatting: liever te laag dan te hoog, want het krediet moet volledig terugbetaald kunnen worden uit de verkoop.
Looptijd en rente: wat bieden de banken in 2026?
De looptijd verschilt sterk per bank, en dat is belangrijker dan het lijkt:
- KBC: maximaal 12 maanden, eenmalig verlengbaar met 12 maanden als de woning nog niet verkocht is. Verkoopt u sneller, dan betaalt u geen herbeleggingsvergoeding bij vervroegde terugbetaling.
- Belfius: maximale looptijd van 2 jaar, minimumbedrag 12.500 euro.
- Argenta: tot 24 maanden voor een bestaande woning en tot 36 maanden bij nieuwbouw, maar enkel in combinatie met een Argenta-hypotheek. Verwacht u meer dan 12 maanden nodig te hebben, dan moet u aantonen dat u de dubbele woonlast zo lang kunt dragen.
De rentevoet van een overbruggingskrediet ligt doorgaans hoger dan die van een klassieke woonlening, omdat de looptijd kort is en het risico voor de bank groter. Medio 2026 situeren de tarieven zich grosso modo tussen 4 en 6% op jaarbasis, afhankelijk van bank, bedrag en dossier. Op een overbrugging van 200.000 euro betekent elk procentpunt 2.000 euro intrest per jaar — vergelijken loont dus, zeker omdat sommige banken de overbrugging koppelen aan de nieuwe hypotheek.
Wat kost een overbrugging echt? Een simulatie
Naast de intresten komen er eenmalige kosten bij. De dossierkosten bedragen bij de meeste banken circa 300 euro voor een losstaand overbruggingskrediet (tot 500 euro in combinatie met een hypothecaire lening; enkele spelers rekenen niets aan).
De grootste variabele is de waarborg. Drie formules komen voor:
- 1.Volledige hypothecaire inschrijving: de duurste optie — voor een gemiddeld krediet al snel meer dan 6.000 euro aan registratierechten, hypotheekkosten en notariskosten.
- 2.Hypothecair mandaat: u geeft de bank een volmacht om later een hypotheek te nemen. Voor een overbrugging van 150.000 euro kost dat ongeveer 1.100 euro.
- 3.Onherroepelijke opdracht aan de notaris: de notaris verbindt zich ertoe het krediet rechtstreeks terug te betalen bij het verlijden van de verkoopakte. Deze formule is gratis, maar niet elke bank aanvaardt ze als enige waarborg.
Onderstaande simulatie toont de totale kostprijs van een overbrugging van 200.000 euro gedurende 12 maanden tegen 4,5%, met hypothecair mandaat. Wilt u het volledige kostenplaatje van uw verkoop kennen, bekijk dan ook ons artikel over verkoopkosten berekenen.
| Kostenpost | Bedrag (indicatief) | Toelichting |
|---|---|---|
| Intresten (4,5% op € 200.000) | € 9.000 (± € 750/maand) | Enkel intresten, geen kapitaalaflossing |
| Dossierkosten bank | ± € 300 | Tot € 500 bij combinatie met hypotheek |
| Hypothecair mandaat | ± € 1.100 à € 1.500 | Volledige inschrijving kost ruim € 6.000 |
| Dubbele vaste lasten (verzekering, onroerende voorheffing, energie, onderhoud) | ± € 3.000 à € 4.500 | Sterk afhankelijk van de woning |
| Totaal over 12 maanden | ± € 13.500 à € 15.000 | Elke extra maand kost ± € 1.000 à € 1.200 |
Het grootste risico: uw woning verkoopt trager of voor minder
Een overbruggingskrediet is gebouwd op één aanname: dat uw woning binnen de looptijd verkoopt tegen (minstens) de geschatte prijs. Gaat die aanname niet op, dan stapelen de problemen zich op:
- De looptijd verstrijkt. Verlengen kan soms — bij KBC eenmalig met 12 maanden — maar het is geen recht. Bij een verlenging kan de bank bovendien een hogere rentevoet aanrekenen.
- De opbrengst valt tegen. Verkoopt u uiteindelijk voor minder dan geschat, dan volstaat de opbrengst mogelijk niet om het krediet volledig af te lossen. Het verschil moet u uit eigen zak bijpassen, bovenop alle betaalde intresten.
- Verkopen onder tijdsdruk. Hoe dichter de eindvervaldag nadert, hoe zwakker uw onderhandelingspositie. Kandidaat-kopers voelen dat, en in het slechtste geval dreigt een gedwongen verkoop tegen een lagere prijs.
De veelgemaakte fouten liggen in het verlengde daarvan: het krediet dimensioneren op een te optimistische vraagprijs, een overbrugging afsluiten zonder exitplan (wat als de woning na 18 maanden nog te koop staat?), en het compromis voor de nieuwe woning tekenen zonder opschortende voorwaarde van financiering.
Dubbele lasten en de valkuil van de leegstaande woning
Zolang beide woningen op uw naam staan, betaalt u alles dubbel: twee brandverzekeringen, twee keer onroerende voorheffing, twee energiecontracten en het onderhoud van twee panden. Reken al snel op enkele honderden euro's per maand bovenop de intresten van de overbrugging.
Verhuist u naar de nieuwe woning terwijl de oude te koop staat, dan komt daar een onderschat probleem bij: leegstand. Drie effecten spelen tegelijk:
- Uw verzekering. Meld leegstand altijd aan uw verzekeraar. Doet u dat niet, dan kan de dekking bij schade verminderd of zelfs geweigerd worden. Veel verzekeraars beperken na circa drie maanden leegstand de waarborgen voor inbraak en diefstal.
- Uw verkoopprijs. Een leeggehaalde, onverwarmde woning oogt minder aantrekkelijk op bezoeken en foto's, en kopers ruiken onderhandelingsruimte bij een eigenaar die al verhuisd is.
- Het pand zelf. Vocht, vorst en inbraak treffen leegstaande woningen vaker; kleine gebreken blijven onopgemerkt.
Staat uw woning al een tijd te koop terwijl de teller loopt? Lees dan zeker ons artikel over een woning die al maanden te koop staat.
De fiscale klok: het 2%-tarief en de tweejaarstermijn
Wie eerst koopt en daarna verkoopt, moet ook naar de registratiebelasting kijken. In Vlaanderen betaalt u voor de aankoop van uw enige eigen woning slechts 2% verkooprecht in plaats van het standaardtarief van 12%. Voorwaarde is onder meer dat u op de datum van de notariële akte geen volle eigenaar bent van een andere woning of bouwgrond.
Bezit u op dat moment nog uw huidige woning (zogenaamd *verhinderend bezit*), dan is het 2%-tarief niet verloren, maar er loopt een klok: u moet die woning binnen de twee jaar na de aankoopakte verkopen, en er moet een causaal verband bestaan tussen die verkoop en de nieuwe aankoop. In de praktijk betaalt u bij de aankoop eerst 12% en vraagt u na de verkoop de teruggave van het verschil (10 procentpunten) aan de Vlaamse Belastingdienst. Op een aankoop van 350.000 euro gaat dat om 35.000 euro — geen detail dus.
Sinds 1 januari 2026 zijn de voorwaarden bovendien verstrengd: u moet binnen de drie jaar uw domicilie op het nieuwe adres nemen én er minstens één jaar ononderbroken ingeschreven blijven. Raakt uw oude woning niet tijdig verkocht, dan is het voordeel definitief verloren. De verkooptermijn bepaalt dus niet alleen uw kredietkosten, maar ook uw belastingfactuur.
Alternatieven: timing kopen in plaats van tijd huren
Een overbruggingskrediet koopt tijd, maar tegen een reële prijs en met een open einde. Bekijk daarom altijd de alternatieven:
- Verkopen met een langere aktetermijn. U verkoopt eerst en spreekt met de koper een ruimere periode tussen compromis en akte af, zodat u tijd heeft om te kopen en te verhuizen.
- Tijdelijk huren. U verkoopt eerst, huurt kort tussenin en koopt daarna zonder tijdsdruk. Dubbele verhuis, maar geen krediet- of prijsrisico.
- Eerst zekerheid, dan kopen. U laat een professionele koper een bindend bod op uw woning uitbrengen vóór u de nieuwe aankoop tekent. Dan weet u exact met welk budget u kunt kopen.
Die laatste route is precies wat een directe verkoop aan wijkopenpanden.be mogelijk maakt. De grootste onzekerheid bij eerst kopen is immers niet de rentevoet, maar de verkooptermijn van uw huidige woning. Een vast, schriftelijk gemotiveerd bod neemt die onzekerheid weg: u kent de prijs, wij kopen in de huidige staat en betalen uit eigen middelen, zonder financieringsvoorbehoud en zonder makelaarscommissie. De akte volgt doorgaans 2 tot 3 maanden na akkoord en u kiest de aktedatum mee — zodat die aansluit op uw nieuwe aankoop. Een overbruggingskrediet wordt zo veel korter, of zelfs overbodig.
Een bod aanvragen is gratis en vrijblijvend: u krijgt een reactie binnen 2 uur, ook in het weekend, en een bezoek volgt doorgaans binnen 48 uur. Zo rekent u niet op een schatting, maar op een cijfer dat vaststaat — en beheerst u zelf de timing tussen kopen en verkopen.
Wilt u een vrijblijvend bod ontvangen?
Wij reageren binnen 2 uur — ook in het weekend.