Uw woning ligt in een onteigeningsplan of achter een rooilijn: kunt u nog verkopen?

Beide termen duiken vaak samen op in stedenbouwkundige inlichtingen, maar ze betekenen niet hetzelfde.

Een onteigening is de gedwongen overdracht van uw eigendom aan de overheid voor een doel van algemeen nut, tegen een vergoeding. Er is een procedure, een besluit en uiteindelijk een rechter.

Een rooilijn is de grens tussen de openbare weg en de private eigendom, vastgelegd in een rooilijnplan. Ligt een deel van uw perceel of zelfs van uw woning binnen de toekomstige rooilijn, dan is die strook bestemd om ooit bij de openbare weg te horen. Dat betekent niet dat de overheid morgen komt aankloppen — vaak gebeurt er decennialang niets — maar het legt wel beperkingen op wat u er nog mag bouwen.

Het praktische verschil voor een verkoper: een onteigeningsbesluit heeft een tijdlijn en een vergoeding, een rooilijn is een sluimerende last die vooral de bouwmogelijkheden en dus de waarde raakt.

Sinds 1 januari 2018 geldt in Vlaanderen het Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017. Het bracht alle onteigeningen door Vlaamse overheden onder één procedure, met duidelijke waarborgen voor de eigenaar.

De grote lijnen:

Het cruciale punt voor u als verkoper zit in stap 5: de eigendom gaat pas over na het gerechtelijke vonnis. Tot dan bent u volwaardig eigenaar en kunt u uw woning gewoon verkopen aan wie u wil.

Het decreet geeft de onteigende meer dan alleen een prijs. Drie rechten zijn de moeite waard om te kennen.

1. Een billijke schadeloosstelling. U hebt recht op een volledige vergoeding voor het verlies van uw eigendom. Eén regel is daarbij belangrijk: bij de waardebepaling wordt geen rekening gehouden met de waardevermeerdering die uit het onteigeningsdoel zelf voortvloeit. Wordt uw perceel plots waardevoller omdat er een nieuw project komt, dan mag die stijging niet in uw nadeel of voordeel worden meegeteld.

2. Het recht van zelfrealisatie. Kunt u aantonen dat u het onteigeningsdoel zelf kunt en wilt realiseren, conform de projectnota, dan kunt u vragen om dat zelf te doen in plaats van te worden onteigend. Dat verzoek is aan een strikte termijn gebonden: het moet ingediend worden binnen zeventig dagen na de einddatum van het openbaar onderzoek. Wie die termijn laat verstrijken, verliest deze weg.

3. Het recht op wederoverdracht. Wordt er binnen vijf jaar na het definitieve onteigeningsbesluit geen aanvang gemaakt met de realisatie, dan kan de onteigende in principe de teruggave vorderen van wat werd onteigend.

Deze rechten zijn technisch en aan termijnen gebonden. Laat u bijstaan door een advocaat of een landmeter-expert zodra u een voorlopig onteigeningsbesluit ontvangt — niet pas wanneer de dagvaarding in de bus valt.

U mag verkopen. De onteigeningsprocedure legt geen verkoopverbod op zolang de eigendom niet is overgegaan. Maar er zijn drie zaken die u correct moet aanpakken.

Meld het, schriftelijk en volledig. Informatie over een onteigeningsplan of een rooilijn hoort thuis in de compromis én in de notariële akte. De notaris vraagt de stedenbouwkundige inlichtingen op bij de gemeente, dus het komt hoe dan ook boven water. Verzwijgen levert u niets op: het kan leiden tot uw aansprakelijkheid en, als de koper kan aantonen dat hij bij correcte informatie nooit had gekocht, tot de vernietiging van de verkoop wegens een wilsgebrek.

Weet wat u meeverkoopt. De koper neemt uw positie over, inclusief de aanspraak op de latere vergoeding. Dat is een reëel argument in de onderhandeling: de last verdwijnt niet, maar het recht op vergoeding gaat mee.

Let op de timing. Ligt er al een concreet aanbod van de onteigenende instantie op tafel, dan hebt u een vergelijkingspunt. Verkoopt u vóór dat aanbod, dan verkoopt u met meer onzekerheid — voor u én voor de koper, en dat vertaalt zich in de prijs.

Een praktische tip: vraag zelf een stedenbouwkundig uittreksel op bij uw gemeente vóór u te koop zet. Dan kent u de exacte inhoud van het plan en wordt u er niet halverwege de onderhandeling mee geconfronteerd.

Ligt uw woning geheel of gedeeltelijk binnen een rooilijn, dan is het belangrijkste gevolg dat uw bouwmogelijkheden bevriezen. In de getroffen strook zijn in de regel enkel instandhoudings- en onderhoudswerken mogelijk. Voor grotere verbouwingen waarvoor een omgevingsvergunning nodig is, volgt doorgaans een negatief advies, precies omdat de overheid de strook op termijn wil vrijmaken.

Een begrip dat u daarbij kunt tegenkomen is de afstand van meerwaarde: een verklaring waarin de bouwheer afstand doet van de meerwaarde die de werken opleveren voor het deel dat door de rooilijn is getroffen. Zonder die verklaring krijgt u voor bepaalde werken geen vergunning; met die verklaring aanvaardt u dat de latere vergoeding voor dat deel beperkt blijft.

Wat dat voor een verkoop betekent:

Eerlijk is eerlijk: een onteigeningsplan of een rooilijn maakt een woning moeilijker verkoopbaar op de klassieke markt. Niet omdat de woning slechter is, maar omdat kopers onzekerheid zwaar afstraffen. Zij weten niet wanneer er iets gebeurt, wat de vergoeding zal zijn en of ze intussen mogen verbouwen.

Drie effecten die u mag verwachten:

Daartegenover staat één nuance die zelden wordt verteld: de onteigeningsvergoeding zelf is niet noodzakelijk lager dan de marktwaarde. Het decreet gaat uit van een volledige vergoeding. Voor sommige eigenaars is doorgaan met de procedure financieel dus niet de slechtste keuze — het is vooral de onzekerheid en de duur die zwaar wegen. Wie die tijd niet heeft of niet wil, kiest voor een snellere weg.

Wij kopen woningen in de regio Antwerpen rechtstreeks aan, in de huidige staat — ook panden met een planlast zoals een rooilijn of een lopend onteigeningsdossier. Wij werken met eigen middelen, dus zonder financieringsvoorbehoud, en zonder makelaarscommissie.

Wees eerlijk geïnformeerd over wat wij niet doen: wij heffen het plan niet op. Een rooilijn blijft een rooilijn en een onteigeningsbesluit blijft bestaan, ook na de verkoop. Wat wij overnemen is het wachten en de onzekerheid: de vraag wanneer er iets gebeurt, of u intussen nog mag verbouwen en wat de vergoeding zal opleveren. Die last verrekenen wij transparant in ons bod en wij leggen uit hoe wij tot dat bedrag komen.

Onze werkwijze:

Hebt u al een aanbod van de onteigenende instantie gekregen, leg het dan gerust naast ons bod. Vergelijken is altijd verstandiger dan kiezen zonder alternatief.