Woning verkopen met een hypothecair mandaat: kosten en gevolgen bij verkoop

Ja. Een hypothecair mandaat vormt geen belemmering voor de verkoop van uw woning. Het grote verschil met een gewone hypotheek zit in de afhandeling: omdat een mandaat niet is ingeschreven in het hypotheekregister, staat er juridisch geen hypotheek op uw pand die eerst moet worden geschrapt. Er is dus geen doorhaling (handlichting) nodig, en voor dat deel betaalt u ook geen doorhalingskosten.

Wat wél gebeurt, is de aflossing van het openstaand krediet. De notaris vraagt bij uw bank het resterende saldo op en betaalt dat bij de akte rechtstreeks uit de verkoopprijs. U ontvangt het bedrag dat overblijft na aftrek van de lening en de kosten. De bank moet haar akkoord geven; zodra het krediet is afgelost, vervalt het mandaat vanzelf. U hoeft dit niet zelf te regelen — de notaris coördineert de afstemming met uw bank.

Een hypothecair mandaat — ook hypothecaire volmacht, volmacht tot hypothekeren of hypotheekbelofte genoemd — is een onherroepelijke volmacht die u bij de notaris aan uw bank geeft. Daarmee mag de bank tijdens de looptijd van uw krediet later, wanneer zij dat nodig acht, alsnog een echte hypothecaire inschrijving nemen op uw woning.

Belangrijk: een mandaat is geen hypotheek. Zolang de bank de volmacht niet uitoefent, is er niets ingeschreven in het hypotheekregister en heeft de bank geen hypothecaire voorrang of zekerheidsrecht op uw woning. De bank vertrouwt in feite op uw belofte en op haar recht om later in te grijpen. Banken bieden een mandaat daarom vooral aan klanten met een goed profiel, en vaak in combinatie: een deel van het krediet wordt gedekt door een echte inschrijving en een deel door een mandaat.

De belangrijkste reden is de kostenbesparing bij de aankoop. Een hypothecaire inschrijving brengt naast het ereloon van de notaris ook een registratierecht van 1% (het zogenaamde hypotheekrecht) op het ontleende bedrag met bijhorigheden, plus een inschrijvingsrecht en aktekosten met zich mee. Bij een mandaat vervallen die grootste posten: in plaats van 1% registratierecht betaalt u doorgaans slechts een vast recht (in de orde van enkele tientallen euro's), en het ereloon ligt merkelijk lager omdat er niets wordt ingeschreven.

Concrete totaalbedragen variëren sterk naargelang het kredietbedrag en de notaris, dus we vermelden liever de kostenposten dan een vast bedrag. Ter illustratie: op een lening rond €200.000 kan een volledige inschrijving al gauw enkele duizenden euro's kosten, terwijl een mandaat een flink stuk goedkoper uitvalt. Wilt u de volledige rekening van een verkoop in kaart brengen, dan helpt ons artikel over verkoopkosten berekenen u verder. Ook onze uitleg over notariskosten bij woningverkoop schetst welke posten meespelen.

Onderstaande tabel zet de twee vormen naast elkaar. Kort samengevat: een inschrijving is duurder en geeft de bank meteen een sterke, geregistreerde zekerheid; een mandaat is goedkoper, maar geeft de bank pas een echte zekerheid nadat zij de volmacht heeft uitgeoefend.

Een mandaat is goedkoper, maar niet zonder risico. Omdat er niets is ingeschreven, heeft de bank geen vaste rang onder de schuldeisers. Neemt u ondertussen een ander krediet met een echte inschrijving, of legt een andere schuldeiser beslag, dan kan die zich vóór uw bank nestelen zolang het mandaat niet is uitgeoefend.

Het tweede risico is de omzetting, het zogenaamde lichten van het mandaat. De bank kan de volmacht op elk moment eenzijdig gebruiken om alsnog een echte hypothecaire inschrijving te nemen — bijvoorbeeld bij wanbetaling, bij het aangaan van bijkomende kredieten of bij gewijzigde omstandigheden. Zij hoeft dat doorgaans niet te motiveren, en u draagt dan alsnog de inschrijvings- en aktekosten die u aanvankelijk had vermeden. Wordt het mandaat gelicht vóór uw verkoop, dan staat er wél een inschrijving op uw woning en is bij de verkoop opnieuw een doorhaling met kosten nodig. Voor eigenaars met betalingsproblemen is dit een reëel aandachtspunt; ons artikel over huis verkopen bij betalingsproblemen of schulden gaat daar dieper op in.

Bij de verkoop komt het verschil met een klassieke hypotheek het duidelijkst naar voren. Staat er enkel een mandaat op uw woning, dan is er niets ingeschreven en dus geen handlichting nodig; het mandaat vervalt gewoon zodra het krediet is afgelost. Bij een echte hypothecaire inschrijving moet de notaris de inschrijving daarentegen laten doorhalen, wat extra notaris- en aktekosten meebrengt (in de praktijk vaak enkele honderden euro's tot rond de duizend euro, afhankelijk van het dossier).

Wat in beide gevallen gelijk blijft: het openstaand kredietsaldo moet worden terugbetaald. De notaris vraagt uw bank om een aflossingsattest met het exacte saldo en betaalt dat bij de akte uit de verkoopprijs. Bij vervroegde terugbetaling mag de bank een wederbeleggingsvergoeding aanrekenen, wettelijk begrensd tot maximaal drie maanden interest op het terugbetaalde bedrag aan uw contractuele rentevoet. Sinds 10 juni 2024 mag de bank die vergoeding niet meer aanrekenen wanneer u bij dezelfde bank herfinanciert. Meer over de afhandeling van een lopend krediet leest u in Huis verkopen met een lopende hypotheek.

Zit uw woning nog met een lopend woonkrediet — of dat nu via een hypothecair mandaat of een echte inschrijving is — dan koopt wijkopenpanden.be uw pand aan in de huidige staat, in de regio Antwerpen. U hoeft niets op te knappen en betaalt geen commissie.

Na uw aanvraag krijgt u binnen 2 uur een reactie. We plannen een plaatsbezoek en bezorgen u daarna een schriftelijk bod. Gaat u akkoord, dan regelen wij de nodige attesten en de coördinatie met de notaris, en stemmen we samen met uw bank en notaris de afhandeling van het openstaand krediet af — inclusief de vraag of er een doorhaling nodig is. De akte volgt doorgaans binnen 2 tot 3 maanden, op een tempo dat voor u werkt. Zo weet u snel waar u aan toe bent, zonder dubbele woonlasten die blijven doorlopen. Hoe zo'n vlot traject verloopt, leest u in ons artikel over hoe snel verkopen en geld ontvangen.