Kan ik de verkoop nog annuleren na het compromis? Koop is koop

De verkoop van een woning is in principe voltrokken zodra er wilsovereenstemming is over twee zaken: het goed en de prijs. Dat staat in artikel 1583 van het oud Burgerlijk Wetboek: de koop is voltrokken en de eigendom gaat rechtens over van zodra men het eens is over de zaak en de prijs, ook al is het goed nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald. Het algemene contractenrecht (Boek 5 van het nieuw Burgerlijk Wetboek, van kracht sinds 1 januari 2023) bevestigt dat een overeenkomst tot stand komt door loutere wilsovereenstemming.

Het gevolg is streng: het compromis is dus geen 'vrijblijvende intentie' of een voorbereiding op de echte verkoop. Het ís de verkoop. Vanaf de handtekening kan geen van beide partijen zich nog eenzijdig bedenken.

De latere authentieke akte bij de notaris voegt in principe geen nieuwe toestemming toe: die neemt de volledige inhoud van het compromis over en zorgt vooral voor rechtszekerheid en tegenstelbaarheid aan derden (via de overschrijving op het hypotheekkantoor). Het echte 'ja' is dus al gegeven bij het compromis, niet bij de akte.

Nee. Dit is het hardnekkigste misverstand bij vastgoedverkoop. Het herroepingsrecht van 14 dagen komt uit het consumentenrecht (artikel VI.47 van het Wetboek van economisch recht). Het geldt uitsluitend wanneer een consument een overeenkomst sluit met een onderneming, en dan nog enkel bij overeenkomsten op afstand (webshop, telefoon) of buiten de verkoopruimten (aan de deur, op een beurs). Het beschermt de consument tegen een impulsieve aankoop.

Een woningverkoop tussen twee particulieren valt daar volledig buiten: er is geen onderneming, geen consument-tegenover-onderneming-relatie en geen verkoop 'op afstand' in de zin van die wet. Zelfs in situaties waar het consumentenrecht wél zou spelen, is de aankoop van onroerend goed bovendien uitdrukkelijk uitgesloten van dat herroepingsrecht.

Ook de Nederlandse 'drie dagen bedenktijd' bestaat in België niet: dat is een regel uit het Nederlandse Burgerlijk Wetboek (art. 7:2 NL BW) die vaak wordt verward met de Belgische situatie. In België is er dus geen enkele wettelijke bedenk- of afkoelingsperiode bij een gewone woningverkoop tussen particulieren.

Stel dat u tóch niet meer wil verkopen, zonder juridische grond. Dan pleegt u contractbreuk, en beslist niet u maar de tegenpartij wat er gebeurt. De meeste compromissen bevatten een schadebeding, vaak 10% van de verkoopprijs. Dat bedrag is de forfaitair afgesproken schadevergoeding als één partij afhaakt.

Belangrijk: dat schadebeding is geen 'afkoopknop' die ú naar keuze kan indrukken. De benadeelde partij heeft in principe de keuze tussen twee sporen:

Een rechter kan een schadebeding dat kennelijk buitensporig is desgevallend matigen, maar reken daar niet op: 10% wordt doorgaans als redelijk aanvaard. Terugkrabbelen 'omdat u van gedacht veranderd bent' is met andere woorden zelden gratis en zelfs niet altijd mogelijk — de koper kan u aan de verkoop houden.

Er zijn een beperkt aantal 'nette' uitwegen waarbij u niet zomaar contractbreuk pleegt.

Opschortende voorwaarden. Dit is de meest voorkomende en veiligste uitweg. Een opschortende voorwaarde koppelt de verkoop aan een toekomstige, onzekere gebeurtenis. De klassieker is de voorwaarde van het verkrijgen van een lening: krijgt de koper binnen de afgesproken termijn geen financiering, dan valt de koop van rechtswege weg, zonder schadevergoeding. Zo'n voorwaarde moet wel op voorhand in het compromis staan — u kan er nadien niet zomaar één bijverzinnen.

Wilsgebreken. U kan de nietigheid of vernietiging vragen wanneer uw toestemming aangetast was door een wilsgebrek (art. 5.33 e.v. nieuw BW; vroeger art. 1109 e.v. oud BW):

Een wilsgebrek inroepen is geen eenvoudige knop: u draagt de bewijslast en de drempel ligt hoog. Twijfelt u, laat dit dan beoordelen door uw notaris of een advocaat vóór u iets onderneemt.

Niet elk document bindt u op dezelfde manier. Het loont om het onderscheid te kennen vóór u tekent.

Het compromis (onderhandse verkoopovereenkomst) is een wederzijdse overeenkomst: zowel koper als verkoper verbinden zich definitief. Dit is de echte verkoop.

De verkoopbelofte is doorgaans eenzijdig: één partij (meestal de verkoper) belooft te verkopen, en de andere partij krijgt een optie die ze binnen een termijn kan lichten. Zolang die optie niet gelicht is, is er nog geen wederzijdse verkoop — maar de belofte zelf bindt de belover wél. Licht de begunstigde de optie, dan ontstaat alsnog een volwaardige koop.

De authentieke akte is de notariële bevestiging van wat al in het compromis staat. Ze is nodig voor de overschrijving en de tegenstelbaarheid aan derden, maar voegt in principe geen nieuwe wilsovereenstemming toe.

Een laatste nuance: verloopt de verkoop via een makelaar of in een specifieke koop-op-afstand-context, dan kunnen bijkomende regels spelen. Dat hangt af van de concrete opzet; laat dit in dat geval nakijken.

Wij kopen woningen in de regio Antwerpen rechtstreeks op, in de huidige staat. U hoeft niets op te knappen, leeg te maken of te laten keuren vóór de verkoop.

Wat u van ons mag verwachten:

Eén ding blijven wij eerlijk over: ook bij ons geldt na ondertekening van het compromis dat koop koop is. Wij nemen die onzekerheid dus niet weg — wat wij wél doen, is u vóór de handtekening een duidelijk en vrijblijvend bod geven, zodat u met volledige informatie kan beslissen. Twijfelt u over uw juridische positie in een lopende verkoop, raadpleeg dan altijd eerst uw notaris of een advocaat.