Ontbrekend busnummer en onvergund appartement in Antwerpen: wat nu?

Een busnummer is de officiële aanduiding van een individuele wooneenheid binnen een gebouw met meerdere units. Op uw adres staat het dan als: 'Kerkstraat 12 bus 3'. In het Vlaamse adressenregister (CRAB/BASISREGISTERS) is elk vergund appartement gelinkt aan zo'n busnummer.

Die koppeling is niet louter administratief. Het busnummer is de sleutel tot een reeks verplichte attesten:

Het ontbreken van een busnummer blokkeert dus de volledige verkoopprocedure — nog vóór u met een makelaar of notaris contact heeft opgenomen.

De meest voorkomende oorzaak is een ontbrekende of onvolledige stedenbouwkundige vergunning. Busnummers worden in het adressenregister opgenomen op basis van vergunde wooneenheden. Is een appartement nooit officieel vergund, dan bestaat het ook niet in het register — en heeft het dus geen busnummer.

Dit probleem is bijzonder wijdverspreid in Antwerpen. De stad telt duizenden rijhuizen en panden die in de loop van de twintigste eeuw — vaak zonder vergunning — werden opgesplitst in meerdere appartementen. In wijken als Borgerhout, Berchem, Deurne en de Antwerpse binnenstad zijn panden met 2 tot 4 appartementen waarvan slechts één of geen enkele officieel vergund is, geen uitzondering maar de regel.

Een onvergund pand en een ontbrekend busnummer zijn vaak twee kanten van dezelfde medaille. Wanneer er een discrepantie bestaat tussen het aantal vergunde wooneenheden en het werkelijk aantal appartementen in een gebouw, spreekt men van een bouwovertreding of stedenbouwkundige overtreding.

Sinds april 2024 is de verjaringstermijn voor stedenbouwkundige overtredingen in Vlaanderen verlengd van 5 naar 10 jaar. Dit betekent dat recente overtredingen minder snel verjaren. Verjaring geeft overigens geen recht op een busnummer — het schort enkel de handhaving op.

Antwerpen heeft een pragmatische regeling ontwikkeld voor panden waarvan de appartementen aantoonbaar al bestonden vóór november 1979.

Hoe werkt dat?

Als de eigenaar kan aantonen — via inschrijvingen in het historische bevolkingsregister — dat de wooneenheid al bestond vóór november 1979, kan de stad Antwerpen een tijdelijk busnummer toekennen. Dit tijdelijke busnummer laat toe om een EPC op te maken en de woning opnieuw verkoopbaar of verhuurbaar te maken.

Hoe vraagt u een tijdelijk busnummer aan in Antwerpen?

U neemt contact op met de dienst Wonen of de dienst Huisnummering van de stad Antwerpen. Breng historisch bewijs mee: oude huurcontracten, bevolkingsregistratiebewijzen, foto's met datum of correspondentie die de bewoning vóór 1979 aantonen.

Als een energiedeskundige vaststelt dat een busnummer ontbreekt, kan hij het EPC niet opmaken. De procedure is dan als volgt:

Deze procedure duurt in de praktijk enkele weken tot enkele maanden, afhankelijk van de werkdruk bij de gemeente en de beschikbaarheid van historisch bewijsmateriaal. Het is dus geen snelle oplossing als u de woning snel wil verkopen.

Als het tijdelijke busnummer via het bevolkingsregister niet mogelijk is — omdat de wooneenheid niet aantoonbaar dateert van vóór 1979 of omdat de gemeente niet akkoord gaat — dan is regularisatie de enige structurele oplossing.

Regularisatie houdt in dat u alsnog een omgevingsvergunning aanvraagt voor de bestaande toestand. U laat een architect of stedenbouwkundige de plannen opmaken van de bestaande opsplitsing en dient een vergunningsaanvraag in bij de gemeente.

Regularisatie is niet altijd haalbaar en altijd tijdrovend. Voor eigenaars die snel willen verkopen is het zelden de meest praktische weg.

Ja — maar enkel als het busnummer administratief beschikbaar is (tijdelijk of definitief) zodat het EPC kan worden opgemaakt. Zonder EPC is verkopen wettelijk niet mogelijk.

Als het busnummer beschikbaar is maar de onderliggende overtreding niet geregulariseerd, gelden de regels van de stedenbouwkundige overtreding bij verkoop:

Voor particuliere kopers die de woning zelf willen bewonen, is een onvergunde wooneenheid een risico. Voor professionele vastgoedopkopers die zelf regulariseren of voor eigen gebruik verbouwen, is het een courante situatie.

Wijkopenpanden.be koopt panden met busnummer-problematiek en stedenbouwkundige overtredingen aan in de Antwerpse regio. Wij nemen de administratieve situatie volledig op ons — u verkoopt as-is, zonder voorafgaande regularisatie of extra attesten.