Gepubliceerd op 24 juli 2026 · Bijgewerkt op 24 juli 2026
Vastzitten aan een makelaarscontract: kunt u opzeggen en zelf verkopen?
Ja, u kunt een bemiddelingsovereenkomst met een vastgoedmakelaar opzeggen — maar zelden volledig kosteloos. Voor contracten gesloten vanaf 1 februari 2024 geldt een nieuw koninklijk besluit dat de consument beter beschermt: exclusiviteit mag nooit langer dan zes maanden duren, u hebt veertien kalenderdagen bedenktijd na ondertekening, en de vergoeding bij vroegtijdige opzeg is wettelijk geplafonneerd op maximaal 50% van het commissieloon in de eerste drie maanden en 25% daarna. Verkoopt u zelf binnen zes maanden na het einde van de opdracht, dan kan er alsnog een vergoeding verschuldigd zijn. Dit artikel legt uit welke regels precies gelden, hoe u correct opzegt en waar de valkuilen zitten.
Het KB Freya bestaat niet meer: wat sinds 1 februari 2024 geldt
Veel informatie die u online vindt over makelaarscontracten is verouderd. Het bekende koninklijk besluit van 12 januari 2007 — in de sector 'KB Freya' genoemd — is opgeheven. Het werd vervangen door het koninklijk besluit van 28 september 2023 (Belgisch Staatsblad 6 november 2023), dat in werking trad op 1 februari 2024.
Dat is belangrijk voor u, want de nieuwe regels zijn op verschillende punten gunstiger. Maar let op de scharnierdatum: het nieuwe KB geldt voor bemiddelingsovereenkomsten die vanaf 1 februari 2024 met een consument werden gesloten. Tekende u vóór die datum, dan blijft in principe het oude regime op uw contract van toepassing. Kijk dus altijd eerst na wanneer u getekend hebt.
| Punt | Oud KB (12 januari 2007) | Nieuw KB (28 september 2023) |
|---|---|---|
| Herroepingsrecht | 7 werkdagen | 14 kalenderdagen |
| Maximumduur exclusiviteit | 6 maanden | 6 maanden |
| Opzegvergoeding | Forfaitair, in de regel 50% | Max. 50% eerste 3 maanden, daarna max. 25% |
| Van toepassing op | Contracten tot 31 januari 2024 | Contracten vanaf 1 februari 2024 |
Uw eerste uitweg: het herroepingsrecht van veertien dagen
Hebt u pas getekend en hebt u er meteen spijt van, kijk dan eerst naar het herroepingsrecht. Onder het nieuwe KB beschikt de consument over veertien kalenderdagen om de bemiddelingsovereenkomst te herroepen, zonder motivering en zonder kosten. Onder het oude KB waren dat zeven werkdagen.
Er is één belangrijke uitzondering. Hebt u uitdrukkelijk toestemming gegeven om de opdracht onmiddellijk uit te voeren — bijvoorbeeld omdat de woning meteen online moest — dan kunt u dat recht geheel of gedeeltelijk verliezen. Die toestemming staat vaak als een aankruisvakje in het contract. Lees dus na wat u precies hebt aangevinkt.
Praktisch:
- Herroep schriftelijk en aangetekend, of via het modelformulier dat bij het contract hoort.
- Doe het binnen de veertien dagen — de datum van verzending telt.
- Bewaar het bewijs van verzending.
Exclusiviteit: maximaal zes maanden, nooit langer
Exclusiviteit betekent dat u de woning tijdens de opdracht niet aan een andere makelaar mag toevertrouwen, en dat u geïnteresseerden in principe naar uw makelaar moet doorverwijzen. Het is de zwaarste vorm van binding — en precies daarom is ze in de tijd begrensd.
De kernregels:
- Een exclusieve of co-exclusieve opdracht mag maximaal zes maanden duren.
- Een niet-exclusieve opdracht mag wel van onbepaalde duur zijn, met een opzegtermijn van maximaal twee maanden.
- Bij stilzwijgende verlenging bedraagt de opzegtermijn vóór de vervaldag maximaal één maand.
- Is de overeenkomst eenmaal verlengd, dan kunt u te allen tijde opzeggen: met maximaal één maand als de oorspronkelijke duur drie maanden of minder bedroeg, en maximaal twee maanden als ze langer was.
Staat er in uw contract een exclusiviteit van negen of twaalf maanden, dan is dat beding in strijd met het KB. Laat dat nakijken door een advocaat of een consumentenorganisatie vóór u iets tekent of betaalt.
| Soort opdracht | Maximumduur | Opzegtermijn |
|---|---|---|
| Exclusief / co-exclusief | 6 maanden | Volgens contract, binnen de wettelijke grenzen |
| Niet-exclusief, onbepaalde duur | Geen | Maximaal 2 maanden |
| Na stilzwijgende verlenging (initieel ≤ 3 maanden) | — | Maximaal 1 maand, te allen tijde |
| Na stilzwijgende verlenging (initieel > 3 maanden) | — | Maximaal 2 maanden, te allen tijde |
Wat kost het om vroegtijdig op te zeggen?
Een bemiddelingsovereenkomst mag een opzegbeding bevatten: een clausule die u toelaat de opdracht zonder reden stop te zetten tegen betaling van een vergoeding. Het nieuwe KB plafonneert die vergoeding — en dat plafond daalt naarmate de opdracht langer loopt.
- Zegt u op tijdens de eerste drie maanden: maximaal 50% van het overeengekomen commissieloon.
- Zegt u op na de eerste drie maanden: maximaal 25%.
Er hangt wel een voorwaarde aan vast: de vergoeding geldt in de regel alleen als het pand niet binnen de zes maanden na de opzeg alsnog verkocht of verhuurd wordt. Verkoopt u het in die periode toch, dan gelden andere — hogere — percentages (zie de volgende sectie).
Belangrijk om te weten: dit zijn maxima, geen automatische bedragen. Wat u werkelijk verschuldigd bent, staat in uw contract. Staat er niets over opzeg in, dan kunt u niet zomaar eenzijdig stoppen zonder risico op een discussie over schadevergoeding.
| Moment van opzeg | Maximumvergoeding | Berekend op |
|---|---|---|
| Binnen de eerste 3 maanden | 50% | Het overeengekomen commissieloon |
| Na de eerste 3 maanden | 25% | Het overeengekomen commissieloon |
| Verkoop door uzelf binnen 6 maanden na het einde | 75% | Het overeengekomen commissieloon |
| Verkoop aan een door de makelaar aangebrachte kandidaat | 100% | Het overeengekomen commissieloon |
De naijlperiode: de valkuil na het einde van de opdracht
Dit is het punt dat verkopers het vaakst verrast. Ook nadat de opdracht is afgelopen, loopt er in de regel een beschermingstermijn van zes maanden. Verkoopt of verhuurt u het pand in die periode zelf of via een derde, dan kan de makelaar alsnog een vergoeding vorderen van maximaal 75% van het commissieloon.
En er is een zwaardere variant. Gaat het om een kandidaat die de makelaar zelf had aangebracht, dan kan de volledige commissie verschuldigd zijn — op voorwaarde dat de makelaar die kandidaat tijdig heeft aangemeld. Het KB legt daarvoor een strikte termijn op: de makelaar moet de gecontacteerde kandidaat-kopers binnen zeven werkdagen meedelen.
Wat dat voor u betekent:
- 1.Vraag bij het einde van de opdracht schriftelijk de lijst op van de kandidaten die de makelaar heeft aangebracht en aangemeld.
- 2.Werd die lijst nooit tijdig bezorgd, dan staat de makelaar zwakker om de volledige commissie te vorderen.
- 3.Verkoopt u aan iemand die nooit via de makelaar is gepasseerd, dan gaat het in principe om het lagere percentage.
- 4.Vraag altijd een schriftelijke eindafrekening vóór u met een andere partij tekent.
Vijf dingen om na te kijken in uw eigen contract
Voor u iets onderneemt, loopt u best deze punten af. Neem het contract erbij en zoek letterlijk naar deze woorden:
- 1.De datum van ondertekening. Vóór of vanaf 1 februari 2024? Dat bepaalt welk KB geldt.
- 2.Exclusief of niet? En zo ja, voor hoe lang — meer dan zes maanden kan niet.
- 3.Stilzwijgende verlenging. Staat er een clausule die het contract automatisch verlengt, en welke opzegtermijn hoort daarbij?
- 4.Het opzegbeding. Mag u opzeggen tegen vergoeding, en welk percentage staat er?
- 5.De beschermingstermijn. Hoeveel maanden loopt ze na het einde, en welke kandidaten zijn formeel aangemeld?
Een laatste nuance die vaak misbegrepen wordt: exclusiviteit maakt het u contractueel moeilijk om zelf te verkopen, maar ze maakt zo'n verkoop niet ongeldig. De rechtspraak aanvaardt dat een consument rechtstreeks kan verkopen; de discussie gaat dan over de vraag of en hoeveel vergoeding u aan de makelaar verschuldigd bent. Dat is een financiële vraag, geen blokkade.
Verkopen aan wijkopenpanden.be na een makelaarsopdracht
Wij kopen woningen in de regio Antwerpen rechtstreeks aan, in de huidige staat en met eigen middelen. Wij treden niet op als makelaar: er is geen bemiddelingsovereenkomst, geen exclusiviteit, geen opzegtermijn en geen commissie.
Wees wel eerlijk geïnformeerd: als u nog aan een makelaarsopdracht gebonden bent, neemt onze aankoop die verbintenis niet weg. Wat u aan uw makelaar verschuldigd bent, staat los van ons en wordt bepaald door uw contract en het KB. Wij kunnen dat niet voor u beoordelen en doen dat ook niet.
Wat wij wel doen:
- Een vrijblijvend en schriftelijk bod, zodat u weet welk bedrag tegenover uw opzegkost staat.
- Reactie op uw aanvraag doorgaans binnen 2 uur.
- Bij akkoord verloopt het verlijden van de akte doorgaans binnen 2 à 3 maanden — u kunt de timing dus afstemmen op het einde van uw opdracht.
In de praktijk kiezen verkopers vaak voor die volgorde: eerst weten wat een directe verkoop opbrengt, dan pas beslissen of vroegtijdig opzeggen de moeite loont.
Wilt u een vrijblijvend bod ontvangen?
Wij reageren binnen 2 uur — ook in het weekend.