Verhuurd pand verkopen dat niet conform is: conformiteitsattest, woningkwaliteit en ongeschiktheid

Het conformiteitsattest is een officieel document dat de gemeente aflevert en dat bevestigt dat een huurwoning voldoet aan de Vlaamse woningkwaliteitsnormen. Het is geen keuring die u bij een privéfirma koopt: u vraagt het aan bij uw gemeente, waarna een woningcontroleur een conformiteitsonderzoek uitvoert en een technisch verslag opmaakt. De burgemeester beslist vervolgens, in principe binnen 60 dagen na uw aanvraag.

Een afgeleverd attest is doorgaans tien jaar geldig. Bevat het technisch verslag echter vijf of meer gebreken van de zwaarste categorie, dan wordt de geldigheid beperkt tot vijf jaar. Belangrijk voor een verkoop: het attest is verbonden aan de woning en blijft in principe geldig, ook als het pand van eigenaar verandert.

Vlaanderen voert een verplicht conformiteitsattest voor huurwoningen gefaseerd in, waarbij de oudste woningen als eerste aan de beurt komen en de uitrol volgens de huidige plannen doorloopt tot rond 2035. De exacte datum voor uw pand hangt af van het bouwjaar en van uw gemeente — heel wat steden en gemeenten legden het attest lokaal al eerder op. Raadpleeg daarom uw gemeente of Wonen in Vlaanderen voor de termijn die op uw woning van toepassing is. Wie een verouderd huurpand bezit, ziet met deze uitrol de vraag scherper worden: investeren om conform te worden, of verkopen.

De woningkwaliteitsnormen staan in de Vlaamse Codex Wonen en worden bij een controle afgetoetst via een technisch verslag. Vastgestelde gebreken worden ingedeeld in categorieën naargelang hun ernst; lichte tekortkomingen zijn iets anders dan gebreken die de veiligheid of gezondheid in het gedrang brengen. Enkele vaste ijkpunten:

Worden ernstige gebreken vastgesteld, dan leidt dat niet automatisch tot een boete, maar het pand krijgt geen attest en kan bij een zwaarder gebrekenpakket ongeschikt of onbewoonbaar worden verklaard (zie hieronder).

Stelt de controle zware gebreken vast, dan kan de burgemeester de woning ongeschikt (ernstige gebreken) of onbewoonbaar (veiligheids- of gezondheidsrisico) verklaren. De woning komt dan op de Vlaamse inventaris terecht en er geldt in de regel een verhuurverbod. Blijft de situatie aanslepen, dan kan bovendien een jaarlijkse heffing volgen.

Verkopen blijft ook dan mogelijk, maar met twee aandachtspunten. Ten eerste moet u de koper informeren over het besluit; de status hoort thuis in het compromis en de akte en drukt op de prijs. Ten tweede blijven de gevolgen aan het pand kleven tot de gebreken zijn hersteld en een nieuw conformiteitsonderzoek de woning opnieuw conform verklaart, of tot een koper renoveert of sloopt.

De volledige aanpak van een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring — inclusief de heffing en de stappen om van de inventaris te raken — behandelen we in ons aparte artikel over een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning verkopen.

Verkoopt u terwijl er een huurder in het pand woont, dan gaat de lopende huurovereenkomst automatisch mee over op de koper. De koper wordt de nieuwe verhuurder en neemt de rechten en plichten uit het contract over. De verkoop zelf is géén geldige reden om de huur te beëindigen: de huurder is beschermd door het Vlaams Woninghuurdecreet en hoeft niet te vertrekken.

Wil de koper de woning zelf betrekken, dan kan hij opzeggen voor eigen gebruik, maar met een opzegtermijn van zes maanden die pas begint te lopen zodra hij effectief eigenaar is. Is het huurcontract nog geen drie jaar oud, dan gelden bijkomende beperkingen op het moment waarop kan worden opgezegd. Een geregistreerd huurcontract wordt volledig aan de koper tegengeworpen.

Voor de koper betekent dit dat hij een pand mét huurder en mét de bestaande (huur)voorwaarden overneemt. Dat en de niet-conforme staat bepalen samen wat een koper kan bieden. De rechten van de huurder bij een verkoop en de praktische kant van een pand met huurders verkopen werken we uit in aparte artikels.

De kernvraag voor veel verhuurders is of ze nog investeren of net afstappen van het pand. Weeg beide scenario's cijfermatig af:

Houd bij die afweging ook de energienormen in het achterhoofd: wie een woning met EPC-label E of F koopt, moet die volgens de regels van 2026 binnen zes jaar renoveren tot minstens label D. Die renovatieplicht en de kosten die ermee gepaard gaan, wegen mee in wat een koper voor uw pand kan bieden. Meer daarover in ons artikel over de energie- en renovatieplicht in Vlaanderen.

Wie niet wil of kan investeren, hoeft het pand niet eerst conform te maken om te verkopen. Naast de klassieke verkoop via een makelaar bestaat de rechtstreekse verkoop aan een professionele vastgoedkoper die panden in de huidige staat aankoopt, ook verhuurd en niet-conform.

De klassieke markt voor een niet-conform of ongeschikt verklaard huurpand is beperkt: veel particuliere kopers zoeken een instapklare of zelfbewoonbare woning en krijgen een pand met gebreken en een zittende huurder moeilijk gefinancierd. Daardoor kan de verkoop aanslepen terwijl kosten zoals de eventuele heffing, verzekering en beheer doorlopen.

Wijkopenpanden.be koopt panden in de regio Antwerpen aan in de huidige staat, ook wanneer ze verhuurd zijn, geen conformiteitsattest hebben of ongeschikt zijn verklaard. U ontvangt binnen 2 uur een reactie op uw aanvraag en na een plaatsbezoek een schriftelijk bod. U betaalt geen commissie, de verplichte attesten en de coördinatie met de notaris zijn inbegrepen, en de akte volgt doorgaans binnen 2 tot 3 maanden. Vergelijk dat bod met de kostprijs van een volledige renovatie plus de huurwaarde nadien, zodat u met volledige informatie kiest tussen renoveren en verkopen.