Een verwaarloosde woning verkopen en de verwaarlozingsheffing

Ja. Een woning die op de gemeentelijke inventaris van verwaarloosde gebouwen en woningen staat, of waarvoor u al een verwaarlozingsheffing kreeg, blijft gewoon verkoopbaar. De inventarisatie is een fiscale en administratieve maatregel; ze legt geen verkoop- of vervreemdingsverbod op en tast uw eigendomsrecht niet aan.

Wel zijn er twee zaken die u vooraf moet weten. Ten eerste stopt de verkoop de heffing niet automatisch: de belasting is verbonden aan de toestand van het gebouw, niet aan de persoon van de eigenaar. Zolang de gebreken niet zijn weggewerkt, blijft het pand op de inventaris staan en loopt de heffing door — na de verkoop op naam van de nieuwe eigenaar. Ten tweede moet u een kandidaat-koper correct informeren over de opname op de inventaris en de lopende of te verwachten heffing. De notaris vraagt hierover doorgaans inlichtingen op bij de gemeente, zodat het in de verkoopinformatie en de akte terechtkomt.

Veel eigenaars van een verwaarloosd pand kiezen er net daarom voor om te verkopen in plaats van zelf te renoveren: ze geven het dossier — inclusief de gebreken en de heffing — door aan een koper die het pand wil aanpakken. Hoe zo'n verkoop van een pand in slechte staat verloopt, leest u ook in ons artikel over een pand in slechte staat verkopen.

Een gebouw of woning is verwaarloosd wanneer het uitwendig zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont. Het gaat dus om de buitenkant en de structuur: een bouwvallige of afbrokkelende gevel, een beschadigd of doorbuigend dak, kapotte of dichtgemaakte ramen, loszittend buitenschrijnwerk, scheuren, waterinsijpeling of begroeiing die op verval wijst.

Belangrijk: verwaarlozing heeft niets te maken met de vraag of het pand bewoond wordt. Een woning kan bewoond én verwaarloosd zijn, of net leegstaan zonder verwaarloosd te zijn. De vaststelling gebeurt objectief, ter plaatse, door een gemeentelijke ambtenaar. Veel gemeenten werken daarbij met een technisch verslag dat de gebreken oplijst; het Vlaamse gewest stelt hiervoor een modelreglement ter beschikking dat gemeenten kunnen overnemen of aanpassen.

Omdat de bevoegdheid sinds 2017 bij de gemeenten ligt, bepaalt elke gemeente zelf welke gebreken meetellen en vanaf welke ernst een pand als verwaarloosd geldt. De precieze beoordelingswijze en drempel verschillen dus van gemeente tot gemeente. Raadpleeg altijd het reglement van uw eigen stad of gemeente voor de exacte criteria.

Dit is de meest gemaakte vergissing: verwaarlozing, leegstand en ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring zijn drie verschillende dingen, met elk een eigen inventaris, een eigen beoordeling en een eigen heffing. Een pand kan op meer dan één lijst tegelijk staan, waardoor de heffingen zich opstapelen.

Onderstaande tabel zet de drie regimes naast elkaar.

Het verloop is in grote lijnen overal gelijkaardig, ook al liggen de exacte termijnen en bedragen gemeentelijk vast.

De hoogte van de heffing, het startpunt en de manier waarop ze jaarlijks oploopt, verschillen sterk van gemeente tot gemeente. Wij vermelden hier bewust geen vast bedrag: raadpleeg het belastingreglement van uw stad of gemeente voor de exacte tarieven. Goed om te weten is dat deze heffing losstaat van de jaarlijkse onroerende voorheffing, die u daarnaast blijft betalen; hoe die bij een verkoop wordt verrekend, leest u in ons artikel over de onroerende voorheffing verrekenen bij verkoop.

Bij een verkoop is het cruciale punt dat de heffing aan het pand kleeft, niet aan u als persoon. De belasting is verschuldigd door wie op het belastbare tijdstip zakelijk gerechtigde is — doorgaans de eigenaar. Verkoopt u, dan wordt de nieuwe eigenaar vanaf de overdracht de belastingplichtige voor de volgende aanslagen, maar de woning blijft ondertussen gewoon op de inventaris staan zolang de gebreken niet zijn weggewerkt.

Omdat de fiscus niets automatisch verdeelt, regelen koper en verkoper de verrekening van een lopende heffing contractueel in het compromis en de notariële akte, net zoals bij de onroerende voorheffing. Wie welk deel draagt, is een kwestie van onderhandeling.

Een bijzonder aandachtspunt zijn de schorsingen en vrijstellingen. Veel gemeentelijke reglementen voorzien dat een nieuwe eigenaar een tijdelijke schorsing van de heffing kan krijgen om het pand te renoveren, of dat een pand in bepaalde omstandigheden wordt vrijgesteld. De voorwaarden — de duur van de schorsing, de vereiste vergunning of renovatieplanning — verschillen per gemeente. Laat u hierover vooraf informeren door de gemeente of uw notaris; het kan voor een koper een belangrijk gegeven zijn.

Er zijn in essentie twee manieren om van de heffing af te raken.

De eerste is zelf de gebreken wegwerken. Zodra de uitwendige gebreken hersteld zijn, kunt u de gemeente vragen het pand opnieuw te laten vaststellen; blijkt de verwaarlozing weg, dan wordt de woning van de inventaris geschrapt en stopt de heffing. Dat vraagt wel tijd, een budget en vaak een omgevingsvergunning voor de werken. Voor wie het pand hoe dan ook wil renoveren, kan dit de logische weg zijn.

De tweede is verkopen in de huidige staat. U geeft het pand door zoals het is — inclusief de gebreken en het lopende dossier — aan een koper die de renovatie op zich neemt. U vermijdt zo de kosten, de tijd en de rompslomp van een renovatie die u niet ziet zitten, zeker wanneer het om een erfenis, een tweede pand of een woning op afstand gaat. De verwaarlozingsheffing zelf verdwijnt daarmee niet, maar zij wordt vanaf de akte de zorg van de nieuwe eigenaar, en u bent van het pand af. Hoe zo'n rechtstreekse verkoop verloopt, ziet u hieronder.

Zit u met een verwaarloosd pand waarvoor u een heffing (dreigt te) krijgen, en ziet u een renovatie niet zitten? Dan koopt wijkopenpanden.be uw woning aan in de huidige staat, in de regio Antwerpen. U hoeft niets op te knappen, niets te herstellen aan de gevel of het dak, en niets leeg te maken.

Onze werkwijze is eenvoudig. Na uw aanvraag reageren wij doorgaans binnen 2 uur. Na een plaatsbezoek ontvangt u een schriftelijk bod, zonder commissie. Wij houden bij ons bod rekening met de staat van het pand en met de lopende heffing, zodat u vooraf weet waar u aan toe bent. De nodige attesten en de coördinatie met de notaris zijn inbegrepen, en wij zorgen dat de opname op de inventaris en de verrekening van de heffing correct in de akte worden opgenomen.

De notariële akte volgt doorgaans binnen 2 à 3 maanden, op een timing die voor u past. Zo raakt u van een pand af dat elk jaar meer kost, zonder de kosten en de wachttijd van een renovatie. Meer over deze aanpak leest u in onze artikels over een pand in slechte staat verkopen en verkopen zonder makelaar.